留神别花两倍的钱买一个花瓶房

掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

东京真是个好当地，只需你有50万人民币，就能买套房收上3000块的租。放在国内，北京上海深圳这些城市的核心区，50万大约只能买一个卫生间……

假如你在日本的出资预算在50万到150万之间，咱们在《手握50万，我能在日本买到怎样的房？》中现已做了具体论述，欢迎移步检查~

不过，投入少收益就有约束，一般在50-150万以内的小单间公寓，均匀的净租金报答率在5%-6%之间，所以咱们说在150万以内出资日本房产归于试水，是初阶出资。

值得一提的是，日本小额房产出资这一块，复购的老顾客许多，阐明咱们都觉得有出资的价值。

在了解日本出资环境后，多数人会进阶投入更多，而买的首要分两个区间：

1. 200-300万人民币区间；

2.400-600万人民币区间。

留意：咱们这儿说的预算档位，是你现在手上实在具有预备投入日本商场的现金，并非借款之后的总数额。

这两个区间比初阶的小公寓多出一个很明显的优点——带整块土地。你能在法令答应的范围内，在地上盖任何你想盖的房子，并且土地的购买有也利于财物的构成。

那么，这两档预算该怎样投才是性价比最高的计划？由于篇幅约束，掘金酱先来聊聊200-300万预算区间的挑选。

这个价位，在东京能买到三种房

这个预算价位在东京有一点高不成低不就。

一些刚触摸日本房产的朋友，会由于信息不对称，容易出资了中介引荐的价位在200万以上的小新房。掘金酱想说，千！万！不！要！被！忽！悠！了！东京不像北京、上海，不到100万其实就能买到性价比很高的房子出资，并且房价地价涨幅较慢，绝不是国内那一套买房方法论。所以，你或许是真·被褥羊毛，而不是买到性价比高的房。

现在，用200-300万能够在东京买到的公寓大致是这三种：

东京市内较新的二手单间

二手较老两房

全新的大开发商建的出资型房产

这三类房值得出资吗？

先来讲讲最常见的二手单间房。直接上房产信息图：

这个单间坐落西新宿，2006年建的价格为230万、面积为22.91平米的1LDK，它步行到西武新宿站只需1分钟，地段的确很能够。它的补葺办理费是1万日元（约为641人民币）/月，每个月能收租13.6万日元（约为8723人民币），这样算来，净收益则约为3.9%左右。

咱们再来比照另一套相同在西武新宿站邻近，步行6分钟能到的一套建于1985年，相同是24.15平米的1LDK，价格只需83.4万人民币，是上面同地段那套的1/3！

这套房在咱们大众号上从前发过，现已卖掉了。它每月的补葺办理费为9930日元（约为637人民币），每月收租6万日元（约为3848人民币）。比照下来，这套的租金只要上面那套的一半不到，可是咱们来算一下净收益：4.2%，比上面那套新房还要好一些，但投入却只要它的近三分之一！

细心想想，你又不去住，还不必定能进去看这个房，一买下来就给办理公司接手，全年只为了拿收益……你会想出资较新但贵的，仍是老但廉价的房？

别的两种会不会好一点？

第二种，核心区的二手两房。咱们这儿也有一个事例：

这套1999年建的两房户型就不必多说了，一般两房的收益都会比一房来得低一些，咱们算下来这套房的净租金报答只要3.7%，完败于上面两套房的体现。

最终，是大开发商建的新出资型房产。这一类房子由于有大厂担保，内置也很新，所以卖相出奇地好。可是咱们要知道，东京开发商开发的新房一般比平等地段的二手房要贵2倍。但相同的地段，租金却没有太大的不同，尽管新房肯定会贵一点，但日本出于维护租户的方针，不会答应你定价高过其他平等地段的二手房的两倍！

这样下来，你拿着新房，却拿不到跟二手房平等份额的租金报答，你会想买吗？

不过有人会说，我能够买一户建呀！200-300万的一户建东京的确有，但别急着想买，一来日本人租房很少租一户建，所以挑选一户建出资的很少，自住的多。别的，近年来地价上涨，东京都内的二手一户建（包括土地）均匀价格现已上涨至5,296万円（约为340万人民币），也便是说，你现在东京都内核心地段买到带土地的一户建，用300万以内的预算基本上不或许了。

因而，说200-300万在东京高不成低不就，便是这个道理。

出资绝不要投负财物，应尽一切或许用每一分钱为你作业，为你赚得应有的报答。而这些投入多但报答远低于这些钱所能发生的效益的财物，性价比和功率都不高。

可是掘金酱也要秉承公平的情绪说话，200万以上1990年后建的房产一般是能够向银行请求个人借款的，用了杠杆，出资报答就会好一些。可是外国人在日本借款，要满意这样一个很严苛的条件：在除了我国大陆之外的当地有收入，并且高于30万人民币/年。怎么证明？银行只看税单。

当然，假如你不那么垂青收益率，并且期望买一个质量高不需求操心的出资房，性价比虽不那么高，但能让你心境愉悦。此时咱们的总监陈意就会抛来一声叹气，说：也行吧！

东京若不可，我该把这些钱投哪里？

那么，已然200万-300万出资东京房的性价比相对低，那能够投在哪里？

掘金酱的主张是——此处不留爷，必有留爷处！东京不可，咱们就去其他当地看看，比方……大阪。

200-300万，你能轻松买下一个带土地、品相好如新房的民宿。

留意！是民宿、民宿、民宿！（重要的工作说三遍）

由于是短期住宿，民宿的收益往往会比东京的长租房高不少。大阪是民宿特区，请求民宿的门槛相对更低，并且能够365天全年运营。在东京和京都通通不可，这两个城市只要180天，并且不同区的约束不同。

