调控新招长沙商品房限利6%至8%业界称执行难

继限价、限售、限贷之后，产品房商场又现“限利”调控方针。

12月11日，长沙市发改委官网发布《关于明晰我市本钱法监制产品住所价格构成有关事项的告诉》（简称“告诉”）。告诉提出加强产品住所价格办理，明晰价格本钱由“本钱+赢利+税金”三部分所组成，均匀赢利率为6%至8%。该文件于今天开端履行。

时隔多年后，“限利”方针重回房地产商场。对此，有业内人士以为，是“房住不炒”下的“立异版别”；也有业内人士以为，该方针将会面对履行难。

“限利”方针由限价房延伸至产品房

告诉明晰，产品住所价格由本钱加赢利、加税金构成。其间产品房本钱构成共包含8项，分别是楼面地价、前期工程费、房子建筑安装工程费、小区内公共基础设备及隶属公共配套设备费、办理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

而赢利指的是产品住所开发运营企业按规则计提的赢利。赢利提取应以前款本钱构成中的1-4项之和为基数，均匀赢利率为6％至8％。

告诉要求，5类费用不得计入产品房价格，包含住所小区内运营性设备的建造费用，开发运营企业留用的办公用房、运营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与产品住所开发运营无关的集资、资助、捐献和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，按规则现已减免及其他不该计入价格的费用。

事实上，早在2017年，长沙就发布过限赢利的方针。其时，长沙市发改委在其官网发布《长沙市限价产品住所价格办理暂行办法》，提出限价产品住所价格由本钱加赢利、加税金构成，均匀赢利率为6%至8%。

从方针内容来看，现在的“限利”方针由之前的限价产品住所延伸到产品住所的规模。业内人士剖析以为，长沙曩昔几年供给的住所土地以限价房为主，长沙的限价房与北京的限竞房性质差不多，相同归于产品房，并非方针确保房。此次方针束缚的规模既包含限价房，也包含了其他类型的产品房。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，长沙对产品住所价格进行了明晰的管控，特别明晰了赢利率的规模，显然是约束赢利的做法。“既给房企留有必定的盈余空间，也确保了房价的相对安稳。”

“限利”履行难落地？

房地产最早的“限利”方针出现在2012年。其时陕西省提出，在本钱的基础上，加上10%左右的合理赢利率，得出房子最终的价格。超出价格区间的产品房将无法存案，也无法获得预售证。

来自中银世界证券的多个方面数据显现，2019年1月-9月房地产板块的整体净利率为10.3%。从数据看，此次长沙规则的赢利规模不及这一规范。

华夏地产首席剖析师张大伟介绍，也是在2012年，海南海口市发布《海口市限价产品住所办理暂行办法》，明晰限价产品住所的详细销价格格，应按项目用地土地出让价格及开发本钱、建筑安装本钱、税费和赢利（不得超越6%）等彻底本钱要素确认。

同年，三亚市发布《三亚市限价产品住所办理暂行办法》，对限价产品房的建造形式、购房资历、监督办理等作出了明晰规则，并要求限价产品房的赢利不超越建造本钱的6%。

关于“限利”方针时隔多年后重回房地产商场，严跃进以为，长沙从本钱管控的视点设定赢利，可以理解为是“房住不炒”下的“立异版别”。这也是回归工程建造项目的本钱定价法，关于一些科学办理的项目，可以得到更高的赢利，而关于一些营销等费用过高的企业来说，赢利天然也难以做高。

不过，张大伟以为，对产品住所约束赢利，履即将很难落地。“6%至8%的净赢利不算低，是依照项目核算，而不是按开发商的投资额核算。比照其他职业来说，能确保6%至8%的赢利率现已不错了。”他表明，这一方针对之前拿地的开发商影响会比较大，由于之前的土地本钱较低，近几年拿地的大部分房企，赢利已很难到达6%至8%。

张大伟称，长沙的“限利”调控方针，其赢利核算公式很难建立，由于各家企业本钱不一样，比方建安本钱就有不小的距离，资金本钱也各不相同，这些都将导致价格的距离。