房屋交易后强赶租客卖家买家谁之过?法院这么判

“生意不破租借”是房子生意中一条重要的法令准则。发作在重庆市渝北区的一同侵权纠纷案中，房子买方吴女士因相信卖方程先生言辞，单独面临尚有租约的房子破门入室，强行装饰。随后，承租人温女士和吴女士分别向法院提起多申述讼维权。日前，跟着该系列案最终一同二审案子在重庆市榜首中级人民法院审结，这场官司总算画上了一个句号。

2017年8月，程先生与吴女士签定房子生意合同，将坐落重庆市渝北区的一套住所以238万元的价格出售给吴女士，卖方收到购房款3日内交房。程先生奉告吴女士，该房子已于2017年2月出租给温女士，租期为三年。两边口头约好吴女士半年后接房。当年9月21日，吴女士缴齐购房款，程先生将房子过户给吴女士。

可是，承租房子的温女士清晰标明期望持续实行租约，不管程先生怎么软硬兼施都不肯腾房。2018年2月，吴女士致函程先生，标明期望在当年3月1日接房，并要求程先生将房子回收后再行交给。无计可施的程先生遂奉告吴女士其将于3月1日正式告诉温女士处理个人物品，之后吴女士能够直接雇请装饰队破门进行装饰，假如温女士有贰言能够对程先生提申述讼。2月28日，程先生托付律师对温女士宣布律师函，以温女士擅自改变房子用处为由要求免除租借合同。温女士则于3月14日亦托付律师向程先生宣布律师函，批驳了程先生的说法并要求持续实行租约。正在两边你来我往之际，3月29日，吴女士对诉争房子强行换锁，损坏室内原装饰，并开端自行装饰房子。

2018年5月9日，温女士向渝北区人民法院提申述讼，将程先生和吴女士告上法庭，要求免除合同，两被告付出违约金并补偿其经济损失。法院经审理判令吴女士向温女士付出违约金108960元。在实行过程中两边达到实行宽和，吴女士向温女士付出了违约金6万元。

随后，吴女士于2019年2月27日再次向渝北法院提申述讼，以为程先生唆使其强行换锁入室，归于一起侵权。吴女士还以为，程先生的唆使行为与自己承当违约职责之间存在直接因果联系，程先生显着存在严峻差错，应对自己承当侵权补偿职责。渝北法院一审驳回了吴女士的诉求，吴女士不服，上诉至重庆市榜首中级人民法院。

重庆一中法院经审理以为，原告吴女士与被告程先生签定的房子生意合同中虽未标明诉争房子系带租约出售，但两边在签定合同之前，程先生已将房子租借之事奉告了吴女士，原告仍与被告签定房子生意合同，并于2018年9月21日办理了房子过户手续，尔后吴女士即成为诉争房子的一切权人。法院在审理中还查明，2018年4月27日，吴女士向渝北法院提申述讼，诉请程先生付出逾期交房违约金。在审理中两边达到调停，程先生付出了违约金3.6万余元。2019年2月26日，吴女士再次向渝北法院提申述讼，诉请程先生将温女士2018年9月后付出的租金转交给自己。在审理中两边达到调停，程先生向吴女士付出了租金2.4万元。

据此，法院于近期对该案二审宣判，驳回吴女士的上诉。

租借期间一切权变化不影响租借合同效能

根据我国合同法第二百二十九条“租借物在租借期间发作一切权变化的，不影响租借合同的效能”的规则，房子一切权搬运后，设定在该房子上的租借合同的效能依然连续，房子买受人与承租人之间无须另缔结租借合同，而是在获得房子一切权时当然地与承租人产生了租借合同联系，成为一个新的出租人，受该租借合同的束缚。故在房子过户后，房子卖方程先生已不再是房子租借合同的相对人。因而，在本案中，程先生除因未能实行两边在购房合同中约好的按期交房职责，有必要依照合同约好承当违约职责以外，诉争房子自房子过户后的租金收入也应当付出给吴女士。而依照权力和职责相对应准则，吴女士也有必要对自己在与承租人温女士之间的租借合同中的违约行为承当相应的法令成果。

针对吴女士申述程先生一起侵权之诉，二审法官标明，因程先生与温女士的房子租借合同并未到期，租借合同依然有用，仅仅出租人变更为吴女士。原告作为出租人有权自行决议是否持续实行其与承租人之间的租借合同，并自行承当相应的法令职责，原告在未与承租人免除两边之间的房子租借合同情况下强即将承租人赶出去，该违约行为是其作为出租人自主决议之成果，应当向承租人承当违约职责，原告作为具有彻底行为能力的人，有权自主决议是否免除合同，被告的行为尚不构成唆使或协助侵权，故无需向其承当侵权损害补偿职责。

来历：法制日报