地产主业缺钱续命多元副业砸钱求生

文| 张亭宇

修改| 陈贺振

我只想证明一件事，便是，那时魔鬼诱惑我，后来又告知我，说我没有权力走那条路，由于我不过是个虱子，和一切其他的人相同。

——陀思妥耶夫斯基 《罪与罚》

关于许多房企来说，展开多元化事务多少有点跟风赶时髦的意思，如同谁不做，谁就掉队了相同。

克而瑞发布的《2019房地产多元出资范畴全景陈述》显现，在TOP30的房企中，有70%发布了多元化战略；在TOP100的房企里，97%布局了多元化事务。咱们做多元化的方向形形色色，物业、商业、长租公寓、工业、康养、文旅……不胜枚举，许多房企往往还一起布局多个立异事务。

万科是房地产多元化的先行者。王石曾说，假如万科要做商业地产，他就算从坟墓里伸出一只手，也要阻挠。但贵人多忘事，2010年万科就成立了商管公司，次年就发布了三大产品线，轰轰烈烈地拓荒了商业战场。商业仅仅万科多元化野心的一部分，2012年，万科提出要向城市配套服务商转型，展开商业、物业、长租公寓、文旅等多元化事务。2018年的股东大会上，郁亮清晰表明，要去掉公司名称中的“房地产”字样，万科转型的决计如同更坚决了。

更名去地产化的并不止万科一家。《长江商报》曾做过计算，发现2018年有近25家房企完结更名，除了万科，还包含万达、保利、龙湖等职业大佬。比方保利从“保利房地产”更名为“保利展开”，龙湖从“龙湖地产”更名为“龙湖集团控股”。房企扎堆更名，如同都急迫地想跟房地产撇清联系，让多元化事务的布局变得更理直气壮。

2018年部分房企更名状况及多元事务

房企做多元化或许是在找死，但不做多元化，就只能等死。跟着房地产职业进入下半场，职业见顶开端下行，“房住不炒”年代正式降临。国家调控的动作一浪高过一浪，房价激增的年月一去不返。地产主业添加乏力，危险居高不下，寻觅新的事务添加点，涣散事务危险成为必然选择。

但房企这种声势浩大的更名、布局多元化，更像是在做外表功夫，房地产仍是房企主业，并且位置就像泥人张，“有榜首没第二，第三还差十万八千里”，无可撼动。在各家年报、半年报数据中，新事务收入占比遍及不超越10%。万科作为房企展开多元事务的重要领头羊，深耕多元化数年。但到2019年上半年，在1393亿元的总营收中，房地产事务的结算收入近1330亿元，占比95.5%。也便是说，在2019年上半年，万科的多元化事务营收占总营收的份额为4.5%。2018年全年，万科的多元化事务收入缺乏131亿元，占总营收份额的4.4%。

2018年万科各事务收入占比 数据来历：万科2018年年报

郁亮在万科2019年方针与举动交流会上不由有些失望地说道：“咱们都觉得需求找到一个和房地产职业挣钱远景适当的职业，但经历告知咱们，咱们没有或许找到这样的职业……到今天为止，坦率而言，如同没什么特别成功的转型事例。”

所以万科提出要“收敛聚集，稳固提高根本盘”，论挣钱，仍是要靠房地产。万科能看透的道理，或许许多房企也能看清。多元化或许仅仅水月镜像，但大斗室企仍不到黄河心不死地投向多元化的怀有。

房企布局多元化，或许多少有些醉翁之意不在酒的意味。在出售端，多元化尽管暂时不能挣钱；但在融资端，房企说不定能够借力多元化快捷找钱。

01

融资难，难于上青天

房企融资难早已不是什么新论题。在融创本年的成绩发布会上，孙宏斌感叹，本年融资的困难程度“前所未有”。本年5月，银保监会发布《我国银保监会关于展开“稳固乱象效果 促进合规建造”作业的告诉》，禁止银行、信任等金融组织违规向房地产企业运送信贷资金。到本年10月上旬，北京已查办4家违规银行和2家违规信任。银保监会的文件和北京的督查不过是政府管控房地产融资的一个缩影。

本年6月，监管部分收紧了交易所批阅的公司债和ABS的口儿，还将银行间商场交易商协会批阅的直接融资等包含在内，房企融资监管的规划进一步扩展；7月12日，发改委发布《国家展开变革委办公厅关于对房地产企业发行外债请求存案挂号有关要求的告诉》，规定房企发行外债只能用于置换一年内到期的中长期境外债款；8月份，多家银行收到窗口辅导，要求收紧房企开发贷的额度……

银行、信任、公司债、ABS、外债和开发贷等干流的房地产融资途径简直悉数缩短，房企融资进入严冬。过冬的房企为了活下去，还要持续融资，跟着融资难度添加，融资本钱也在不断攀升。依据克而瑞的数据，本钱超越10%的境外债融资已不再是职业孤例。

