传统地产开发规划到顶了别怕万亿级的城市更新才刚刚开始

近两年，“城市更新”被炒得很热，开发商在谈、运营商在谈，各路本钱也在谈，各地的城市更新协会如漫山遍野般冒出。但是，明源君发现，不同玩家对城市更新的了解却不太相同，甚至是截然不同。

什么是城市更新？为何需求做城市更新？怎么才干做好城市更新？11月21日和22日，由我国城市更新论坛、明源云空间联合主办的“2019我国城市更新论坛”在佛山和广州举行。500多位资管大咖齐聚大湾区，共话城市更新。秦虹、赵燕菁、苏鑫、韦青、何帆、刘爱明等数十位大咖重磅开讲。

大咖们共同以为，传统房地产开发现已遇到了瓶颈，但城市更新的黄金年代才刚刚开端。明源君参加了此次大会，并将干货同享如下。

城市更新不是房地产

而是实体经济

城市更新，并不是一个新鲜的概念，其在西方现已有上百年的前史。不过，其在国内走热却是近几年的事。

2015年2月，广东省广州市首先树立了“城市更新局”的政府部门。随后，“城市更新”这一概念开端逐年走热。

由于广州市树立“城市更新局”是为了顶替此前的“三旧改造”作业工作室，因而，许多人自然而然地以为，其跟“三旧改造”没什么差异，不过是新瓶装旧酒。实践中，不少房企也仅仅将其当做在高能级城市拿地的手法。

所谓“三旧改造”，是广东省先行先试的一套形式，是对“旧乡镇”“旧厂房”和“旧村庄”的改造。

明源君以为，广州市政府将“三旧改造”作业工作室改为“城市更新局”，绝非仅仅为了赶时髦，玩概念，而是要赋予其更丰厚的内在。

至于不少人以为，其与曩昔的“三旧改造”基本是一个意思，仅仅由于现阶段的不少城市更新变了形。

从国外老练商场，以及国内近年来的实践不难发现，以往的“旧城改造”，仅仅单纯地优化城市布局、改进基础设施，偏物理层面，城市更新则是归纳了改进寓居条件、整治区片环境和复兴城市经济等方针，内在愈加丰厚。

我国城市更新论坛主席苏鑫表明，许多人以为旧改便是城市更新，这是误解，改硬件仅仅城市更新很小的一部分，城市更新首要是装内容，运营，终究还要在长时刻资金商场上发作价值，经过财物证券化的方法活动……它比传统房地产开发的链条更长，城市更新不是房地产而是实业，由于它能够带来新的工业、新的消费。

苏鑫进一步指出，城市更新的实质是进步现金流（其以为，城市更新的价值组成为：20%-30%的硬件改造，40%-50%的租金进步，20%-30%的活动性溢价）。这很好了解——假如像曩昔那样推倒重建成住所然后卖掉，它只能卖一次，是没有继续现金流的。只要继续运营的业态才干带来继续的现金流和税收。

因而，政府将“三旧改造”作业工作室改为“城市更新局”，背面的逻辑是要将房地产从一锤子买卖的虚拟经济，往实体经济上面拽。惋惜，实践中，许多参加者将其当成房地产开发拿地的一个手法，使得其尽管稀有万亿的潜在规划，但现在整个商场容量只要千亿等级——政府可没那么好忽悠，仅仅想凭此拿地，其实很难。

我国经济要走向高质量开展

必需求凭仗城市更新

除了认知上的误差，形成实操进程中的变形之外，城市更新的难度较大也是一个很重要的原因。在城市更新范畴颇有建树的某房企老总就告知明源君，传统地产开发是快周转，城市更新则是典型的慢周转，在深圳一个城市更新项目需求十年左右，小鲜肉熬成大叔是粗茶淡饭，对企业是个巨大的检测。

不过，各路本钱、运营商等安排，特别是开发商对此仍是非常热心的。高宇就指出，近年来千亿房企在城市更新范畴的投入特别大，往往经过声称自己在大湾区有多少城市更新项目展现公司未来的开展潜力……

