陈劲松买房增值的故事已部分破产

2020年1月1日，房地产归纳服务提供商深圳世联行地产参谋股份有限公司(世联行，002285.SZ)董事长陈劲松撰文，展望“21世纪第三个十年”的房地产职业开展的新趋势——作为全部日子的空间载体，房子的方式和价值会有怎样的回应，才干配得上这“新十年”？

陈劲松说，未来十年，寓居在城市的人口数量将超越我国总人口的70%。我国房地产合作了我国的城市化、工业化的进程，在未来十年还将走向“城市我国”这一大趋势。

他以为，最招引年轻人的不是新城，而是老城，更是城市核心。那里的租金，尤其是商业和酒店房租最贵；那里的酒吧、艺术画廊和小吃街通宵经营。

我国城市在21世纪第三个十年，进入“城市整合”与“城市开展”的并轨年代。而功用混合的楼宇、产业园将替代功用单一的修建。

为了功率，为了运用，为了日子，为了配套，总归一句话：为了人，都需求打破功用的单一（纯住宅小区在外），进行功用的混合来运营。

当理发店和咖啡室进入写字楼时，托儿所、健身房……进入产业园肯定天经地义。

在21世纪的第三个十年，将迎候小品牌年代的降临。陈劲松说，当你去一个城市商务出差，挑选什么品牌的酒店，在此前仅仅一个层次问题；在未来十年，这仍是“层次”和“圈层”问题，更是一个验证“自己是谁”的大问题！

同理，寓居在哪里，曾经也仅仅钱的问题，未来则是“社区”和“邻里”的问题。大公司、小公司不是问题，寓居的标签不再由开发商的巨细来确认。而是由“层次”和“小区”来确认，由规划和内容来确认。

关于长租公寓的未来，他说，同享的一个重要载体，是空间；只要空间同享，才是真实的日子同享。线上跨过的空间，必须由实体空间中节约的时刻来真实体会：面对面，抗衡科技的异化；面对面，处理人与人的往来。

同享空间会诞生人与人往来的新规矩，这个规矩可所以熟人之间，更多的则是生人之间，这便是“学校规矩”——：既有标准，也有自在；既有团体，也有个别。

90后、00后乃至60后都需求“学校规矩”的从头建立，这将是真实的“后小康年代”的日子规矩。因而，空间要重构，更新也随之打开，这既是人口结构日子方式的需求，也是几代人心思的需求。

假如租是一种有庄严的日子方式，那么附加在不动产上的权力和社会福利，就必须给到租户。跟着各城市推出很多公租房和开发商自我克制物业的入伙，租购同权必将随之而至。

只要租购彻底同权，才干真实使得“房子是为了住的，不是为了炒的”在21世纪第三个十年真实遵循这个“房子的定位”。

现在的问题，不是各地“不为”，而是现在条件“不能”。由于公共服务，尤其是教育和医疗，不能彻底满意公民的需求。而这正是未来首要的出资方向。

而产权究竟意味着什么？

（买房）增值的故事，已部分破产。“产权”不是所有权，“产权”是根据不动产的一系列“权力”的组合。当然，不同的“权力”会有不同的价值。那什么是“日子”真实需求的价值？

以60后举例来说，他们需求的是“侨居”，也便是不动产一段时刻的运用权。这个运用并不等于入住“酒店”，而是“Hotel as a home”，怎样讲？当然是Time share——分时休假和“产权交流”，他们需求的是不一起段的“诗意栖居”。

这个规划巨大的集体，除小部分侨居海外，绝大部分将以我国大地上的旅游城市为“留鸟”栖息地，为了自己人生的完美，成为各种“Time share”的最大客户群。

“文旅”，不仅仅概念，“小镇”是城市日子的最佳弥补。由此，适用于这个规划巨大的活泼长者的“文旅地产”，首要内容当然是服务——各种层次的服务将带来真实的溢价。

陈劲松以为，随之带来的是“移动房子”。未来十年，当无人驾驶进入商用时，便是从头界说“不动产”的时分。5G年代，或许是寓居范畴改变最大的年代。跟着技能的打破，房子自身便是最大的智能家居，加上“移动”，就会推翻房地产现有系统和配套，办理和价值。

关于商场千呼万唤的REITs——以租金为根底收益的不动产权益基金，陈劲松表明，我国房地产增量还没有过渡到存量，增值的故事远远走在租金故事之前。

还由于，房地产最重要参与人之一“政府”的杠杆远未加到位。但全部开展都有个“极限值”，都有约束条件的“极限值”。当政府、开发商和居民的杠杆挨近这个值时，REITs就有了到来的或许，它将使得工作和商业不动产真实进入证券化年代，一起也会使证券商场有了根据不动产收益的超大规划和超级安稳的种类。