2019年青岛楼市那些困惑和苍茫让我们都留在今日

在过去的十年中，楼市起起落落，世人的心态也在随着市场冷暖发生着变化。但是没有一点一年，会像今年的楼市这样，让人们感到困惑和迷茫。

一边是重大利好不断落地的澎湃，一边是与深杭一线城市差距慢慢的变大的焦虑；

一边是多次错过黄金时代的不甘，一边是在楼市下行时担心山顶接盘的恐惧；

一边是各大楼盘肉眼可见的艰难求生，一边是开发商们还在飞速增长的销售数据；

今天，我们尝试着用冷静、客观的思考与分析，找到问题的答案。

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2019年，中国的楼市正在被撕裂。

经历了2018年的盛极而衰之后，2019年的楼市分化很明显。城市之间的对比，同一城市不同板块之间的比拼，同一板块竞品之间的较量，都是“一半海水，一半火焰”。

房价已经处于金字塔尖的深圳，月涨百万、四年翻番的楼盘依然存在；苏州在如此复杂的年份里，房价依旧一路上扬；临沂、日照这样的三线城市，楼市也仍然能够在多方努力下可以强势启动。但是，在中国楼市的B面，是鹤岗式的衰败和坠落。

究竟谁才代表了中国楼市的方向？

回头，再来看青岛这一年。在“学深圳、赶深圳”的过程中，我们第一次如此全面、系统、理性地思考我们与一线城市的差距，城市的问题和不足也史无前例的被公开摆在了所有人的面前。房价的走势，似乎也在城市痛点被放大的同时而下落，在许多榜单中，青岛房价跌幅位于首位。跌破万元线的新盘慢慢的变多、开发商的礼越来越厚、二手房重回“一”时代……每个城市中的人，都能感受到城市的寒冷。

与此同时，北城的红盘依旧开盘疯抢、小户型的学区房依旧价格稳稳位于“山巅”、品质开发商以价换量还都有市场……

青岛房价，究竟会走向何方？

12月10日中央经济工作会议再次强调住房不炒。领导人在住建部调研时，也表明了明年对于楼市的态度。

当前，房地产市场总体保持平稳运行，市场预期趋于理性。要坚持一城一策、因城施策，从各地真实的情况出发，有什么样的问题，就解决什么样的问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。要建立科学的监控体系，确保数据及时、准确、全覆盖，加快建设以大数据为基础的全国房地产市场监测系统，为分析研判房地产市场形势和开展有效调控提供技术支撑。

从宏观上说，所有一二线城市的普涨的时代不会再有了，分化将进一步加剧。

针对我们这个城市，我们能清晰看到的是：

2020年，随着高铁网日益发达，慢慢的变多的城市会被拿到同一平台上比较。西海岸、胶州等地还有利好进一步落地的预期。但是，放眼中国一二线城市，产业引领城市扩张的好戏几乎在同时上演。由中组部、国资委确定、阿里巴巴倾力打造的杭州未来科技城，以“城市新中心、文化新地标、产业新高地”为定位的南京南部新城，定位于人工智能制造产业基地、国内外高端人才的创新创业基地、产业链完整的高端制造业的研发转化基地的天津滨海新区……几乎每一个热点城市，都有着同样让置业者新潮澎湃的宏伟蓝图。

因城施策的调控策略出现，最根本的原因还是城与城的不同。所以任何其他城市的风吹草动，可是作为我们判断楼市的一个方面，但都不代表青岛楼市的方向。我们要正视的是，青岛在高新技术产业的导入、独角兽的培育、中高端人才的吸引力等方面不可能一夜之间发生扭转。

青岛不是资源枯竭型极寒城市。在自贸区落地之后，青岛的金融与贸易的政策面上已经取得了顶配扶持。在制造业基础同样稳固的情况下，具有一流居住属性的青岛，依旧是北方最具新引力的城市之一。青岛房产的价值基础仍在。

基于产业高质量发展、薪酬水平、中高考升学率的对比，我认为2020年青岛楼市没有大涨的推动力。能不能企稳止跌，政策调整和推盘节奏的掌控是两大关键点。

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就在刚刚，各大网站公布了2019年各大开发商在青岛的排名。

如果单从数据上考量，开发商们的业绩都还不错。特别是top10的开发商，虽然房价也有调整，但是远远没有到“割肉”的地步。所谓的以价换量，也基本都是有得赚的。所以，很多购房小白都会在置业顾问和渠道商的忽悠下有一种错觉：

觉得楼市不好只是媒体人的一厢情愿或是开发商们自我加压，现在的楼市就如同是冬天里的干草，只要有一点火星就可以再次点燃。

但是，不管你该不会是地产业内人员，都可以感受到青岛房地产业明显的变化。这种变化不仅仅体现在价格和去化率上，而是房地产从业人员的神态上。焦虑、无助、凄凉，很多时候是掩饰不了的。

为什么业绩还在上升，开发商的业绩还越来越难？

打个比方。一个原本只卖苹果的水果店，在很长一段时间内不愁客户，只要抬出一筐苹果就会被哄抢。慢慢的，苹果店老板就傲娇了，贷款开了许多分店，而且让店员橘子、梨子、葡萄、柚子随便进。

