从两座全国出名的鬼城复生谈谈新城市主义的SOD开发形式

从前全国出名的两座鬼城，一个是鄂尔多斯的康巴什区，一个是郑州的郑东新区，在曩昔的许多年时间里，这两个当地一向都是国内鬼城的代名词。可是，近年来，郑东新区现已摆脱了"鬼城"的羁绊，走上了加快速度进行开展的阳关大道，而远在大西北的鄂尔多斯鬼城，也渐渐开端热烈起来。

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在大西北区域，鄂尔多斯与陕西榆林的神木市被人们称为富得流油的当地，这两个当地间隔很近，都是归于资源型城市，石油资源使得这儿的当地收入很高，鄂尔多斯市的"羊煤土气"很出名，也便是羊毛、煤炭、稀土和天然气。当然，最被人津津有味的仍是鄂尔多斯煤炭造富的神话，在鼎盛时期，这儿扫大街的阿姨都开着路虎上下班。

2004年以来，跟着煤价上涨，有着全国1/6煤炭储量的鄂尔多斯一夜暴富。这个曾被成吉思汗称为"式微王朝复兴之地、青丝老翁吃苦之邦"的当地，忽然涌入了来自全国各地的"淘金客"。所以鄂尔多斯的大建造由此拉开序幕。

康巴什区域的建造始于2004年，其时仅仅一个小村庄，跟着鄂尔多斯经济鼓起，至2009年人均GDP曾一度超越北上广等一线城市，阅历几年大建造后，康巴什逐渐成为一座现代化新城，比方国际会议中心、文明艺术中心、图书馆、大剧院等一座座超前气度的建筑物拔地而起，手头殷实的市民们开端"抢房"，房价开端飙升，最高时被抄到2万多元每平米，直逼一线城市。可是到了2011年鄂尔多斯民间本钱泡沫幻灭，房价直接从高位跌倒了3000元每平。

康巴什区规划面积到达370多平方公里，原方案迁入百万规划的人口。但新区建成后，却毫无人气，就算白日也是车辆寥寥、行人稀疏，虽然新城区开发出售了许多新房，但入住率却很低，当地人习惯了老城区日子，大多数都呆在东胜区原地不动。由此，康巴什区成为全国出名的"鬼城"。

不过，近年来康巴什的人气开端靠拢，显得越来越有生机。本来大街上稀疏的行人渐渐多起来，本来一眼望去不见车辆的城市大道上，现已有了车来车往的现象，十字路口等候红绿灯的车辆可以排成一小队了，鬼城的气氛正在渐渐褪去，出现出新兴城市的生机。现在，康巴什区的房价也开端上升，拉升到8000元每平米左右。

种种迹象表明，这个鬼城正在复生，虽然离富贵还有一段间隔，可是正在出现新的希望和生机。

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鬼城复生的背面，是什么法力在唆使？笔者调查后以为，这背面的劳绩，应该归功于新城市主义三大运营理念之一的SOD开发引导形式。

新城市主义思维起源于上世纪80年代，是针对城市市郊无序延伸带来的问题所构成的一种新的城市规划及规划理论。新城市主义的中心是运营城市，该理论以为，运营城市是提高城市竞争力的榜首推动力。运营城市便是对构成城市空间资源、功用载体的天然本钱、人力本钱及其相关延伸本钱进行集聚、重组与运营，然后完成财物价值的行为和进程。

新城市主义主要有三种常用的运营形式，也便是TOD（Transit-Oriented Development）形式、SOD（Service-Oriented Development）形式、AOD（Anticipation-Oriented Development）形式，这三种形式在国内一般也被称为：公共交通引导形式、社会服务引导形式、规划预期引导形式。

所谓SOD开发形式，便是指经过社会服务设备建造引导开发的城市运营形式，即城市政府经过其行政独占权的优势，将行政或其他城市功用经过空间搬家，使新开发区域的市政设备与社会设备同步构成，然后构成"生地"与"熟地"的价差，一起取得空间要素功用调整和所需资金保证。浅显地说，便是城市要向什么方向开展，就把新的市政府或新的行政中心首先迁到那里。

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规划之初，为了拉动人气，鄂尔多斯政府早在2003年，就决定将市政府搬家至其时没有启建的康巴什新区。2006年鄂尔多斯市政府正式搬入，尔后，市直机关、医院、校园等设备组织也连续入驻。2016年6月，国家同意建立康巴什区，2017年12月，康巴什区人民政府正式挂牌建立。

