长白板块究竟还有没有开展空间

从建造之初到现在，对长白板块的质疑从未中止过，但沈阳也从来没有哪个板块像长白这样长时间保持着商场热度并且展现出繁荣的开展生机。

——坊主

长白板块是沈阳近十年楼市中无法绕开的板块。

这个板块是沈阳近十年来城市建造效果最典型的代表，能够说是炙手可热。热到什么程度？沈阳新式板块简直都曾被冠以“长白第二”、“下一个长白”的名头，不然好像就无法说明该板块的潜力与热度。

20年前的长白工农桥

2019年的长白工农桥

平和区所规划的长白区域10.87平方公里，岛内总面积约5平方公里，具有10公里长的环岛水系，水域面积320万平方米。这关于北方城市而言太宝贵了。更难能可贵的是长白间隔主城很近，与其隔河相望的就有三好街商圈和五里河商圈，经由成功桥、工农桥、三好桥让长白板块能够直达太原街商圈、三好街商圈、五里河商圈，而地铁9号线和建造之中的4号线，则将长白拉入了沈阳的地铁网络中。

此外，跟着长白的开展，板块的教育资源和商业资源也完成了巨大腾跃。平和一校、南京一校、126中学、南昌中学齐聚长白板块，并且优质教育资源还在继续落地。商业上则构成了大型会集商业+网红店+特征底商的结构，质量尽显高端。

这样的长白的确惹人喜欢。

但长白板块也面临着一些难题：长白人口密度太大、交通太拥堵。由此也引出对长白板块的魂灵拷问：长白板块是不是现已到顶？长白板块究竟还有没有出路？

这些质疑并不是没有道理，人口密度大、交通拥堵的确是长白板块面临的难题。坊主的朋友L就住所长白板块，拥堵的交通令其苦不堪言，尤其是朋友L家楼下恰好是校园，他每天不得不提早出门避开上学顶峰（风趣的是这个校园恰恰是人们包含L挑选长白的原因之一，朋友L房子保值的重要支撑也是他的烦恼），但避过了校园门前的“上学大军”，却又遭受三好桥这个“通途”，每天的早顶峰没有20分钟，由南向北的三好桥是过不去的。

发生拥堵的原因便是长白人口太多了。开端长白规划的人口是17万，而依据百度百科最新的信息显现，长白区域户籍人口18万，常驻人口约5万，但房地产业内人士剖析，实践上长白区域的人口还要多一些，再加上长白板块区位重要是，是城市西南部进入主城的重要通道，有为数不少的过境车辆。并且现在岛内还有很多的新房没有交给，未来的人口或许还要添加。

长白前期规划图

所以，好像是长白板块的开展现已见顶了，究竟行政规划上的长白就10.87平方公里，当地就这么大，而长白板块现已具有了城市一流的区位、一流的交通配套、一流的教育、一流的商业，试问：你长白还能咋样？这样的疑问其实是在孤立的看待长白的开展。面临长白的现实问题，面临长白板块究竟还有没有出路的疑问，坊主的观念是长白板块仍然有着巨大的开展空间和耐久的生命力。

坊主之所以对长白板块充满信心，是依据对长白以及城市向南开展的趋势调查。现在的长白板块正在朝着成为区域中心的方向开展，长白板块的区位、交通以及各种优质的资源满意支撑长白成为区域中心，而成为中心就从另一方面代表着向外辐射，这也是疏解长白人口压力的重要突破口。

长白板块并非以中心点向四周辐射，而是以长白板块为中心，向南向西的扇面型辐射。这是因为长白板块北部的主城较为老练，而南部和西部则有很多的土地可供开发。长白板块的辐射向西是近两年多次拍出万元地块的长白领馆区，向南则催生了城市的热门板块——长白南板块。其实应该有不少人对长白领馆区和长白南板块这样的提法犯嘀咕，以为是为了卖房子蹭热门，其实背面是有着城市开展逻辑支撑的。

新式板块的鼓起必定要依附于现已老练的板块，凭借其老练的优质资源，并接受老练区域的外溢人口。长白南板块和长白领馆区要想开展起来，必定会凭借长白板块老练的优质资源，如长白南板块的平和区辖区就享有的是长白学区。

此外，长白南板块并不只仅是平和区，这里是浑南新区、苏家屯区、平和区的交界处。在沈阳向南开展的大趋势下，这样的区位不会成为“三不管”，只会成为“三区纽带”，只会成为各区重点发力的区域。