与此同时，大阪比年成为全世界最喜欢旅行目的地。依据日本国家旅行局参观厅的数据，上一年赴日旅行人数一共3000万，大阪就占到1500万次。

咱们计算大阪府政府旅行数据得出，包括香港和台湾地区，我国全域游客赴大阪旅行人数是悉数外国游客的一半，并且人数呈上升趋势，到2018年，我国人赴大阪总次数到达1534.5万次！

而外国人去关西，住得最多的当地便是大阪市内。依据大阪府发布的数据，从2013年至2017年间，赴大阪府旅行寓居的人中，84%的人挑选寓居在大阪市。大阪市均匀每年承载2477万人次的住宿需求，也便是均匀一天有6.8万人在大阪旅宿！外国人也是这样的趋势：

大阪的房价仍是东京的一半。在大阪，一户建的均匀价格约为3100万日元（约为198万人民币），所以预算200-300万，可彻底在大阪拿下一套带土地的一户建。

到了2024年，大阪的梦洲博彩旅行度假村将很或许建成（中标成果将在下一年4月揭晓），还有现已确认了2025年世博会，在这两股力气加成之下，将大力提振大阪的旅行业，去大阪旅行的外国人数将继续上涨是毋庸置疑的。

这便是掘金酱引荐大阪的底气——人口继续流入，加上民宿比长租更挣钱，所以大阪的民宿，能够把你的200多万预算中的每一分钱用到极致。

这儿，掘金酱必定要引荐一个经过重复踩盘、调查之后，以为值得出资的民宿品牌——鹤inn。

它是一个系列，最近正有一套在售的坐落大阪环状线的鹤桥站邻近的民宿，价格为224万人民币。

（改造参阅图）

这套民宿有42.87㎡的永久产权的土地，两层楼，上下都是32.17㎡。离大阪环状线/近铁奈良线的鹤桥站步行仅160米，并且两站直通难波，反向去奈良也毫无压力！

这邻近的配套设备也十分齐备。闻名温泉盘浴延羽温泉步行只需640米，还有一条闻名的烤肉一条街，饮食文娱皆可满意，商业气味浓郁，高级5A级和牛想吃就吃！地段简直冷艳！它有十分好的旅行资源和地舆优势。

而这个价格并不仅仅买下一户建的价格，还包括改形成图中容貌的装饰费、软装费以及民宿车牌请求费：

这儿的装饰+请求车牌的周期大约是六个月，由于它是在原有町屋的基础上进行改装，所以比较快。有人会问，这会不会偷工减料？掘金酱跟你说，三个月装一个60平米的房，时刻够了。

而这些装饰人员也不是国内找工头，工头外包项目给临时工完结的，咱们现场去看过，鹤inn请来的规划和装饰团队是一体的，都来自京都做町屋翻修几十年的匠人团队。他们的领头叫“大工”，在京都町屋装饰工也是师徒准则，学徒必须在师傅门下训练十年以上才干班师，得到大工认可，出来接活。

咱们去看的一个施工现场，有三个装饰工人，其间一个白发苍苍，但方法十分娴熟并且精密，掘金酱到现地时，他正在打磨院子门厅的木质拉门，一点一点地削着木头，重复丈量，简直沉溺其间，彻底没感受到有外人到来。

你假如仍是忧虑，鹤inn的其他连锁品牌现已上架Airbnb，咱们之前也曾做过直播，经过这两个途径都能看他们现已装好的物件，其他民宿的装饰规范将是如出一辙的，可供参阅。

也便是说，你花了300万以内，过了6个月你就拿到一个具有正规车牌，装饰传统日式、有模有样的民宿。就能够开端接客挣钱了。

还能说什么？买它！

最终，要来谈钱了。出资不谈收益都是耍流氓！鹤inn的开发商给咱们两个收益计划，包租和分红：

收益计划A：运营分红，预计年净租金278.4万-348万日元（17.8-22.4万RMB），这和刚才咱们说的东京那套新的单间出资房比，那套房一年你能拿到10.5万（还没扣去本钱）的钱，比照一望而知。

收益计划B：包租，5年一签，年确保净租金208.8万日元（13.5万RMB）。这相当于年确保的净租金报答为6%。

比较于东京的3.9%，优势很明显……所以，若你有200万的预算，论出资性价比，大阪的民宿完胜东京的长租房。

但最终掘金酱要多提一嘴，大阪这一类民宿并不能借款，你需求全款付出。并且，旅行有淡旺季之分，大阪的旅行也如此，所以购买时也应有这一方面的危险预期。

现在，大阪在造的巨细商务酒店渐渐的变多，当它们建成投入商场后，竞赛也将越来越剧烈。因而，掘金酱以为公寓式民宿没有出路。

为了尽最大或许防止踩坑，你应该挑选有特征的民宿，它的独特性在竞赛剧烈的商场中，难被替代。

快把你的钱活用起来吧！买一套精巧又会挣钱的民宿，让它为你赚日元！

最终，给咱们介绍智谷旗下日房出资榜首渠道——掘金日本房产（ID：Japan_gold）。

出资选机遇更要选“赛道”，重视这个号你就现已打败了50%的出资者，日房出资的最重大趋势、非公开房源他们都能给你挖出来！

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