复原福州楼市本相四哪些数据更牢靠为何有的看不懂

看过了前两期《还原福州楼市真相》系列文章之后，想必此时有心多了解楼市的朋友们明白了一些平时弄不明白的事情。我们大家都知道，平时对于楼市成交量、成交价格等信息，最主要的数据来源无非是两个，一个是政府网站公示，一个来自于卖房的公司（开发商或者房产中介）。然后还会有第三方研究机构、房产媒体公司等对这些数据源进行研究解读，写出分析文章，这些大家平时有关注楼市自然会接触过不少。

但是，如果这一类文章看多了，大家会发现，有时候这些文章你看完等于没看，因为“看不懂”。且不说无论是涨是跌，最后人家的建议都是打太极，终究绕回到“买买买”，房价涨的时候抓紧买，房价跌的时候美其名曰选房好时机，哪怕价量大幅下跌也叫“回调”。尽管从常理上说价格下跌就应该观望不买，但是人家就是不会明确告诉你，什么房子不能买，何时不能买。总之，不能挡自己“金主爸爸”的财路，“不买”这两个字不能说出来。

这一类软文，除了文末的“建议”你们看不明白之外，文中的“分析”也喜欢用一些看上去很专业的词汇让你们“看不懂”。这也不必奇怪，有些事情人家本来就避讳，本就无心让你们看懂。但每当打广告写软文的时候画风必然随之一变，极尽所能去浮夸。有的更是只能发布“通稿”，开完盘之后立马就转发造势，至于他们所发内容真假与否，在金钱的诱惑面前显得毫不重要。

除了文章你们没看懂之外，恐怕你们更加看不懂的是他们援引的各种分析数据，这些数据一会儿涨一会儿跌，甚至福州房价最高点，五区找不到多少3万以下房子的时期，还有数据写着福州均价不上2万。

事实上这种“颠三倒四”的怪现象不仅在第三方分析文章中存在，在官方发布数据中也存在和市场偏离的情况。例如，根据福州市不动产登记和交易中心发布的每年楼市成交数据，2016年商品房成交449万方，2017年只有330万方，2018年反倒有398万方。我们大家都知道，2017年能够说是福州楼市的最高点了，2018年下半年以后楼市瞬间入冬，价量齐跌，直到2019年上半年才迎来一个短暂的小阳春。那么，既然如此，2018年的成交量又怎么会比2017年高这么多呢？要弄清楚这样的一个问题，并且理清头绪，搞清楚为什么平时那些分析文章中的楼市数据你们看不懂，本文就要来谈一谈这些数据的构成是什么。

要充分肯定的是，官方发布的数据源是最可靠的，具有权威性和真实性。但是，要通过整理这些原始数据得出正确的结论，就必须要“知其然，还要知其所以然”，你在整理分析之前必须先弄明白这些官方发布的原始数据是怎么来的，如何统计得出，包含了哪几个方面。

我在还原福州楼市真相系列的第一篇《怎知开盘卖多少，网签滞后是不是真的存在？》中，告诉大家的是如何知道各个具体楼盘的销售情况，而除了具体楼盘之外，我们肯定也会想要知道福州楼市在宏观层面上的总体情况，每年、每季度、每月销量是多少，整体均价是多少。这方面也是不少第三方机构研究的重点内容，他们采用的原始数据源主要来自于政府职能部门官网的商品房网签公示信息，经过汇总整理以后，得出结论。但是，这样得出的结果是否可靠呢？

在还原福州楼市真相系列的第二篇《当年为何限网签，如今因何不限签？》中，大家知道在2018年以前一度存在网签限签的问题，这样一来直接导致了大量已售商品房源积压，没有网签自然这些数据也不会体现在网签公示上，这就是为什么明明2017年的楼市比2018年火爆得多，然而商品房成交量却低得多的原因。如果你单纯用这些数字去看楼市，那么结果必然是谬之千里，完美地作出了南辕北辙的错误结论。既然你看到的数字都是滞后的，你又能拿什么去分析未来呢？显然以此写出的文章难以得出正确的结论，难以做出正确的预测，因此就只能放马后炮了。

那么，既然这些积压网签已经化解在2018年，2019年开始商品房网签大大提速，如今已经没什么滞后性，是否意味着当前这些商品房网签数据就能够真实反映市场成交状况了呢？很遗憾，仍然不是。因为一直以来还存在另一个干扰因素：安置房纳入网签。

举个最简单的例子，正如此前文章提到过的，2019年9月29日保利天悦取得了一本预售许可证（FZ许20190173号），一共894套住宅。而这些住宅都是回购安置房，单价仅仅3000元/㎡。这些房源纳入网签目的在于保持“房价指数平稳”。

而从2018年以来，除了这些被纳入网签的普通拆迁安置房之外，还增加了“安置型商品房”，这些安置房是由拆迁户和开发商直接签订购房合同。也就是说，从名义上他们都是不折不扣的商品房，只是价格不同，销售对象指定。既然，这些安置型商品房都是向开发商买来的，如今纳入网签自然顺理成章。

但是，这些安置型商品房本质上并不是通过正常市场途径购买的商品房，价格也远比普通商品房要低，名为商品房，实为安置房。这样一来，随着安商房地块的集中上市，这些安置型商品房一样会出现在网签数据上。举个例子来看，位于仓山樟岚片区的中建香樟南岸项目，至今网签系统显示已售322套，然而我们都知道，这个安商房项目中只有几十套可售商品房。那么很显然，这已售住宅套数中，大部分是安置房。

这样一来，如今安置房和商品房已经“傻傻分不清楚”，你又如何能够分辨你所分析的商品房网签数据里，哪些才是真正的商品房，哪些是安置房呢？更何况近两年来福州旧城改造规模大，安商房土拍数量多，纳入网签的安置房源数量巨大。这样一来，你更加无从分辨手上的商品房网签数据构成，无法剔除安置房成交数据，又如何可以通过分析这些原始数据得出正确的结论呢？这就是为什么分析商品房网签数据难以把握市场真实状态的根本原因，而在高低搭配之下网签均价也明显低于市场真实的情况。

那么，既然商品房网签数据不管用，二手房网签数据管用吗？应该说福州在二手房网签信息公示方面做得不错，每个季度都会官方发布二手房成交情况。而二手房本身更不存在滞后性，成交了就可以网签，并且不存在安置房和商品房数据混杂的问题。因此，二手房成交情况是最能及时、真实反映市场动态的数据。

而在价格方面，目前主要被用于分析研究的二手房价格数据，其主要数据源是安居客、贝壳、链家等大型房产中介平台发布的挂牌均价，虽然实际成交价比挂牌价要低，挂牌价也不代表当前的真实成交价格。但是，考虑到这些挂牌价比实际成交价偏差的程度要远远小于商品房网签的“高低搭配”，不会出现同一个项目中商品房4万多而安置房只有3000这样巨大的价格差。因此，相对来说二手房的均价偏差度更小，还是具有一定的参考价值，并且在实践中我们大家可以通过具体楼盘的成交情况来“见微知著”，辅助判断。

当然，二手房成交数据也有缺点，就是如今有完整二手房网签及数据发布的仅限于大城市的市区，并不是每个城市都有数据公示，二手房成交也只在大城市有较高的占比，三四线以下城市二手房在楼市成交量中占比很低，不具有代表性。这也就是二手房成交数据分析难以在所有地方适用的原因。

但是，只要知道了这些数据是怎么来怎么去的，我们平时在钻研了解楼市的过程中就会知道哪些是权威数据，哪些是虚假宣传；哪些是真实资讯，哪些是欺诈营销。通过“去伪存真”，你就能更加接近真相。