之所以如此，是由于城市更新是大趋势。企业便是跟时刻的赛跑，假如想活下来，要看两年后的事；假如想大开展，要看七年后的事。城市更新归于后者。

从整个国家来看，上海交大教授何帆指出，在20世纪80年代，甚至从90年代一向到全球金融危机之前，咱们国家一向都是巨大叙事。

这一阶段的典型特征是，经济高速开展，尽管各个区域获利程度不相同，但是都享用到了盈余。现如今，经济已离别高速添加，像曾经那样的巨大叙事已很难再重现。

详细到房地产职业，或者说空间的制作、运营上，增量商场的容量现已非常巨大，尽管未来仍将保持在高位渠道，但增速已放缓。

同创集团董事长杜晶在讲演中，将2002-2018年划分为三个时刻距离相等的时期，第一个时期内产品房出售额添加了5倍，第二个时期是3倍，第三个时期只剩下2倍（如下图所示）。

来历：同创集团董事长杜晶的讲演内容

最近，国家统计局发布了10月份的房价改动数据。多个方面数据显现，70个大中城市，有35个城市二手房环比跌落（3月份为10城），4个城市价格相等，上涨城市仅为31城（3月份为57城）。

新建产品房商场的规划还将稳步添加，本年的出售规划有望到达16万亿，但增速已急剧放缓，而且整个房地产商场，已远非这一数字能够诠释，由于，经过曩昔几十年的大规划开发，存量商场的规划也正在快速强壮。

厦门大学双聘教授赵燕菁指出，曩昔40年我国经济稳步的添加首要是靠城市化推进的，1989年我国建成区面积是7000平方公里，2015年现已超5.6万平方公里，假如再加上所谓的工矿区，建成区面积已达10万平方公里，依照1万人1平方公里的国家用地规范，能够将77%的我国人装进去。实践上，我国乡镇的人口密度比国家规范要大，按实践核算，现有的建成区面积能够将87%的人口装进城市。

但是，为什么咱们还在不断的建造新区呢？

一是咱们的城市建的速度比他人快，建起来很新，但几十年、十几年今后就破褴褛烂了；二是即使不褴褛，也现已很难满意今日经济社会的需求。而新建远比更新的速度要来得快……

城市更新是大趋势。住建部方针研究中心原主任秦虹指出，现在中心城市已成为各个国家的重要竞争力地点，国际中心城市都在经过城市更新来打造他们的全球立异中心、科技中心、魅力之都等，由于城市更新便是在不断赋予城市生命，再造城市昌盛和生机的进程。

尽管咱们国家现在的城市化率只要60%左右，但一线和中心二线城市，早已高度乡镇化。国家提出，未来城市要完成运营式的添加，10月25日，14个部委还联合发文宣告要打造国际性的消费城市中心，这些都需求城市更新来完成。

想要做好城市更新

有必要具有4种才干

城市更新是大赛道，是有必要且正在发作的工作，但是由于它是实体经济，跟传统的房地产开发有巨大差异，因而要干好并不简单。

秦虹就指出，许多城市可能有一些当地本来比较寒酸，但是人来人往人山人海非常热烈，更新之后，却变成了本地人不去，外地人也不去的当地。

为啥？由于城市更新不是单纯的城市美化，而是国家从高速度向高质量改动的一部分，政府必需求有满足的现金流，才养得起校园、医院、治安等，这样城市水平才会进步，这才是高质量。作为参加城市更新的企业来说，也要有满足的现金流，才干完成盈余。

那么怎么才干做好城市更新呢？参加论坛的大咖们以为首要有以下4条途径：

1、长于运用技能，进步功率

早在1988年6月，邓公就做出了“科学技能是第一生产力”的结论。技能带来了功率的进步，改动了咱们日子的方方面面。比方，智能手机现在现已成了咱们身体的一部分，一部千元机上集成了许多高精尖技能。但是，比较惋惜的是，咱们住的房子、工作的空间，经常去的购物中心，与科技的结合却仍然很少。

来历：《城市更新的方针及施行途径（摘要）》陈述

曩昔，整个商场求过于供，底子不愁卖，中城新工业刘爱明就指出，曩昔开发商面临业主的维权，只需求一句话就处理了：你不满意能够退房。由于那时分房价上涨速度很快，业主必定不乐意退房。但是，现在不行了……

现如今，“房住不炒”的基调下房价上涨放缓，挣钱不易。至于运营空间，更是需求精工细作才干挣钱，这时没有科技的加持，简直是无法幻想的。

比方，现在，自若的办理规划现已打破100万间，其将一切的信息都调集到了一个APP里边，租客能够在网上看房，线上签约、入住，预定管家服务，每间房子有几个插座，插座在哪里，都有清晰的数据，一个插座坏了，能够立刻知道那个插座是什么类型的，敏捷购买替换……这些，都需求强壮技能的支撑。

