华夏幸福新旧业务拉扯船大难掉头

文 | 张亭宇

修改 | 陈贺振

2019年8月16日晚间，华夏美好发布《2019年半年度陈述》。简直同一时刻，华夏美好发布了《关于与安全人寿打开不动产项目协作暨相关买卖的布告》，将北京丰台的一个商办项目以58.3亿元的价格转让给安全人寿，打响了华夏美好与安全在商业不动产范畴协作的榜首枪。

01 半年报藏短

两大音讯一经发布，重视地产圈的各大媒体纷繁登文解读，其间不乏溢美之词。关于半年报，说得最多的，是华夏美好的营收和净利完成双增加。

2019年上半年，华夏美好完成运营收入387.3亿元，同比增加10.7%；归属上市公司股东净赢利84.8亿元，同比增加22.4%。华夏美好将其称之为“运营稳健，成绩继续增加”。但假如往前回忆，2018年上半年，华夏美好的运营收入为349.74亿元，同比增加57.13%，归属上市公司股东净赢利69.27亿元，同比增加29.05%。

2017上半年-2019 上半年 华夏美好运营收入和净赢利改变

从时刻向度来看，华夏美好的运营收入和股东净赢利率尽管还在向上增加，但增加节奏变慢，增加幅度萎缩。

关于出售额这一目标，华夏美好并未大举烘托，只提了一句“陈述期内，公司完成出售额645.31亿元”，乃至未与上一年同期相比较。任何一家公司的半年报都或许存在圈套，数据的遗失与数据的挑选相同重要，没有比较阐明出售额的数据或许是因其不行抱负。

《纵横Plus》经过查阅华夏美好《2018年半年度陈述》发现，2018年上半年华夏美好的出售额为805.04亿元，而比照本年上半年的645.31亿元的出售额，同比下降近20%。

2017上半年-2019上半年 华夏美好出售额改变

于房企而言，出售额数据至关重要，但华夏美好却遗失了并未完成“成绩继续增加”的出售额。美化半年报，或许是因为华夏美好仍未能彻底走出水逆期的暗影。上一年华夏美好被爆出资金链断裂，大幅裁人等音讯，局势危急，现已被挤出职业Top10。

跟着我国安全的入局，局势好像向好打开。但从本年上半年的数据来看，安全的参加，并未让华夏美好彻底“安全”，华夏美好重回职业前十的路途依然绵长。

分区域来看，在645.31亿元的出售额中，环北京区域的出售额为269.67亿元，占总出售额的份额从上年同期的60%下降42%。而北京以外区域的出售为375.64亿元，占总出售额的份额从上年同期的40%上升到58%。

2018上半年-2019上半年华夏美好环京区域和环京以外区域的出售额改变

华夏美好从廊坊发家，经过布局环京区域打开壮大，高度依靠环北京区域。后来跟着环京区域调控继续收紧，华夏美好不得不出走南边，目的经过异地仿制另起炉灶。从区域的出售数据来看，与上一年同期相比，华夏美好对环京区域的依靠程度正在快速下降，环京以外区域的重要程度日积月累。

《2019年半年度陈述》以黑色粗体杰出写道“异地仿制效果明显”，但是比照2018年上半年发表的环京区域494亿元、非环京区域311亿元的出售额，不难看出与其说是华夏美好环京以外区域的成绩增加，不如说是因为环京出售额下降所导致的占比上升。

7月30日举行的中心政治局会议明确提出，不将房地产作为短期影响经济的手法，这意味着中心不会放松对房地产商场的调控。而华夏美好的打开战略一向是布局中心都市圈，这些都市圈的中心一二线城市一直是要点调控城市。不只北京，未来华夏美好在环京以外区域的项目出售状况成色怎么尚不可知。

02 巧借工业新城之名

许多房企的事务相关并不严密，但华夏美好不是。华夏美好不甚抱负的出售状况，将直接影响其工业新城事务。

在我国安全和华润置地的前首席执行官吴向东入局之前，华夏美好一直是“我国抢先的工业新城运营商”，并否定其房地产公司特点。事实上，华夏美好的工业新城事务对其房地工事务的依靠程度十分高。因为“造城”出资巨大，回款周期绵长，回款速度又相对缓慢，华夏美好的工业新城事务很难在短期内发作“马到成功”的经济效益，对企业的资金实力要求甚高。

孔雀城是华夏美好工业新城事务的首要资金来源。作为华夏美好房地工事务的孔雀城，在华夏美好的工业新城事务中扮演着至关重要的“造血”人物。只要不停地进行住所的开发和出售，才能为工业新城的建造供给连绵不断的资金。本年上半年华夏美好的出售状况体现欠安，或多或少都会对其工业新城事务发作影响。未来假如华夏美好的出售状况仍不景气，很或许会进一步涉及华夏美好的工业新城事务。

此外，依据华夏美好《2019年半年度陈述》，在华夏美好2019年上半年387.3亿元的运营收入中，工业新城开发建造的运营总收入约为139亿元，而房地产开发及其他的运营总收入为261亿元。其房地产开发及其他事务的营收是工业新城开发建造营收的近2倍。从数据来看，华夏美好更像是运营工业地工事务的房地产公司。

