一线城市写字楼寒流空置率上升租金跌落

房地产商场最冷的不是住所，而是写字楼。

本年以来，一线城市除了广州，北京、上海、深圳的写字楼空置率均继续攀升。

经济结构的调整和工业的变迁，是写字楼空置的根本原因，而继续添加的供给量，也进步了空置率，部分区域求过于供。

多位第三方组织人士指出，供给与需求的开裂，将使写字楼在很长一段时间内处于待调整的过剩状况。

将眼光放得更久远些，跟着经济和工业的调整晋级，写字楼商场的春天或许要几年后才干到来。

空置率上升租金承压

戴德梁行多个方面数据显现，曩昔一年，全国一线城市全体写字楼商场空置率攀升，到达近10年最高点，现在均匀在10%左右；二线城市写字楼均匀空置率则更高，均匀在28%左右。

租金方面，据我国指数研讨院陈述，2019年四季度一线城市商圈写字楼的租金中，25%环比上涨，75%环比跌落；二线城市商圈写字楼的租金中，50%环比上涨，40.9%环比跌落，9.1%与上期相等。

到三季度末，北上广深写字楼的每平方月均匀租金别离为389 元、310 元、178 元、和233 元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一线城市租金全体承压。

值得一提的是，一线城市里，写字楼空置率内部分解严峻，最低的是广州，最高的是深圳。

据58安居客《2019全国写字楼商场微观陈述》数据，2019年前三季度，北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%，别离较去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，广州写字楼空置率保持低位且继续下降至3.7%。

甲级写字楼商场方面，依据莱坊2019年第三季度陈述数据，广州甲级写字楼商场第三季度无新项目交给，现在存量为570万平方米，全体空置率为8%，环比下降1%，首要租借需求来自TMT职业，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等区域空置率均在10%以下。

反观深圳，虽有先行示范区概念优势，首要租借需求也是TMT职业，商场空置率却不容乐观，第三季度甲级写字楼全体空置率高达21.3%，各细分商场空置率遍及在10%以上，其间，前海47%，华强北34.6%，车公庙30.8%，高新园24.9%，福田中心区15.1%。

未来三年写字楼商场空置率也不容乐观，由于新增供给在继续添加。莱坊研讨部估计，广州甲级写字楼商场未来三年新增供给约为253万平方米，以琶洲和金融城热门区域为主，跟着琶洲互联网总部等项目竣工入市，空置率将会逐步进步，在2020年到达峰值后会逐步回落。

在深圳，短期内商场租借需求继续萎缩，写字楼新项目却还在不断竣工入市。在第三季度，深圳甲级写字楼商场就有四个新项目竣工交给，首要坐落福田和前海区域，存量上升至725万平方米。莱坊估计，单在2020年深圳还将约有120万平方米的新项目竣工入市。

这是一场长时间战争

在全国写字楼空置率不容乐观的景象下，空置率数据分解背面，有多重影响要素在交错效果。

张波剖析，深圳方面，P2P职业归纳整理导致相关金融企业退出，再加上新增供给大幅添加，是写字楼空置率上升的根本原因。广州方面，空置率的继续下降得益于较低的租金水平，以及较少的新增供给。

新增供给多，某些特定的程度加重了深圳写字楼空置率高居不下的局势。榜首和平戴维斯研讨部谢靖宇以为，深圳很多新增供给推高空置率，至少在未来半年内，估计更多业主会供给更大租金退让或许优惠行动，深圳写字楼第四季度的租金也将有所跌落。

58安居客房产研讨院首席剖析师张波也表明，本年全国写字楼新开发面积增加由负转正，开发商还在活泼拓宽写字楼商场，而写字楼项目施工进度缓慢，后续足够的供给有或许进一步施压价格及租金。

现阶段，在全体经济下行的大环境下，面临昂扬的租借本钱压力，中小企业扩张慎重，乃至出走，写字楼需求在短期内很难有较大改进。

但全体而言，多名剖析人士均以为，这是一场长时间战争，不能只看一时得失。

以局势严峻的深圳为例，从中长时间看，莱坊我国战略咨询部高档董事陈铁东表明：“由于服务业在深圳工业结构中占有的份额还在不断的进步，以及考虑社会主义示范区的方针盈利将在未来几年逐步释放到科技、通讯和金融等职业傍边，估计甲级写字楼商场会在2020年之后逐步回暖，需求呈现上升。”

从历史上看，北京写字楼此前的低空置率也得益于第三工业的高速开展。在工业结构上，深圳的第二工业占比在一线城市中最高，跟着制造业向服务业转型，第三工业占比抬升，写字楼需求也有望进步。

虽然全体商场空置率严峻，据莱坊研讨院数据，在第三季度，深圳南山的高新园写字楼商场较为活泼，凭中心商务区一半的租金水平，招引了适当数量的金融服务和金融科技企业入驻。

此宿世邦魏理仕研讨部也估计过，2019年下半年之后国内写字楼将有所复苏，由于方针将引导更多元化的写字楼需求，如深圳前海等地方政府用租金补助方针为企业供给支撑。

此外，需求端也有有必要留意一下的一些细小改变，比如联合工作等代替性工作方法正在诞生。

跟着联合工作概念盛行，过往无力担负甲级写字楼的中小企业也有了入驻时机。据世邦魏理仕数据，虽然此前Wework上市折戟然后盈利模式遭质疑，到2019年榜首季度末，联合工作在北上深三大城市的商场浸透率已到达6%。

张波以为，在这一层面，假如开发商或业主或可优先考虑带来新的企业空间解决方案，满意更多元的写字楼租借需求，有望在未来下降写字楼空置率。