渐渐地，卖苹果的人慢慢的变多了，但是靠着技巧和二道贩子们的帮忙，苹果降降价还能卖。但是苦橘、烂梨无人问津，这些积压水果吞噬了水果店老板的现金流，银行又不给他贷款了，而收不住手的水果店老板还在买买买，你说这样业绩上好看的店老板日子好过吗？

苹果卖得好的老板可能还能熬下去，有些连苹果都卖得不好的老板，究竟能挺到何时真就不好说了。所以，我们正真看到协信这样曾经响当当的地产商也将自己整体摆上了货架。

就如同我预料的一样，连续两年巨量供地的非限购区胶州，在供需比严重失衡的情况下，房价的多米诺骨牌率先倒下。即使是有超强品牌背书的华润，低价首开依然吸引不到多少购房者。

年末，蓝谷的地铁盘特价房也已经到了1.1万元/平方米左右。如果明年土地供应井喷，即使有地铁加持，蓝谷恐怕也会成为下一个胶州。

最关键的是蓝谷如果房价跌下来，创智新区怎么办？

还有，西海岸和城阳各大楼盘的日子也很难。2020年的城阳已经不仅仅只有白云山板块，上马、棘洪滩的量也将慢慢释放；西海岸从辛安到西客站，大盘一个接一个……

胶州和即墨是手背，西海岸与城阳是手心，此外还得顾忌着舆情，毕竟青岛比张家港的关注度要高很多。

限购何时放？怎么放？放到什么程度？需要好好思考一下。

但是，不论这个靴子何时落地，我都劝你都不要第一波冲上去。不仅仅是连主城区都在发生反转供需比，还有支撑面出现的“裂纹”。

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在青岛限购政策如此严厉的情况下，现在的青岛楼市主要靠三类人支撑：新增刚需、换房族、外地养老投资客。

很多人都不明白，为什么长三角、粤港澳一些热点城市都在急吼吼的抢人，但青岛相对来说还是比较佛系？

答案其实很简单：人口大省的基数比较好。山东，是人口大省也是高考大省。相比河南、河北等人口大省，我们的高校数量更多。2019年4月28日，山东省教育厅厅长邓云锋透露，目前，山东省共有普通高等学校145所，位居全国第三，全日制在校生210.73万人，位居全国第一。

但是，作为一名山大毕业生，我要说句可能会得罪很多人的实话：山东大中专毕业生量虽然多，但是质相对较低。即使是山大和海大，放到全国范围内比较，也并不算是一流名校。如果本省毕业的大中专毕业生去一线城市或者长三角、粤港澳求职，难度肯定要比浙大、南大、同济等名校学生大一些。

所以，在过去一段时间内，山东的毕业生选择往往只有两个：青岛和济南。

济南这个对手……

但是，这样的一种情况，未来会不会改变呢？我们首先要警惕的是离我们最近的直辖市——天津。天津这些年发展也不咋地，但是天津相比高考大省山东，升学率的优势太诱人了。

还有上海、杭州、苏州、南京长三角城市，老龄化已经越来越严重。以上海为例，60岁以上的老人已经占户籍人口的30%，未来十年上海老龄人口将达到500万。

也正是因为此，2019年各大城市会有总计160多次人才政策调整。可以预见，未来一线城市将会迅速完成从抢优秀人才到抢年轻人的转变，学历的门槛在一些城市很可能会彻底消失。

鲁南高铁的开通，让有着浓厚情怀的年轻人到更远的地方发展提供了通勤上的保障。这条铁路位于山东省南部地区，线路全长235公里，设计时速350公里，是山东建设里程最长、投资规模最大的，也是沿线人口最多的一条。它与已建成的济青高铁及胶济客专、青盐铁路、京沪高铁“牵手”，形成了一个完整闭合的高铁环线，串起济南、泰安、曲阜、临沂、日照、青岛、潍坊、淄博等地市。

一线城市的老龄化日益严重与高铁网的完善，都将是影响青岛年轻人流入的关键因素。青岛城镇化率已经超过了70%，农民进城的潜力也已不多。

相比对于年轻人流动趋势，青岛对于养老型购房者的吸引力相对乐观。今天，花样年又在胶州主城区拿地了。

花样年这样一个时间段在胶州拿地，说明了一点：花样年在胶州活得还不错，花样年有信心把胶州的房子继续卖出去。

不管花样年卖了30个亿，还是统计机构显示的28.81亿，在胶州开发区这么一个著名的坑区，花样年能取得这样的业绩，首先要感谢的就是临沂等地的购房者。

相比三四线城市，青岛那些万元线以下的低价房，在四五十岁、有养老投资双需求的外地购房者来看绝对是笋盘。

问题有两个：第一，未来烟台、威海等城市的销售压力也会增大，势必也会去抢人，胶州开发区能PK烟台、威海配套还算完善的海景房吗？

第二，很多楼盘马上到了交房期，以目前青岛行情看，这精装房交房翻车是必然，当外地购房者发现房子真实品质，并且了解到房子没有暖源之后，还会介绍他们的亲戚朋友去填坑吗？

至于换房族，我只说一点:青岛二手房成交价在12月份倒数第二周跌破了2万元大关，即使明年三、四月份还有小阳春，二手房越来越难卖趋势不会变了。

很多人感觉，楼市现在这么冷不可怕，买上套低价房抗通胀，熬一熬，忍一忍，过上三五年就会又有一波牛市行情……

下个十年，真的还会有这样的行情吗？

特别提醒：