深圳刚给公寓松绑光亮龙光玖龙台三期公寓就预售了

创造：|湾区买房小咖|

深圳给“公寓”松绑，新建公寓“只租不售”方针撤销！

11日晚上，媒表现已疯传深圳铺开了公寓的限售办法，其间一条“只租不售”办法从2019年11月正式撤销。后边引发究竟是不是真的说法。这点总算在（12月12日）上午，深圳市住建局有关部门向媒体证明事实，深圳市住建局举行新闻通气会上表明，《关于调整一般住所规范及商务公寓方针的陈述》内容真实有效，深圳已撤销上一年出台的商务公寓“只租不售”约束。

但是比较风趣的，紧跟着深圳一个新盘就马上宣告预售了，这个盘便是龙光玖龙台三期公寓。方针一出来，发展商的速度比谁都快。就好像深汕协作区购房冻结后，振业年代花园榜首个盘也宣告预售。

公寓一向是深圳商场的一环，乃至不少人对“公寓”概念知之甚少。其实真公寓大都是指商务公寓，而类公寓大都是工作、商业、研讨用房公寓这些。

深圳公寓撤销只租不售

01 约束刚铺开，光亮龙光玖龙台三期公寓就预售了！

依据湾区买房了解，12月11日晚上到12日，深圳到处是“公寓撤销只租不售”约束的音讯，12日商务住建局也确认了事实。紧跟着，12月12日深圳规划委就发布了一个新盘预售，便是光亮龙光玖龙台三期。

从计算数据来看，龙光玖龙台三期这次预售便是518公寓和1394套工作，也是12月深圳预售的第7个新盘。

龙光玖龙台但是光亮的红盘，11月30日700多套住所，一会儿就完成了线上开盘售完，并且价格还不低，根本高于光亮其它盘，5.3万的加装饰价格。

龙光玖龙台三期坐落光亮区凤凰参观路与光亮大路交汇处南侧，这次的公寓依照存案说到，龙光玖龙台三期本项目商务公寓带精装饰交给，是50年产权。

一、龙光玖龙台三期这次预售材料

龙光玖龙台三期本次存案房源坐落三期6栋ABC座，共1912套，包括工作和商务公寓两品种型产品。其间商务公寓，共518套，户型建面约72-99㎡，均价4.36万/㎡，单价区间在3.8-4.8万/㎡，总价区间在275-476万/套。工作产品，共1394套，户型建面约42-81㎡，均价4.5万/㎡，单价区间在3.6-4.6万/㎡，总价区间在151-313万/套。全体商务公寓518套，均价现已是4.36万，和光亮不少住所价格比较，不低。龙光玖龙台三期这次是预售6栋的房源，40层高。

预售了

二、回忆龙光玖龙台一二期存案材料：

2019年11月28日二期存案，11月28日预售，11月30日就开盘。光亮龙光玖龙台二期本次存案房源坐落二期7栋ABCD座和8栋，包括商业和住所两品种型产品。取得存案的是二期住所（7栋）和商业（8栋），算计843套房源。住所产品，坐落7栋ABCD座，共705套，户型建面约96-142㎡，均价4.8万/㎡，单价区间在4.3-5.4万/㎡，总价区间在421-703万/套。二期的商业，坐落7栋和8栋底层，共138套，户型建面约37-122㎡，均价10万/㎡，单价区间在6.2-15.9万/㎡，总价区间在323-1250万/套。依照爆料，光亮龙光玖龙台二期在当天开盘，现已悉数售完。

2018年5月18日，龙光玖龙台已于5月18日获取预售许可证，预售证号为深房许字（2018）光亮002号，预售总套数为1474套，房源坐落2栋A/B/C/D座，以及3栋A/B/C/D座。其间住所1296套，存案均价约46540元/平米；商业178套，预售均价约82485元/平米。

02 深圳公寓“只租不售”的由来

1年多的时刻，深圳2018年7.31方针出台的公寓“只租不售”方针就撤销了。依照前史回忆，2018年7.31日方针，深圳出台了暂停企业购买住所，按捺离婚炒房，离婚2年内再买房的按70%首付算；住所限售三年，公寓限售五年（且新建供给的公寓一概只租不售），其间说到，“开发商在各类新供给用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上制作的商务公寓只租不售。”时到2019年12月12日，深圳市住所和制作局向媒体发表，深圳已撤销上一年出台的商务公寓“只租不售”约束，撤销商务公寓“只租不售”自11月起渐渐的开端履行。代表，公寓的“只租不售”约束铺开，但不代表限售办法是铺开。