2019年上半年分部的财政信息（部分）

华夏美好的房地产开发及其他事务尽管营收比工业新城事务高，但本钱也高，本年上半年，其本钱逾252亿元。华夏美好本年上半年的房地产开发和其他事务的赢利缺乏9亿，赢利率并不高。此外，孔雀城在职业表里的口碑亦欠安，业主维权的比如不在少数。上一年年底，维权的世人乃至到华夏美好总部楼下讨要说法。

从数据来看，很难否定华夏美好的房地产公司性质。业界乃至有一种声响，说华夏美好其实是以工业新城之名行房地产公司之实。经过与政府签定PPP协议，廉价获取很多土地。尽管现在华夏美好早已将工业新城事务和房地工事务一分为二，但孔雀城在工业新城里拿地的难度也远低于其他开发商。

华夏美好整体仍是以工业行为为首要的扩张方法。经过与地方政府签定PPP协议，获取整个区域的开发和运营权，进而在该区域进行楼盘项目、基础设施、公共设施、工业园和工业港，以及城市配套的建造。

华夏美好成功将固安打造成工业新城标杆之后，其工业新城方式在环京区域广受认可。但环京打开受阻，华夏美好被逼向南拓进。在建造中，华夏美好选用规范化开发的计划，在向环京之外的其他区域拓宽过程中，华夏美好仍很多照搬固安的成功经验，对当地的自然环境和人文环境等布景要素的考虑缺乏，立异缺乏，异地仿制并非一往无前。

本年上半年，华夏美好新增5个PPP项目，都坐落非环京区域。但这并不意味着华夏美好工业新城方式异地仿制的成功。上一年上半年，华夏美好新签署的工业新城和工业小镇PPP协议共10个，其间工业新城8个，工业小镇2个，也悉数坐落非京津冀区域。 与上一年同期相比，本年上半年华夏美好新签约的PPP项目数量缩减了一半。

03 双城记难唱

工业新城事务尽管仍是华夏美好的要点事务，但华夏美好也开端积极探索其他事务。华夏美好仍是工业新城运营商，但也要向综合性财物办理渠道转型，安全的入股和以吴向东为首的原华润团队的入局，为华夏美好的转型供给了关键和动力。

安全入股之后，华夏美好举行了建立20年来榜首次全员大会，其间谈到，要打开商业不动产、长租公寓和康养等新事务。 在2018年年报中，华夏美好提出要开辟进军都市圈的中心圈，进一步夯实公司在中心都市圈的布局。

在本年举行的2018年成绩发布会上，华夏美好董秘林成红谈到，安全带来的新团队本年会打开新事务。因为华夏美好之前的事务多为重财物物业，因此，前期新事务首要以轻财物办理输出为主。“不会占有华夏美好的现金流，也不会与工业新城的出资发作冲突。”

如此种种，都在昭示着华夏美好的转型，要从中心都市圈的工业新城向中心都市圈的中心圈城市进军，演出“双城记”。但船大难掉头，华夏美好的转型并不轻松。尽管在资金上有安全的扶持，在人才上有吴向东等的加盟，但华夏美好的转型之路依旧危险重重。

华夏美好靠住所和工业发家，并没有商业不动产、长租公寓和康养等轻资工事务的基因，也不是职业里榜首个吃螃蟹的人，全部零开端，困难可想而知。房地工事务不景气，头部房企简直都在寻求多元化转型，但现在真实从中尝到获利的企业少之又少。

此外，华夏美好新事务的性质决议了其新事务的大部分项目都要在都市圈的中心城市打开，而华夏美好之前的拿地区域都在中心城市之外，土地廉价，并且坐落华夏美好掌控的工业新城内。

新事务打开的中心一二线城市房企很多，竞赛剧烈，地价高企，与华夏美好之前的拿地条件和拿地规范相去甚远。尽管现在新事务首要以轻财物方式打开，但打开到必定程度也会回归重财物，华夏美好是否有剩余资金用于拿地打开新事务，又能否在剧烈竞赛的土地江湖上笑傲不倒，仍是个未知数。

新事务由新团队操刀，与原有的工业新城事务几无关系。吴向东带领的华润原班人马在深圳自立门户，新建深圳总部，从此华夏美好南北双总部并排。新事务所需的区域新公司也多由原华润团队担任，与华夏美好的区域事业部关系不大。新事务与原事务的别离，增加了两边磨合的难度，在必定程度上也加重了公司内部的隔膜乃至割裂。新旧事务都要从华夏美好取得资金，原有的平衡一旦被打破，对立晋级，未来不能扫除内部纷争的或许。

在华夏美好发布《2019年半年度陈述》的一起，华夏美好一起发布了将北京市丰台丽泽商务区的商办项目转让给安全人寿，转让价格为58.3亿元。之后，华夏美好将对丽泽项目进行轻财物的代建办理，收替代建办理费用。这是安全入股之后两边协作的榜首个项目。也是吴向东加盟以来，既桂林乐满地康养文旅综合体项目之后的一个大手笔。吴向东带领的南边总部要开端发力了。

一边是工业新城的原有事务，一边是新近拓宽的新事务，华夏美好能否重整旧山河，编写新篇章，还有待时刻的查验。