柴志坤我国的城市更新已确认进入迸发期

2019年12月10日，以“把握大势 坚定信心”为主题的全联房地产商会2019年会在北京富力万丽酒店首府厅拉开序幕，本次年会由全国工商联指导，全联房地产商会主办，精瑞人居发展基金会联合主办，由富力集团协办，并得到了路劲地产、北新建材、坚朗五金、米兰之窗、亚萨合莱、万华集团等企业的大力支持。以搜狐焦点、新华社、人民网、房讯网、凤凰网房产、腾讯智慧房产、网易家居、房讯网等百余家媒体的报道支持。前来参加2019年会的有32位副会长，9位副会长特别代表，20家地方房地产商会，以及近千名来自行业的参会代表出席本次盛会。

在领袖圆桌对话主题4【城市更新新蓝海】中，天鸿控股董事长柴志坤先生表示，中国的城市更新已确定进入到了爆发期，中国城市化到了59.6%，接近60%，而城市化率在30%—70%会出现城市病，也是城市更新加快速度进行发展的阶段，从这个角度来看中国城市更新肯定处在了爆发期。

以下为演讲实录：

十八大以后党中央、国务院对城市更新的工作越来越重视，去年十月份习近平总书记到广东考察第一站就到了广州市的清陵老旧小区改造的项目，去年李克强总理在今年的工作报告中对城市更新工作老街改造工作提到了新的高度，今年7月1号国务院举行的政策例行吹风会上，相关领导也提出了加大对十七万老旧小区改造力度的要求。从这些方面来看，我们大家可以感受到城市更新慢慢的变成了中国城市发展的主流题目和主导。

另外一方面慢慢的变多的企业地产同行加入到城市更新的领域中来，我们一直也在想，就是为什么，我觉得现在企业有一个比较流行的大家思考的问题，就是矿节和升级城市更新是我们房地产行业的升级，跨接和升级比起来，跨界比升级容易的多，地产商我们以前做了很多跟城市更新的工作，比如说危房改造，棚户区的改建，另外一方面地产商对物理空间的建设物理空间的运营都有天然深刻的工作重要的一点，我们地产商的行业身上具备特有的资金，就是资源整合，城市更新业务是一个高度的资源整合，基于这几个原因，地产商如果想做业务提升，更多的参与到城市更新中来是非常好的选择。

这几年城市更新的实践和总结，大概对城市更新业务有那么几个理解，城市更新的概念，城市更新是城市已经不适应现代化的城市社会生活的必需，在这样一些地区，做一些有必要有计划的改建活动，在这样的一个过程中不单单是一个对建城区的城市空间形态的改善，或者说完善，更重要对城市功能的升级换代，这里头包括城市建设的更新，城市产业的更新，以及生态环境的修复城市管理水平的提高和城市文明的延续和提升。

从这个角度来说，这里头有一些工作我们是非常熟悉的，有传统地产商，还是要加入一些新的内容，从这个角度来讲，城市更新是一项社会系统功能，多主体参与多元化的标准，还有一个多目标并行，综合性的改造和提升。城市更新的主要内容空间的活化产业的重构，部门的更新和脉络的延续和文化的提升，由于时间关系没有一条一条讲我们的体会，我想讲两个。

第一个产业重构，为什么产业叫产业重构，不单单是产业重构，在一个区域做城市更新的时候，应该挖掘以前产业的基础和背景，在这个基础之上被这些产业重构，并不一定都做一些现在最流行的产业，文化提升也是很重要的方面，我们从很多区域来讲，尤其从国外的成熟城市区域来看，城市更新往往是这些区域的重要一部分，传统的工业区改造成非常现代化的区域以后，这里面有一些文化设施出现，都是对这些区域人的行为包括各方面都有极大的提升。

在城市更新的过程中文化提升也是很重要的方面，在这里头我们大家可以看到可以回想起很多非常好的案例，比如说法国的拉德方斯的区域原来就是一个工业区，比如说德国的鲁尔区（音）还有纽约的SOHO，其实中国也有这样一些很好的案例，比如说深圳中国工业区改造提供了很多政策上的尝试实践，也积累了很多经验。上海有一个新的区域叫西岸区，这个区非常特别，并没有增加很多建筑指标，但是通过几年努力，区域改造成为以当代艺术为核心为名片的，或者说核心价值百科这样一个区域，使得这个区域在没有增加大量物理空间的情况之下，原有的设施得到了高效的利用和活化，与此同时价值百科也得到了非常大的增长。