品牌房企尚能高本钱融资以度难关，达不到融资准入门槛的中斗室企只能捂紧钱包度日，如履薄冰，资金链一旦开裂，很或许会被扫地出局。依据公民法院网的数据，到10月底，本年破产的房企数量已达410家。还有一些房企仍在商场上挣扎，汇景控股、港龙地产、三巽控股等名不见经传的中斗室企也在奋力冲刺，企图经过上市来拓宽融资途径，翻开股权融资的大门。

外部融资的钱不好找，内部出售的钱也不好赚。本年楼市低迷，“金九银十”的出售盛况不在，单就10月而言，依据《券商我国》报导，在Top50的房企中，有6成企业环比成绩下降20%到30%，房企回款压力巨大。为抢收成绩，完结年内出售目标，各大房企拼尽全力，十八般武艺轮番上阵，打折降价、活动促销、有买有赠，乃至全员卖房，如同只要想不到，没有做不到。

依据安居客的数据，10余家品牌房企都开端打折促销，万科、融创、中海、阳光城等也纷繁参加促销队伍。为达成绩，部分房企还推出了全员营销的战略，前不久绿洲湖南公司乃至传出强制职工买房，不然就会被公司开除的音讯。为了加速回款，与互联网相距甚远的开发商也逐渐打破隔阂，先后在阿里、京东和苏宁推出了上万套特价房，全款买房五折起售。

开发商张狂兜售房子背面，难掩缺钱的职业焦虑。但方针不会放松，跟着“房住不炒”这一基调的进一步执行，房子难卖将成为一种常态。

“屋漏偏逢连夜雨”，房地产的偿债顶峰来了。依据恒大研究院的数据，2019年到2021年是房企有息负债的偿债顶峰，到2018年末，房企首要途径的有息负债余额为20.3万亿元，在2019年至2021年会集到期，到期规划分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

为了还账，房企加速发行海外债的脚步。乐居财经发布的《2019房企海外债券利率榜》显现，到10月底，房企共发行了146支海外债，合计543.41亿美元，在数量和规划上都已超越2018年（2018发行137支海外债，共融资519.5亿美元）。此外，泰禾、金茂、新城等在内的多家房企乃至经过转卖子公司和项目股权回款还账。

困难总比方法多，大部分房企的财政算来算去，发现日子仍是紧巴巴。身处困局之中，房企在多元化上模糊看到了融资的曙光。

02

胜败多元化，当心反哺成反噬

现在房地产融资难的窘境众所周知，国家方针风向将资金引向实体制造业和小微企业，而非房地产。在这样的现状下，房企扩展运营规划，更简单加大融资力度。盛世神州出资基金的首席执行官李万明在承受《南方都市报》的采访时曾表明，现在对房地产融资的管控非常严厉，除了长租、养老、工业等部分有方针支撑的职业之外，触及房地产开发的事务的融资难度都比较大。

布局有方针支撑的职业，也就水到渠成地成为许多房企拥抱多元化的方向。以工业地产为例，北科建集团原董事长郭莹辉在承受《华夏时报》采访时就谈到，房企能够先用小的投入做工业布局，然后凭借工业融资和立异，再用找到的钱来补助住所。这样既展开了工业，又养活了住所，一举两得，完成“曲线救国”。

工业地产在某些特定的程度上能够看作是干流房地产职业的衍生品，除了与房地产间隔很近的事务之外，房企布局的另一些多元化事务与地产主业相去甚远，比方恒大的轿车和碧桂园的机器人。

两个多月前的2019亚冠1/4决赛现场，恒大球员身着印制夺目“恒驰”字样的球衣露脸，正式将恒大的轿车事务推到聚光灯下。在做轿车之前，恒大也曾进入粮油、乳业和矿泉水等事务，但许家印以为这些职业一年几亿元的出售额与恒大6000亿的规划不符，决断撤出，然后一头扎进轿车职业。

曩昔一年内，恒大经过一系列的收买与协作，烧了近4000亿元，打通了恒大造车的全工业链，真可谓“大手笔”。

世界榜首房企碧桂园也不甘落后，在前不久刚摘得的长沙湘江智谷地块上，碧桂园将投入500亿元建造人工智能科学城；在上一年签约的顺德机器人谷，碧桂园将投入800亿……碧桂园董事局主席杨国强在本年国庆后的首场集团办理会议上表明，机器人建房年代越来越近，未来机器人将成为碧桂园一切部分展开的动力引擎。

