这个片区一半以上都是坑正常的出资逻辑根本行不通

这或许是深圳最撕裂的片区：

一边是背靠前海，头顶“大空港”、“世界会议中心”光环，房价现已去到4万+。

一边是密布的厂房农民房，一半以上都是小产权房，一直摆脱不了脏乱差的形象。

这便是宝安区的沙井。

沙井坐落深圳最西部，说偏吧，也不偏，究竟乘坐11号线快线，30分钟可抵达南山前海、科技园。说不偏吧，其实也够偏的，现已偏到与东莞的长安镇挨在了一同。

简直所有人来到沙井，都绕不开小产权房。

按常理说，小产权房尽管廉价，但不能落户、不能读书、产权存在胶葛等一系列问题，在产品房高度发达的深圳，搁在哪儿都不是一个干流商场。

但偏偏在沙井，小产权房却是碾压等级的存在：

在沙井，正规开发商的产品房寥寥无几

在沙井，从外观上底子分不清小产权房和产品房

在沙井，一些小产权房乃至建得比产品房还美丽

听说当年万科、杰出等这些大牌开发商刚进入沙井时，产品房实在是少，不得不拿这些小产权房当作竞品剖析...

沙井盛芳园小区（小产权房）就有十几栋楼

地下停车场、小区园林、露天泳池，相同都不少！

为什么沙井的小产权房可以那么牛？

这就和一个名叫“龙哥”的人有联系，“龙哥”原名叫陈圭东，土生土长的沙井人。对，这个“龙哥”一听姓名，就知道不是什么好人。

90年代中期，“龙哥”依托香港的黑势力，在沙井拉帮结派，创建沙井新义安安排，在沙井浸透当地各大村委，并树立各种股份公司操控当地的地产、建材商场。

在沙井新义安的操控下，各大村委以统建楼名义四处盖起小产权房，一起在私底下四处出售，村委、股份公司、一般乡民都可以从中获益。

乃至开展到后边，贿赂当地大街办，取得建房默许，贱价拿地，再筹资建房，构成了一条完善的小产权房的工业链。

当年，不少想要曝光沙井小产权房的记者，遭到了“龙哥”马仔的咒骂或暴打，沙井的小产权房一度成为“独立的城中城”。

直到2012年，以“龙哥”为首的沙井新义安被全盘端掉。可以说，沙井小产权房相当于深圳小产权房的大本营、发源地。

沙井那么多小产权房，对沙井的楼市有什么影响？

首要影响有两点，一个是产品住宅，另一个便是旧改。

曩昔由于“龙哥”的独占，产品住宅很难进入沙井，小产权房一家独大，不管是土地仍是商场，都严峻挤占了沙井产品住宅的空间，产品住宅供给极为紧缺。

而近些年来跟着万科、杰出、海岸等大牌房企的入驻，加上11号线的注册，沙井产品住宅的需求进入迸发期。

供给紧缺+需求迸发，导致沙井的产品住宅求过于供，再加上“大空港”、“西部中心”等概念的炒作，近些年房价水涨船高。

杰出中寰，是沙井本年下半年

唯一在售的产品新房项目

另一个重要的影响是旧改，小产权房严峻阻止沙井的开展，所以，旧改是沙井的要点，而这激发了不少人投机沙井小产权房博拆迁的热心。

据统计，沙井片区的城市更新面积超越160万平方米，项目数量高达23个。大多用于住宅和商业开发。

沙井片区旧改项目一览

要知道，现在深圳最大旧改项目——白石洲，撤除重建面积为45.92万平方米，还不到沙井旧改面积三分之一，从初次提出旧改到撤除就花了14年之久。

而面积更大、状况更杂乱的沙井旧改，所消耗的时刻必定更长，至少也会在10年以上。10年，关于想博拆迁的人来说，周期太长，不确性太大，又要面临小产权房杂乱的利益和历史问题。买小产权房投机？仍是洗洗睡吧。

