专访贺晨健宁波杰出百亿战绩的背面故事

编者按

风起云涌的楼市中，有着这样一群人，他们见证着城市平地高楼起，他们一步步实现着从零到无限可能的奇迹，他们是城市革新的缔造者。

每个人的背后，有经年累月的从业故事，有运筹帷幄的高光时刻，也有着自己对于这个行业的认知和解读。

2019年的年尾《楼咖》应运而生，我们将走进宁波地产圈的这些“主咖”们，听一听他们的故事，而我们负责聆听、记录、感受，并且，做一个分享者。

卓越集团宁波公司助理总经理贺晨健

访谈背景：1996年，卓越地产在深圳成立。连续16年入选“中国房地产百强企业”，“中国商业地产综合实力TOP3”。

23年来作为深圳CBD最大的商业地产开发商，卓越地产目前累计在建和开发的写字楼仅在深圳就超过了40座，是当之无愧的深圳“CBD写字楼之王”。

在住宅方面，卓越地产以深圳为起点，目前足迹遍布全国32城，累计开发了150多个项目。目前，卓越地产在全国累计开发面积超2000万方，土地储备超5000万方。

2018年卓越地产宁波公司成立。立足宁波、辐射甬台温多个项目的宁波卓越公司，在2019年的10月就实现了宁波公司年销售破百亿的佳绩。

“百亿战绩”的背后，是运气还是策略？卓越在宁波的多个项目，又有着各自怎样的优势和卖点？即将到来的2020年，卓越又会在宁波有怎样的大动作？

首期《楼咖》我们邀约到的嘉宾就是卓越地产宁波公司助理总经理贺晨健。

卓越集团宁波公司助理总经理贺晨健

约定好采访的日子，正好碰上宁波降温，阴雨绵绵。

我们来到了位于南部商务区的某写字楼，电梯上到11楼，就是卓越宁波公司了。穿过一片低头忙碌的大办公区域，很快我们被带到了贺总的办公室。

面前的这个人，给人的第一感觉就是充满了活力、从头到脚都很有精气神。底下的工作人员进来提醒贺总，采访结束就要立马出发去杭州湾项目现场开会，作为职业经理人的日常忙碌可见一斑。

“习惯了，咱们现在运作着包含甬台温9个项目，你想想这管理半径，最初组建队伍的时候就三个人，现在都要坐不下了！”贺总轻描淡写地说。

1、

子愉（主持人）：卓越作为一个在深圳已经家喻户晓的开发商进驻宁波，您觉得抛出怎样的关键词可以来建立宁波购房者对卓越的第一印象或者说记忆点呢？

贺晨健：如果要列关键词的话，那么第一个肯定是深圳CBD之王，这是我们所有 “卓越人”的底气。

卓越地产从96年至今，已经走过了23个年头，我们立足深圳，从写字楼、商业地产到做住宅项目，与深圳一同进步一同发展。

2003年卓越从做第一栋写字楼卓越大厦开始，陆续在深圳投资、开发了一系列的商办物业。今天我们谈卓越的写字楼，如果你站在卓越世纪中心楼上，除了往南是香港，几乎其他方向都能看到卓越的写字楼，这是卓越这么多年来深耕深圳的结果。

2013年我们成立了全国首家城市更新集团，和当地政府一起做旧改项目。与传统的地产开发相比，城市更新的要求是相对更高的，目前我们的城市更新项目已经覆盖深圳各行政区核心区域，并扩张到北京、上海、青岛、广州、惠州、东莞等一线城市和高GDP增长城市。

在深圳我们是商办、旧改的先行者，从福田中心区、到前海、后海等一系列的标杆产品，都证明了我们深耕一座城的专注、决心和实力。我们大家都希望脚踏实地成为城市综合运营的世界级标杆。

从另一个角度来说，卓越是一家非上市企业，近几年有很多的企业都在追求规模、上市、高周转，卓越本身持有大量物业，我们的现金流比较充沛，这在融资市场就是保证。

对地产板块来说，一旦房地产高周转就会某些特定的程度地影响品质、产品定位和服务，而我们追求的是相对稳健、有质量的增长，这从某种程度上来说也是对项目、对购房者的一种负责，宁波的购房者是可以对我们的项目、对卓越有信心的。