中国的城市更新现在来说存在这么几个方面的问题。

第一个问题，多元化的目标难以平衡，比如说也要考虑经济效益考虑社会效益环境效益，另外一方面考虑短期的效益，更要考虑长期的效益。

第二个问题，区域差异很大，中国的城市上海、北京、深圳和一些，不用说三线城市和一些二线城市，城市更新中面临的问题都不一样，这里面和一个地区的产业结构和一个地区的城市化率和一些地区的城市的形态都有紧密的关系。

第三个问题多主体参与的协调和统筹的难度。

第四个问题关于法规规范这方面有待进一步完善。这样的一个过程中我们有一个很深刻的体会，我们的建筑规范都是提出来要适合于新建扩建改造，我们建筑规范对于扩建和改造都不太适宜，中国建筑发展速度很快，十年前建的建筑，十五年前建的建筑，以现在标准衡量已经落后，有很多问题不得不去改造，我们操作过程中发现的明显问题，在举一个例子我们分会做了老旧家装电梯的标准，做这个标准的过程中我们发现一个很有趣的问题，我们电梯厂商研究标准的时候，没有人研究外加电梯外围护结构，因为这个外维护结构以前在新建建筑中这个规范都是由土建这些专家完成的，这就说明我们在规范在政策方面有很多地方有待完善。

第五个问题城市更新缺乏配套金融产品的支持，这个方面也慢慢变得得到机构和有关部门的重视，归结起来这样一些问题，很像二十年前房地产面临的问题，从这个角度可以深刻感受到，其实这个行业新的领域真的是方兴未艾，里面有巨大的发展机会。

刚才开始的时候我讲了三年前17年3月份，接近三年前我们在商会的倡导下和指导下创立了城市更新与既有建筑改造分会，三年时间我们做了一些工作，这里边其实我们重点主要是做三个工作。

一个就是说关于行业研究和标准制定，在这里边我们制订了参与体编制了老旧小区既有住宅配套措施，编制了老旧小区加装电梯的标准。另外一个我们已在编制，工作已经开展了一年多，老旧小区既有建筑配套设施和环境改造技术标准，我们大家都认为这个标准很重要，现在提出来对老旧小区进行改造，老旧小区改造并没有适合的标准，没有这个标准推出推进这项工作有比较大的影响。第一就是政府不知道钱发下去以后如何去评价，这个会有问题，第二个就是说不是所有的老旧小区按现在的标准都能够达到改造的标准，我们制定这个标准要有很重要的创新和要求，必须是分级的，这个标准首先要达到一个基本的安全。即使能达到这个标准，一些老旧小区也要改造，并不是非要按照新建小区完成，还有一些小区要达到方便性，让居民更方便。

当然最后一个我们也会提出来让这些小区在前面两个前提下舒适型提高，核心的问题还是推动这件事，让行业比较健康比较合理的去发展。另外一个我们在分会场里头加强会员企业的服务和交流和大家信息沟通，主要的目的让我们会员企业能够有更好的经济效益。

第三个也是很重要的，我们一直致力于对城市更新这项工作推广，这里面编制了城市更新白皮书，规模还是比较大的分会，更新分会，城市更新分会每次这个分会也得到了总会各位领导大力支持。再一个中国建研院搞了既有建筑改造大会，这个大会在国内也产生了比较好的影响。城市更新这项工作确实是一个非常有巨大想象空间的，前面讲的感受很像二十年前的这种房地产这种企业。房地产行业的一种发展状态，希望有更多的同仁能够加入到这样一个领域中来，为了中国城市更美好，为了老百姓生活更美好，为了中国出现更多的既环保、健康，与此同时有更高的技术和文化含量的企业，也为了我们企业自己的企业能有更好的经济效益，希望我们大家能参与到事业中进来，谢谢大家。