跟着市政府的迁入，康巴什区逐渐汇聚了北京师范大学隶属校园、市榜首中学等20多所校园，成了鄂尔多斯的教育高地，据悉，仅2019年高考，鄂尔多斯一中就有32个学生考取了北大和清华，5个学生被香港出名大学选取。这就让家长们不得不从老区来到这儿，使孩子可以承受更好的教育，这些当地最优质的教育资源带动了周边的房地产商场，学区房招引了许多市民到此安家落户。

虽然8年前的民间融资泡沫幻灭对鄂尔多斯当地楼市造成了毁灭性冲击，以及市民们恋旧久久不肯脱离老城区，可是，市政设备以及其他城市功用的引导带动能量巨大。跟着市政设备、社会设备不断老练，康巴什的新城相貌、清洁空气、高端教育及医疗资源等，渐渐让整个新城有了生机。随后，棚改方案拉动了2015年~2017年的新一轮楼市周期，康巴什区的房价由此也开端渐渐上升，这个全国出名的鬼城，总算渐渐走出暗影。

当然，关于一个总容量100多万人口的新区来说，康巴什区要构成富贵现象，人口依然是最大的问题。究竟，在大西北草原上，一个资源型的地级城市，很难像东南滨海一带那样带来许多的外来人口流入，与鼎盛时期来到鄂尔多斯淘金的许多外来客盛况比较，热潮褪去的鄂尔多斯亟需的仍是工业多元化开展，及工业结构的转型与晋级。现在，整个新区开端出现出生机，但常住人口大约16万，间隔富贵还有一段不小的距离。

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康巴什可以从头勃发生机，明显SOD引导开发形式功不可没。

近年来，SOD形式成为国内十分盛行的城市开发运营形式。除了鄂尔多斯市外，还有一个典型的城市新区，也是依托SOD开发形式，从鬼城中逐渐走出来，完成富丽蜕变，这个新区便是郑州市的郑东新区。

2003年1月以郑州国际会议中心开工为标志，郑东新区开发建造拉开序幕。可是从建造开端就一向遭外界质疑，因为新区面积大，建造之初人气难聚，大部分市民习惯于老城区的日子和作业气氛，整个新城空空荡荡。2010年末，美国一家名为"商业内情"的网站发布了若干幅郑东新区的卫星图片，称其是我国最大的"鬼城"，由此，"我国最大鬼城"的称号迅速传播。

建造之初，郑东新区发动区33平方公里，远景规划规模150平方公里，包含了六大功用组团，至2007年末，新区建成面积40平方公里，入住人谈锋15万。可是到了十年后2017年，郑东新区规划面积已扩容到370多平方公里，建成面积140平方公里，常住人口到达140万，人口密度比上海浦东新区中心城区还高。

这背面，SOD引导开发形式起到了至关重要的效果。

2012年河南省政府迁址到郑东新区，而在此前就有许多政府办事组织连续搬家到这儿，市政设备带动了许多人流物流、资金信息流，一起教育、医疗构成强壮的保证体系，其他城市功用也逐渐完善，比方金融、稳妥、会议物流、文明与商业服务等。至2017年末，各类校园超越70所，入驻金融组织到达226家，还有为数许多的国际500强公司。房价也从最初的每平方米2000多元攀升到1.5万元以上，郑州人改变了以老城区为中心的观念，入住郑东新区成为当地身份和位置的标志。郑东新区因而完成逆袭，完成了富丽蝶变。

结语

改革开放40年来，我国城市建造进入高速开展阶段，此刻正值新城市主义理念鼓起，这种运营城市的规划规划概念家喻户晓，在这城市运营的三大形式中，不管是TOD、SOD仍是AOD都在许多当地被广为使用。而SOD作为一种行政力气的引导形式，具有十分强壮的城市扩张动力，城市政府的搬家具有重要的经济和社会心理指向效果，对那些空城、鬼城的引导方面，比TOD、AOD更具有使用价值。

SOD使用，首先在促进区域开展方面，政府要有认识地进行市政服务设备、大型社会服务设备及商业型设备的建造，然后对希望集聚的城市开展要素发生巨大招引力，由此到达开发、引导、管理、开展新城区的最终目标。在这个维度上，SOD可以说是管理、开展新城新区"鬼城"现象的一副灵丹妙药。