卓越集团宁波公司助理总经理贺晨健

2、

子愉：宁波的购房者可能会说“造写字楼的开发商，住宅能做的好么”您如何来解答他们可能会有这样相对犀利的疑问？

贺晨健：我觉得宁波在全国来说都可以算是“要求最挑剔”的客户了。宁波的购房者已经到了追求真正好房子的阶段，他们的“胃口”很早就被雅戈尔、绿城抬高了。

本身宁波人不缺房子、购买力又强，房价也不是特别高，所以选择余地很大。这就让宁波的购房者对产品的户型、颜值等等各方面要求都很高，就需要你拿出真正的好房子才能吸引到他。

20几年来卓越一直是走商住双引擎发展的模式，我们有足够的信心，我们的产品是经得起检验，能够被宁波的购房者所认可的。

卓越从1999年开始就做了第一个住宅项目：深圳的卓越蔚蓝海岸。80万方的一个大盘，它是位于现在深圳房价最高的南山区，现在那边的房价已经超过10万/㎡了。

这个项目的打造也让卓越因此跻身了深圳一流住宅开发企业之列，对我们公司来说意义重大，蔚蓝系也作为我们公司的一个大IP的标杆项目，在其他城市去做复制。

所以当我们进驻宁波的时候，我们把蔚蓝海岸项目也带到了杭州湾片区。那除此之外，我们还有卓系和悦系两大产品线，都是根据不同的客群去做规划。

3、

子愉：公开多个方面数据显示整个2018年，卓越在长三角区域拿地的总面积就占了全集团的40%以上，卓越宁波公司目前就掌握着包含甬台温9个项目之多，不难看出卓越对于这个片区未来深耕的决心。

如何能在竞争激烈、地产品牌扎堆的这个片区抢占到市场？

贺晨健：首先从整体来说，在目前的市场环境下我们不以千亿为目标，不会过分追求数字，而是希望实现有质量地增长，实现长远的经营。

从2004年开始异地扩张到今天为止，我们跟同行相比，算是慢慢稳健生长，过去的很多年我们基本上还是在深圳大本营稳扎稳打，这几年才开始慢慢往外拓张。

如今政府对整个房地产行业的监管日趋严格，相对应的就要求开发商从资金链、设计、运营、销售这一系列的环节都要有足够充分的能力和保障。

卓越在布局全国的时候就做出了“1+1+X”的发展规划，即深入布局粤港澳大湾区、长三角经济圈、核心一二线城市及其他高成长城市。

大湾区市场是我们多年的大本营，是我们布局的重中之重。如您所说长三角是我们寄予厚望的一个深耕区域，这个区域提供给我们足够的发展空间，就看我们如何持续进行区域深耕，提高区域的战略高度。

从2017年10月杭州湾中心拿地开始，我们陆续在余姚、温州、台州、宁波、慈溪这些区域拿地，基本地块就涵盖在现在相对热门的前湾片区，这个片区随着政府政策、交通等等的利好，已经整体被带热起来了，事实也证明我们当时的判断和眼光是准确的。

目前就整个浙东板块来说，我们规划立足和深耕于宁波，实现甬台温一体化地布局发展。如同我们在深圳深耕多年一样，我们不单单是做一个项目，我们大家都希望形成一个片区，稳扎稳打地把规划、人气全部带动起来。

4、

子愉：杭州湾片区集结了像绿地、融创、碧桂园、港中旅等大品牌的一众开发商，很多都是大盘，在这个片区打造像蔚蓝系这样的大盘项目，有没有过去化方面的担忧？

贺晨健：选择杭州湾，是我们战略深耕前湾片区的第一步。杭州湾的蔚蓝海岸项目是卓越今年在前湾片区的重点项目。

首先“蔚蓝系”作为我们公司三大产品线一，“在有限的空间内装载城市新精众的梦想与机遇，从精神梦想上构筑他们对城市的归属感。”