恒大和碧桂园都将立异事务看作是未来的重要展开趋势，但两家的立异事务现在只见进不见出。恒大曾立下豪言壮志，恒大的新能源轿车年产量将达100万辆，并在3到5年内成为全世界最大、实力最强的新能源轿车集团。但现在，商场上只见恒大买买买，未见恒大卖卖卖。碧桂园的杨国强在本年年初的时分谈到机器人事务时表明，期望2020年机器人能开端许多投入使用。而现在间隔2020年，还有不到2个月的时刻，成效怎么，拭目而待。

除了别具一格的轿车和机器人之外，长租公寓是房企最重视的与地产相关的多元化事务，在TOP30的房企中，有23家布局了长租公寓。各大房企从前对长租公寓寄予众望，但房企逐渐发现长租公寓前期投入大，运营回款缓慢，盈余遥遥无期。本年上半年，由于持续亏本，朗诗剥离了长租公寓事务，远洋也方案在年内将长租公寓事务剥离。关于房企而言，长租公寓或许不是一个好生意。

房地产相关范畴出资散布 数据来历：《2019房地产多元出资范畴全景陈述》

投入产出不成正比，盈余无望，或许是房企多元化最大的问题。碧桂园副总裁兼湖南区域总裁黎晓林曾说，碧桂园对机器人事务没有盈余目标要求，由于出资的是未来。但房企能看上的大体量立异事务商业模式没有跑通，外行都能看出问题，出资人也不是傻子。

望梅止渴不行仿效，不考虑盈余需求单纯扩展运营规划，或许也很难持续融资。在这种状况下，房企把宝压在多元化上，想以此反哺房地产的算盘或许不能满意。多元化事务还或许会进一步耗费房地产资金，反噬地产主业。

03

新事务遇阻，难解融资困局

房地产是一个紧贴方针吃饭的职业，展开立异事务也紧跟方针方向，方针盈利往哪里吹，房地产多元化的事务很或许就会往那个方向追。前述说到的长租、养老、工业、新能源轿车、机器人等无不如此。但两条腿走路才稳妥，房企布局多元化，不只要紧跟方针，也要重视商场。

放眼商场，发现不只房企做多元事务不挣钱，许多从这些事务方向发家的公司也不挣钱，长租公寓、养老、文旅等职业相同面对融资窘境。房企的多元化事务很难做，这些职业原本也不好做。

长租公寓职业进入调整期后，商场风声鹤唳，资金链危如累卵，爆雷现象频发。依据《财新》的计算，2017年到现在长租公寓爆雷的数量已达26家，其间14家由于资金链开裂而破产。依据贝壳研究院的计算，2015年长租公寓融资23笔，而2019年的前9个月仅融资6笔；到现在，全国公寓门店关店率达3.6%。11月5号晚上在纳斯达克敲钟上市的青客公寓创始人金光杰，也早就认清长租公寓是一个微利职业的实际。

青客公寓登录纳斯达克上市

在这样的职业布景下，大斗室企争相布局长租公寓，很难说是明智之举。并且大部分房企都做会集式公寓，前期拿地和建造的淹没本钱较涣散式公寓更高，亏本的起伏更大。房企较白手发家的创业者而言财大气粗，但这样烧钱也有迫在眉睫的一天。

长租公寓如此，其他许多立异职业也相似。万科从2014年开端要点布局养老，但在2018年的年报中，没有持续单列养老事务；融创看好“美好生活”带来的消费晋级机会，以150亿元入股乐视，一年亏本165.5亿。最近几年养老和文旅的风吹得很大，但这两个职业和长租公寓相似，前期投入大，回款缓慢，顾客的买单率也不稳定。

长租、养老和文旅等立异职业本就还在培养期，盈余模式尚不明亮，并且房地产并无运营这些立异事务的沉淀和根基。在新的事务方向上，有钱能使鬼推磨这条逻辑链条或许行不通。忽视商场、技能、职业成熟度等要素，仅仅一味砸钱做多元化，或许会加重房企的资金压力和债款危机。

就算房企真的砸钱做成了多元化，也无法完成对房地产的反哺。

本年8月，银保监会正式下发《我国银保监会办公厅关于展开2019年银行组织房地产事务专项查看的告诉》，决定在32个城市展开银行房地产事务专项查看作业，严厉查办各种将资金经过移用、转道等方法流入房地产职业的违法违规行为。

10月，北京银保监局，印发《关于标准银行与金融科技公司协作类事务及互联网保险事务的告诉》，要求银行严查资金用处合规性，谨防信贷资金违规流入房地产商场等禁止性范畴。

房地产融资的紧箍咒越念越紧，银保监会正逐渐排查与房地产相关的融资旮旯，就算房企在多元化事务方向上成功融资，也无法暗度陈仓，仍不能解开地产主业缺钱的困局。

多元化或许不是房企融资的救世主，反倒或许成为房地产的拆台人。