热度降了深圳最大规划限价地连拍遇冷年底还要拍27宗地

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6地连拍，规划赶超5个月之前，5地连拍创下的“深圳之最”；深圳市首宗可售型人才住宅用地出炉，深圳市人才安居集团“稳收囊中”……11月22日，深圳土地拍卖商场贡献了“史上规划最大的限价地连拍”的土拍盛宴，6宗宅地一宗流拍、5宗成交，吸金127.5亿元。

一连揽下多个“榜首”的一起，热度却无可避免的“降了”。包括深圳“传统豪宅地块”——龙华民治地块在内的6宗宅地，无一到达最高约束地价，也未进入竞拍人才房阶段，甚至有一宗宅地惨遭“流拍”。成功出让的5宗地总成交价为127.51亿元，较5个月前5宅地连拍成交总价的224亿元，削减了约43%。

深圳土地凉了？南都记者整理发现，土地热度呈现降温气势的并不只限于深圳，广州10月共有11宗商住地块出让，其间成功出让4宗，6宗间断出让，1宗延期，流拍或延期的宗地超越6成。上海10月土拍也相同“遇冷”，共出让的5宗地块中，仅有两宗宅地，其间一宗更是新近遭流拍后，起拍楼面价下降了近5000元/㎡再次挂牌，以底价成交。

有业内人士表明，在现在全国商场全体欠安的布景下，下半年针对房地产信任、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况欠安，从10月以来全国商场看，房企拿地热心显着下滑，流拍率添加，尽管深圳商场现在体现较好，但开发商关于拿地遍及都更为慎重、更为理性。

但另一方面，转眼间2019年仅剩年底两月中，深圳土地商场却也迎来了本年度的“迸发期”。到记者发稿，11月深圳除已挂牌出让的6宗地块和停止买卖的1宗地块、流拍的1宗地块以外，还将有4宗土地挂牌出让，12月将有23宗地发动招拍挂，1宗地块揭露出让租借权。土地用处包括工业商业、医疗、文体，挂牌开始总价超227.85亿元。

不火：各家竞买人“可谓慎重”

“宅地连拍，6块会集出让”，关于可开发土地缺乏20平方公里的深圳而言，11月22日，具有上述关键词的“深圳史上规划最大的限价地连拍”自布告挂出之日起，就备受各方重视。比起前次被誉为“史诗级土拍”的“五地连拍”，此次“六地连拍”，挂牌开始价更低，六宗地总建筑面积约77.2万平方米，挂牌开始总价约131.67亿元。

更低的挂牌开始价发布的一起，这6宗地在深圳当时土拍商场上常见的“单限双竞”的基础上再度加码——“限一般商品房出售均价”，这使得此次拍卖中部分地块周边项目当时均价已超越地块的最高出售均价，这对有意拿地的房企而言，无异于上了一道“紧箍咒”。依据布告，三宗坪山宅地商品房最高均价不超38750/平方米、龙华宅地商品房最高均价71400/平方米、光亮宅地商品房最高均价47250/平方米、大鹏宅地人才住宅出售均价不高于20520元/平方米，最高出售单价不高于23598元/平方米。

在土拍现场，各竞价企业举牌的“慢节奏”、6宗地一个半小时敲定的“神速”，也不出意外的让“联袂出演”土拍大戏的这6宗宅地堕入一丝“为难”。

除坪山坑梓G14313-8018地块终究因无人问津而流拍外，其他五宗成功出让的地块成交总价为127.51亿元，相比较深圳6月24日的“史诗级土拍”中各企业轮流举牌的剧烈厮杀，此次土拍各家竞买人“可谓慎重”，不只没有到竞配建人才房的阶段，连最高约束地价也未触及，其间两宗地块更是以底价成交。

来历：好地研究院

赢家：“清一色”央（国）企

由“单限”变为“双限”，竞拍规矩的调控作用无比明晰的在此次土拍成果中闪现，而清一色央（国）企成为此次深圳土拍赢家。

据好地研究院核算，有13家房企报名参加此次土拍：白发、华润、招商、中海、龙光、安全、金茂、金地、五矿、金融街、电建、天健、安居集团，其间仅龙光、金地非央（国）企。好地研究院表明，2015年至今，深圳揭露商场成交的涉宅地，70%以上由央（国）企竞得，非央（国）企仅有3家，分别是龙光、泰禾、安全不动产，“5宗地块的得主清一色为央（国）企，这与近几年深圳土地商场的趋势相符合”。