杭州湾片区的新移民比较多，我们目标客群定位的就是首置及首改偏年轻客群的群体，所以我们在产品线的设计上会更贴近年轻人的一些需求，包括一些规划的相关配套。

对于购房者来说，他们在一个新的区域买房是希望看到这个区域的相关设施、生活和商业配套都能够同步跟上的。

商业这一块对我们卓越来说一直是我们的优势所在，我们做过五星级酒店、也拥有高端写字楼和综合体打造运营、服务管理、引进商业等一系列成功的经验。

所以明年我们会兑现我们的规划，把深圳的一些高端配套都引进、落实起来，也希望同杭州湾的其他开发商一起把这个区域的人气整体带动起来。

如您所说，杭州湾片区开发商众多，同质化竞争非常激烈，但我们顶住了压力。从去年下半年开盘到现在，我们是整个湾区内销售最好的一个项目。

目前已经卖出了4000多套房子，全年的数据还没有出来，但我可以告诉你一个公开数据，今年1-9月全国典型房企单项目销售榜我们作为全宁波唯一上榜的项目以43.02亿成交金额位列34名。

5、

子愉：北仑卓越维港这个项目，从去年8月31号以6730元/㎡拿下地块，到今年6月开盘短短几个月去化近9成，打了非常漂亮的一场短平快的操盘实战，如何做到每个点都这么精准到位的呢?

贺晨健：我们去年拿地的同一天，北仑城区的另外一块地，很多开发商都扎堆去抢。我们秉承着“永远不跟风”，选择了差异化的策略来拿小港的这块地。

当时我们判断这一区域地铁要通，开车从小港到东部新城其实15分钟就到了，很多人当时没有这样的直观概念。相比较隔壁中南、万科拿地我们已有了成本优势。

在产品定位上，我们针对这个片区首置首改为主的客群，经过大量调研竞品项目，做了纯洋房这样一个在小港片区非常稀缺的产品，在保证居住功能的前提下将产品适度的小型化，让我们的126㎡户型整体尺度感能够达到万科的139㎡，112㎡户型的整体尺度感则达到万科的120㎡、127㎡户型，购房者花更少的钱能买到更好的产品。

项目目前在售单价1.8万多这样，收益也是不错的。这是我们整个宁波公司团队共同努力的结果，我们组建不到两年的时间，是一个相对新的团队，这一次卓越维港项目不管是投资拿地、产品研发还是后期销售来说，都体现了我们团队的操盘能力，也希望我们的团队明年会慢慢的好吧。

6、

子愉：明年卓越在余姚还有两个地块总计40万方的项目。慈溪湖樾云著这个28万方的项目也是备受期待，因为是明月湖最后一块生活居住用地，单地价就22亿了，这样一个“地王盘”，怎么来做规划？

贺晨健：我们在浙东板块的规划是希望全面辐射前湾片区的，慈溪的湖樾云著本身地块就在前湾片区内。

就像您说的，明月湖这个版块已经是被慈溪购房者相当认可的该片区最高端的板块了，整个慈溪来说也是最后一块居住生活用地。

所以这个项目将是慈溪明年上市的最重量级项目，是我们为慈溪及临近区域的高端客群打造的我们“卓系”标杆项目。

除了本身就绝佳的自然湖景之外，我们大家可以看到，慈溪未来建成的高铁站离我们项目就3公里。这是一个非常大的交通利好。到上海虹桥35分钟无缝对接，我们可完全畅想住在湖樾云著去上海上班的这种可能性。包括现在项目后面规划要建全慈溪最高端的英美学校。

我们将在这里做一个叠墅加高层的综合性项目，以别墅社区为主，这个在慈溪板块是非常稀缺的。目前可以透露的就是我们最小的高层规划的户型是128㎡、 143㎡、172㎡，叠墅规划的是190㎡、 220㎡，大家尽请期待吧！

卓越集团宁波公司助理总经理贺晨健

后记花絮：

采访的后半段，敏锐的我从贺总十分钟内两次提到“卓越需要在城市核心区做标杆项目来树立品牌影响力”的话中，嗅到了一丝卓越明年的大动作。

抓住最后的时间，单刀直入地就这一猜测问贺总：卓越会看好哪个区域？

“这样的一个问题过于犀利，我回答的话不就泄密了么！未来我们大家都希望不断打造出好产品，做出标杆项目，献给宁波和浙江人民。”

采访/撰文：周子愉

END

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