2018年深圳公寓商场成交非常活泼，从2017年深圳新房住所被加强限购后，深圳新房的公寓商场表现非常活泼，当年根本一半的新房成交量是来自公寓商场成交，导致商场“过热”，然后政府就调整方针，遏止这种公寓的炒作行为。其时方针内容指出，个人和企业炒作公寓现象严峻，近五年深圳成交再易手商务公寓占成交规划的70%左右，近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交的16.9%。

2018年的方针其时的解读

为何2019年这一次撤销了呢？深圳市住所和制作局介绍表明，“之所以撤销商务公寓“只租不售”的相关规定，原因首要在于：该方针按捺了部分城市更新项目的活泼度，长时刻看利于添加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。”这点能够正常的看到，政府为考虑到城市更新项目的活泼度问题，进步商品房的供给。

这项方针业界的剖析仍是有点道理，短期商品房出售尽管利好但影响有限，究竟购买公寓，这个流通问题仍是没有解决约束，如五年限售。之前是强制要求只能租借，不能出售。深圳市房地产研讨中心主任王锋则以为，这一方针对深圳楼市的影响微乎其微，实践是政府对规划制作方针的调整，对房地产供给结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。“商务公寓具有必定的寓居特点，所以尽管并不归于国家调控领域，但深圳仍在此前的房地产调控中将商务公寓一起纳入了调控规模，对商务公寓的调控，有利于调控住所商场的预期。”王锋说。

其实，大湾区各城市对公寓的方针都是坚持“挺严”的姿势。如本年11月15日，佛山住建局就发布《加强服务型公寓制作办理规范商业、工作类项目出售行为的告诉（征求意见稿）》说到，商办类项目在出售过程中不得再以“公寓”“第宅”“×房×厅”等用语或设置具有寓居功用的样板房误导顾客，制止商办变公寓。

03 深圳究竟有多少公寓成交量？

在深圳，商务公寓存量不必定多，但商办类的公寓则供给非常多。

其实2018年7.31方针以来，对公寓的销量影响有限。依照华夏地产一份数据计算发现，2019年上半年深圳新房公寓成交同比添加49.6%，共成交6080套。上半年深圳公寓成交占比一向不低，一年也消化过万套。依照计算，2019年上半年深圳公寓总成交套数占住所和公寓总数的31.68%。6月份到达高潮，占比41.6%，简直与住所相等。下半年商务公寓成交猛，依照计算2019下半年，7-11月深圳商务公寓成交了8960套，远远超出上半年6个月成交总数，本年算计也逾越了1.4万套商务公寓成交量。

公寓是深圳楼市“另个担任”。依照2018年的多个方面数据显现，2018年公寓出售套数榜首项目，龙华的龙光玖钻成交套数为4114套，第二的项目龙岗的金地龙城中心安闲寓共成交1376套，而2018年深圳住所出售冠军是壹城中心，成交才是1245套，公寓出售套数全面逾越住所。2018年深圳商务公寓成交18384套。

公寓的存量一向不多，依照计算，截止到2019年6月底，深圳公寓可售套数缺乏1.5万套，这个数据缺乏新房待售住所3万套的50%。2019年下半年以来，深圳新房住所供给量比公寓增多。计算发现，2019本年上半年，深圳商务公寓批售项目14个；2019年下半年逾越了15个，至今今日逾越了30个商务公寓楼盘的供给。

2019年7月以来，深圳公寓的项目如有：龙光玖龙台三期518套公寓；深汕协作区光辉花园589套住所公寓；宝安沙井京基御景珑庭供给156套商务公寓；宝安新安天悦壹号玖苑的101套公寓；南山蛇口的太子湾云玺大厦158套商务公寓；岗厦天元花园52套商务公寓；龙岗中心城世茂之都1421套商务公寓；光亮璟悦轩959套商务公寓；石岩嘉信云峰第宅239套商务公寓；沙井的万科星宸大厦394套商务公寓；光亮勤诚达正大城和园481套商务公寓；福田上下沙的中洲沿海商业中心一期2栋2158套商务公寓；龙岗龙城佳兆业未来年代大厦988套商务公寓；龙华华盛珑悦花园390套商务公寓；龙岗龙城仁恒梦公寓2747套……至少有15个项目以上。