商业的开展也是长白板块向区域中心改动的重要预兆。本来的长白板块短少会集商业，是以寓居为主的区域，很长一段时间都被称为“睡城”，白日简直没人。但跟着万科鹿特丹日子广场、山姆会员店、万象汇等大型会集商业的落地，长白板块逐步具有了成为区域中心的商业实力。

山姆会员店

长白不只有高质量的大型会集商业落地，更有大批的网红店、特征店诞生，其商业现已自成体系，不只满意了长白板块的消费需求，辐射效应也由此发生。以山姆会员店为例，依据国内权威机构监测，我国各大城市山姆会员店的辐射规模是3-10公里。而以保存的3公里辐射规模核算，山姆会员店的辐射规模向南就掩盖了三环，向西掩盖长白领馆区，向东直达奥体中心。事实上，从山姆会员店的客户结构看，其实践能到达的辐射规模是全沈阳城。

或许有人会说，长白建造现已挨近结尾，一旦建成，商业也就会根本定型，假设没有动迁，好像很难再进行晋级和改动。但从城市商业开展的规则看，修建并不能约束商业的开展和晋级，最典型的比如便是沈阳中街，中街不乏几十年的老修建，无论是动线规划，仍是修建功能规划，都无法与最近几年新建商业比较，可是中街在沈阳的商业仍然具有难以撼动的位置，中街的商业也是在老修建中不断晋级迭代。

所以，即便长白板块商业修建现已建好，但并不阻碍区域商业的提高，更何况在建之中的万象汇、中海·平和之门G-HOUSE规划商业，还会带来无限幻想的商业提高。此外，长白板块的工作也在晋级，现已投入到正常的运用中的有中海世界大厦、浑河万科中心、汇锦金融中心等等，招引了不少名企入住。此外还有正在建造之中的万象云玺以及尚处于规划中的中海·平和之门G-HOUSE世界写字楼，这些都是长白板块成为一个区域中心的重要标志。

现已投入到正常的运用中的中海世界大厦

华润旗下的万象云玺效果图

总结起来其间的逻辑便是：长白板块以优质的区位、生态、教育、商业等资源招引了大规模的人口集合，这个集合尽管带来了拥堵、人口密度大等问题，但却又发生了巨大的商业需求和基础设施需求，推进区域商业质量进一步提高，然后获得了向外辐射的才能，而长白板块在人口集合的一起，也在发生外溢，一部分人开端向外寻觅新的置业方针，这也是辐射效应的一部分。

政府的规划在长白向区域中心晋级上也起着及其重要的效果。

在沈阳现在的城建工程中，“二环南移工程”能够说是最受重视了，该项目不只加快沈阳全域快速路网的构成，大大提高了沈阳南部交通运转功率，成为南部经济开展的重要助力，也让沈阳突破了原有城市格式，而该工程关于长白板块的含义就更为严重了。

从2010年起，沈阳就开端致力于构建全城的快速路网，通过近十年的尽力，沈阳快速路现已密织成网，而快速路路网的构成必定会诞生一些重要纽带节点。长白板块便是其间之一，浑南大路快速路与成功大街快速路在长白交汇，构成了沈阳的新南二环，关于缓解长白交通拥堵将起到及其重要的效果，此举也让长白一跃成为沈阳理直气壮的主城。

可是长白板块的快速路纽带还有有些异乎寻常。二环南移后，长白板块是三环与二环间隔最近的区域。实践上，凭借成功大街快速路，长白板块成为一个集旧二环、新二环、成功大街快速路于一体的城市快速路纽带，这在沈阳是独一份。别的，现已注册的地铁9号线与在建地铁4号线，在长白板块会构成一个换乘站。

成功大街快速路与浑南大路快速路互通纽带

所以，长白板块是一个快速路纽带叠加地铁换乘纽带的区域，由此也进一步为长白的辐射效应赋能。从长白板块的区位看，自身就有着城市门户的位置，二环南移后就真实成为了沈阳西南部的门户。快速路纽带+地铁换乘纽带+门户区位，这样的优势条件不成为一个区域中心，有点惋惜。

结语：回忆长白板块十余年的开展前史，对长白的质疑也在与时俱进。在开端建岛之时，人们的疑问是长白能开展起来吗？十多年前的长白便是乡间，听说刚开端开发建造的时分，还有人在长白岛养熊，出长白进城只能有一座工农桥，太荒凉了。后来质疑又变成了短少大型商业。

现在风水轮流转，人气起来了，商业也起来了，人们质疑的又变成太拥堵了，人太多了。对立的演化进程其实也是长白的开展进程，想想其实也很风趣。长白板块处理掉一个问题，别的一个问题就会发生，但值得欣喜的是长白一直在成长。