比方上海IFC国金中心节能优化改造后，智能动力系统的能效大幅进步35%左右，每年能节省上百万的能耗本钱。

再比方，某大咖指出，该公司经过人脸和大数据技能发现，买Zara衣服的人乐意去什么样的餐厅，从而让他们离得更近，添加相互的消费，进步了客单率。

因而，城市更新的运营商，在技能上（首要是数字化渠道）的投入占比要远高于开发商，由于数字化才干对运营来说不可或缺。

2、能够引进工业，而且迭代

科技仅仅一个手法，城市更新最重要的是工业晋级。工业，特别是代表最先进生产力的新经济工业，它后边直接带来的是人才、工作、城市的税收，以及城市的可继续开展。

比方，现在国内园区尽管多，但是99%的园区都是归纳性园区，很难供给针对性、专业性的服务。中城新工业针对这些痛点，将自己定位为专业园区运营商，树立了一套齐备的服务系统，为相关工业企业供给全工业链的人才、本钱、技能、商场服务。

凭仗优异的运营才干，2018年4月份，中城将深圳坪山一个六千万方的园区租过来改形成医疗器械园区，4个月时刻园区产量由此前的5000万飙升至8亿，当年年末就被深圳政府评为要点园区！

当然，工业的迭代晋级在不同的区域应该有不同的要求，实践上并没有肯定的低端工业，只要低技能环节。更新的空间装入新的工业，需求紧紧围绕着当地的工业结构晋级和消费结构晋级。

3、赋有场景感的构思和规划

假如说旧城改造是“拆改留”，那么城市更新则是“留改拆”，既要保存前史感，又要与时俱进，具有观赏性、实用性，对规划的要求非常之高。

比方上海世博园对原老旧厂房的改造，就将工业文明、世博文明和城市构思文明很好地融合在了一同。

再比方，大悦城特征之一是主题类的活动。静安大悦城定位为“魔都爱情地标”，为此大悦城建了一个以爱情为主题的摩天轮，顾客体会摩天轮之后，会被引导一系列与爱情相关的消费，在自然而然中发作更好的出售。

相似的场景、主题打造，大悦城一向在做，无形中添加了顾客的停留时刻，并发作消费，这是大悦城近年来迅猛开展的重要原因。

相同的景象还发作在长租公寓、同享工作等范畴。比方，某长租公寓根据女人价值建议把公寓规划成了四个系列风格，使产品易于仿制化、规划化一起，每个套系都有同系列家居产品和周边产品可售卖，进步租金溢价的一起，还发明增值服务收入。

4、具有资管思想，赚几份钱

近年来，许多传统开发商也进入了存量范畴，即城市更新范畴，明源君跟这类企业沟通时听到最多的是：不挣钱。

为什么其他参加者能赚到钱，本钱雄厚的房企却赚不到钱？明源君以为，中心是心态和思想不同。开发商拿手的是对物理空间的改造，但这归于1.0形式。而高手现已处在4.0形式了。

来历：《城市更新的方针及施行途径（摘要）》陈述

城市更新4.0形式下，参加者能够赚取多份收益。

比方，现在不少运营商与基金公司协作，并购财物后自我克制运营，即能够一起获取租金分红、办理费，退出时还能取得物业增值收益。

来历：《城市更新的方针及施行途径（摘要）》陈述

当然，进步企业的财物办理才干，是一项系统性工程，除了前文所述的顶层规划和安排保证之外，更需求企业高层晋级思想，树立“以终为始”的事务逻辑，以终究的战略以及事务方针来进行查核系统的优化规划，并配套相应的激励机制和办理进步（如下图）。

来历：《资管大未来：打通资管血脉，决胜地产存量年代》书本

小结

曩昔40年你要是盖房子的你会发，但是跟着存量成为财富的首要形状，城市更新所分配的财富会远远地大过城市的增量所带来的财富添加，因而，下一个40年管房子的、保护房子的会发。

当整个局势改动的时分，当竞赛改动的时分，并不是跑得最快的人能跑到结尾，有很大的可能性是回身快的人跑到结尾。你是哪一个？（作者：明源地产研究院 凌峰）