04 深圳公寓的价格都去到哪里了？

请记住，深圳当下房价最高的根本便是公寓产品。如深圳湾片区的华润瑞府，深圳湾一号……都是尖端的公寓产品，并且特别是瑞府取得商场资金非常追捧。每天晚上从深圳湾沿海大路路过，你都会看到深圳湾邻近那栋在毛笔形状春笋周围的那栋大厦，便是华润润府，这儿住着深圳最有钱的人。是否幻想下，这儿哪天会是你的家。瑞府在2018年开盘出售均价是12万，我想2019年的今日现已是15万了。

依照计算数据发现，自2014年以来的五年时刻，100万以下的公寓总价份额逐年削减。100-300万份额上升到66%，300万以上到达31%的份额，而1000万以上公寓到达4.7%份额。深圳商务公寓因为高价份额不少，导致全体均价也不低，2018年到达成交均价为59762元/平，2019年因为300万以下份额添加，估量这个成交价会下降到5.1万左右。

05 公寓和住所究竟有啥差异？

不少人看到公寓，以为是住所，其实深圳这些年出炉的新盘公寓，都是工作性质或许商务公寓性质。印象中，仅有寥寥不太多的深圳公寓是彻底的70年住所产权。如南山政府周围的友邻世界公寓，是真实的70年产权住所性质。

公寓和住所不同在于几点：一、土地性质不同，公寓大都是40-50产权，为商业用地，住所都是70年产权的住所用地。平常看到有些商务公寓也打出70年产权，是因为这公寓开发土地是在70年产权住所用地上开发的，故而有70年产权的说法。但其实实质仍是商务公寓。二、公寓的购房方法和住所不同。原则上商务公寓一般是以企业名义购买，但也有能够个人名义购买。住所都是个人和企业都能够购买。购房的首付公寓是五成，不限购不限贷，住所是限购限贷，首套是30%，二套是50%或许70%。三、公寓的配套不同。公寓大部分没有校园学位配套，但深圳有些片区是答应商务公寓带学区的，如罗湖。四、日子本钱不同。商务公寓望文生义是为商务人士供给的商务工作短居的物业，一般阳台规划，洗手间规划、厨房规划、燃气都不同于住所，深圳也发布过严厉规范公寓的户型规划，其实指出便是这些类住所的户型规范，不得逾越红线。公寓物业费、水电费都是依照商业规范收费，一般比住所高出数倍的单价。

现在一线城市的公寓方针：

上海：禁绝“商改住”

北京：个人“限购”商务公寓

广州：个人“限购”商务公寓

深圳：商务公寓“限售”，仍“不限购”

依照概念：其实日常咱们所听到的公寓一般分为几类：商务公寓，商业/工作类公寓，产研用地类公寓。

商务公寓则是政府确定的正规公寓，具有寓居功用，也可注册工作，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类寓居用地、商住用地或商业用地， 产权一般是 40-50 年，也有长达70年的。房子用处清晰写着“商务公寓”，个人名义购买。商务公寓一般有几大优势：如不限购不限贷，价格相对有优势，制作规范较高，大都带装饰；租金出资回报率相对住所较高。下风表现:产权短，到期要补高额地价才干持续运用，高税费易手，买卖难，商务公寓买卖中需征收土地增值税。土地增值税的征收一般依照疆土过户价10%计征，此外，还需按物业买卖总价征收5.5%的增值税。各项税费累计一般到达物业买卖总价的 10%-14%；房贷利率高、借款年限短，只能获批最高五成、最长 10 年期的借款，商用项目借款利 率被进步到基准利率的1.1 倍-1.3 倍；商业性质的商务公寓水电费、办理费等依照商业规范收取，其费用远高于一般住所；一般不能入户、不能请求学位、不能享用入学方针；变现才能相对住所低。

其他公寓商业/工作类公寓，产研用地类公寓，大都是企业购买为主，一般不答应个人购买。每个人都认清了公寓的品种。