有必要留意一下的是，6月24日“史诗级土拍”中，中海以上限价54.08亿元、人才住宅42330㎡竞得光亮区参观路北侧、明政路南侧的A510-0151地块；此次土拍中，中海再次以50.2亿元一举斩获“当红炸子鸡”——龙华地块。2宗宅地总拿地额104.3亿元，据媒体整理，中海也因而稳居2019年房企深圳揭露商场拿地额（涉宅地）排行榜首位，其次是龙光（65.9亿）、越秀（59.1亿）、中建电建（46.5亿）。此外，我国电建2019年在深圳揭露商场也斩获2宗宅地。

整理：均匀预期利润率下滑超三成

相同是宅地连拍，5个月前的深圳“史诗级土拍”上，5宗地共招引了37家房企参加比赛，均匀每宗地参加竞拍企业超15家，且5宗地块均到达“封顶价”，以竞配建人才房“决胜负”，均匀溢价率到达了45%。5个月后，抛开“无人问津”的流拍地块，5宗成交地块共招引了13家企业报名，均匀每宗地参加竞拍企业仅5.2家，均匀溢价率“跌至”19%。

出场比赛的房企数量削减，带来的是竞拍价格“回归”。对此，参加两次宅地连拍的龙华，最有“发言权”。6月24日“史诗级土拍”上，龙华区民治大街A817-0609地块以“封顶价”65.85亿+36700㎡配建人才住宅被龙光收入囊中。据测算，该宗地楼面价为44403元/㎡，实践成交楼面价约64700元/㎡。

5个月后，相同上台“招拍挂”商场的龙华区民治大街A816-0068号地块则以50.2亿元的总价被中海斩获。该宗地核算而出的实践成交楼面价约为43109元/㎡，较5个月前下降了约33%。

除掉实践成交楼面价跌幅显着，依据实践楼面价核算得出的项目保本房价，与现在周边在售新房的价格相比照而核算得出的均匀预期出售利润率也有显着下滑。据好地研究院核算，除掉此次土拍中的人才房地块和流拍地块，剩下4宗成功出让的宅地均匀预期出售利润率为9.8%；而在5个月前的“史诗级土拍”中，成交的5宗地块均匀预期出售利润率达15%。

剖析

流拍、底价成交、楼面价下滑 四个一线城市土拍齐“遇冷”

土地商场降温了吗？南都记者整理发现，与深圳类似状况也在其他一线城市演出。据我国指数研究院研究报告，10月，北上广深四城共推出土地67宗，推出土地面积280万平方米，全体供给量环比微增；共成交土地51宗，成交土地面积208万平方米，环比削减19%、同比削减35%；土地出让金417亿元，环比削减32%，同比削减32%；成交楼面均价为9071元/平方米，环比削减17%，同比添加5%。

在广州，挂牌的11宗商住地块中，仅有4宗成功出让，6宗间断出让、1宗延期，流拍或延期的宗地超越6成。在上海成功出让的宅地中，更有事例显现在新近遭流拍后，起拍楼面价下降近5000元/㎡再次挂牌，终究得以底价成交。

11月11日-17日这一周，四个一线城市全体供给量环比倍增，四城均有土地供给，共推出21宗地；成交方面量贬价涨，四个一线城市共成交土地9宗，仅北京有宅地成交。

深圳华夏董事总经理郑叔伦表明，在现在全国商场全体欠安的布景下，下半年针对房地产信任、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况欠安，从10月以来全国商场看，房企拿地热心显着下滑，流拍率添加，尽管深圳商场现在体现较好，但开发商关于拿地遍及都更为慎重、更为理性。

有必要留意一下的是，依据《深圳市2019年度城市建设与土地利用施行方案》，深圳在2019年将供给35万平米居住用地，到现在已成功出让10宗居住用地，占地面积算计30.11万平米，2019年度居住用地供给方案没有完结。到记者发稿，深圳还有4宗地块将于11月挂牌出让，12月现已发布布告进入招拍挂的地块更是多达23宗，还有一宗前海地块发动揭露出让租借权，挂牌开始总价超227.85亿元。

采写：南都记者 孙雅茜