那么，沙井的未来怎么？

咱们在沙井调查的时分，简直每一个置业参谋和中介都在给你安利“沙井三大件”：

“大空港”、“世界会议中心”、“海洋新城”，不必质疑，这些都是深圳高标准的定位和规划，也是沙井的未来。

好，咱们来一个个剖析：

（1）“大空港”：

这个意思是依托深圳机场和周边港口的联动，树立一个空港经济区。有个说法是未来的经济贸易将由海运升级到空运，沙井正站在未来经济的风口之中！

首要不说海运会不会被空运替代，咱们先问下自己：机场、港口这些基础设施是咱们最常用的配套吗？

很多人一年去机场、港口的次数十个手指头都算的出来，即使是在机场、港口作业，那也仅仅作业，对日子的改进还不如楼下一家711便利店。

更重要的是，除非可以处理空运本钱问题，否则海运依旧是世界贸易的干流。并且机场的噪音污染咱们都知道，咱们看看机场邻近的楼盘有哪个敢买最高价的？

深圳“大空港”规划

（2）“世界会议中心”：

提起会议中心规划，当地的置业参谋会给你描绘出这样一个夸姣画面：

会议中心建成，将招引全球尖端企业展商，带动周边物流、金融、酒店餐饮等工业，终究构成一个大会议经济圈，沙井就坐落这个经济圈的中心！

实际上，这仅仅很多人一厢情愿的解读。会议中心与机场、港口相同，都不是人们的刚需。纵使会议带来千万级人流，但究竟仅仅过来参展，临时性太强，给当地工业带来商机是没错，但底子谈不上带动工业高质量开展！

由于真实能带动工业的，是企业，是人才，与之对应的是CBD、工业园、大学城等商业和教育配套，这才是咱们该侧重重视的。

假如还不理解，对比下现在福田，房价卖最贵的不是福田会议中心一带，反而是间隔会议中心更远的香蜜湖一带。

深圳世界会议中心项目规划

（3）“海洋新城”：

其实便是一个归纳了“大空港”、“世界会议中心”而规划出来的一个新城区，而这些概念在前面就现已说过，显着对房价效果不大，“海洋新城”我就不再负担了。

总的来说，“沙井三大件”仅仅仅仅概念，能不能成还得要看详细落地，沙井真实的价值不在于这些巨大上的概念，而是像我最初说的，沙井间隔深圳的新中心——南山区近，又有地铁联通，承接了很多刚需外溢。

最终，沙井究竟适不适合刚需？出资又该怎么看？

与沙井平等价位的片区，无非便是光亮和龙岗。其间，沙井和光亮是受南山辐射，龙岗是受罗湖辐射。这就像马仔跟老迈相同，谁的老迈凶猛谁就牛逼。很显着，南山比罗湖强太多，不管是现在仍是未来，南山可以输出最多的刚需外溢。

最靠近的南山的沙井（地铁通勤时刻40分钟左右），毫无疑问是最适合在南山上班，预算又不足以在南山、宝安东部片区买房的刚需。

但由于小产权房的利益留传，沙井在寓居环境上显着比不上龙岗，乃至连白纸一张的光亮都比不上，这个就需要作出必定的取舍。

值得一提的是，沙井的竞争对手是光亮，而光亮还在远期规划中，未来6号线、13号线注册，到南山、福田通勤间隔会缩短到40分钟左右，光亮未来潜力巨大，但究竟是新城，人少工业弱，又是远期规划，这一刻显着比不过沙井。

沙井、光亮区域示意图

最终，总结一下沙井的刚需和出资的主张：

关于刚需：在沙井买房，全部以通勤间隔为中心，间隔南山越近越好，间隔地铁口或许在建地铁口越近越好。

关于出资：不要被概念遮盖双眼，不要对小产权房抱有幻想，全部跟着地铁走，特别是在建地铁周边，未来上涨空间更大。

但有必要留意的是，沙井在这几年现已上涨了一波，再加上沙井在建的6号线、20号线、12号线都连续在1-2年内注册，地铁利好的预期现已提早反映到沙井上一轮的房价上涨周期中，未来3-5年房价再次暴击的几率并不大。

更重要的是，还有很多的旧改在拖后腿，沙井的出资周期现已在被拉长到5年以上。这一刻出资沙井，必定要做好长期出资的预备。