土拍2019房企在北京掘金的愿望与实际

编者按：不限价地块继续加码，溢价率再创新低，厮杀与冷场都不曾缺席……2019北京土拍商场那些意难平缓不行说的名局面？且看搜狐焦点2019独家#迹·忆#盘点，细述2019年北京土拍云与月！

策划：搜狐焦点北京站新闻中心

编撰：武亚光、秦岭

英国政治经济学家威廉·配第有句在楼市广为传达的名言：土地是财富之母。确实，在曩昔20年里，每一次土拍，都实为一场“硝烟弥漫”的生死战。在土地拍卖场上，绝不仅是各家房企实力的比赛，更是筹谋战略布局、估计赢利溢价的比赛。

每一次举牌，每一次落锤，都好像一只细小的蝴蝶在亚马逊森林里鼓动翅膀，对一个企业、一个区域将引发严峻的影响。

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2019年最嘹亮的一次落锤落在了通州。

1月31日，跟着 “万科+安全”联合体66.6亿拍下通州台湖地块，通州楼市迎来“限竞房”年代。

通州素有“北京楼市晴雨表”之称，该地块入市前，通州楼市以二手房为主，辅以保证性住所和中高端住所产品。台湖地块的出售为通州楼市掀开了限竞房的大幕：2019年通州区共拍出4宗限竞房用地，挨近全城限竞房总量的1/5。

“初生牛犊”的通州区，撑起了限竞房土拍商场终究的庄严。比较较通州区限竞房的群雄逐鹿，北京全城的限竞房阅历风景期后，步入下行阶段。

2019年，北京全年成交58宗经营性用地，其间限竞房用地21宗、纯产品房地块14宗，限竞房用地占比36.2%。这是自2017年限竞房成为商场干流产品房后的最低占比。

比较较2017年北京非方针性产品住所地块成交44宗土地悉数为限竞房地块；2018年，北京非方针性产品住所地块成交42宗，其间限竞房地块占有41宗。

2019年拍出的限竞房地块，仅为2018年全年的一半。特别是下半年，纯产品房地块的比重逐渐上升，尽管拿地的积极性依旧相对低迷，但大都地块都会成为区域未来新房的“挑高”项目，估计将会对区域房价有撬动效果。

限竞房的“全面失守”，大部分源自限竞房商场体现却并不尽善尽美。依据计算多个方面数据显现，入市项目中，80%的项目现已亏本或行将面对亏本。从出售进展看，仅8个项目宣告根本售罄，大都项目库存尾盘项目仍然较多。跟着出售时刻拉长，总本钱会进一步加大。因为近两年限竞房的赢利问题以及全体体现一般约束了开发商的拿地热心。

（2019年不限价纯产品房地块信息）

（2019年限竞房地块信息）

就现在北京土地商场局势来看，不限价地块将仍是接下来土拍商场的“常客”。2020年1月，北京将有5宗住所地块上拍，其间4宗都是不限价地块。

跟着限竞房地块的比例在逐渐削减，渐渐的变多纯产品地块占有商场，因而也不扫除未来限竞房地块在北京消失的或许。

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限竞房土地商场的减缩仅仅是2019年北京土拍商场的一个缩影。

假如用一个字归纳2019年土拍，怕没有比“冷”字更贴合的了。

2019年北京土地商场，迎来了近10年的又一个隆冬。

2019年全年，北京土地商场共成功出让58宗经营性用地，相较2018年削减5宗，北京近10年土拍中，仅高于2016年；建造用地面积算计357.32万㎡，较2018年同比削减20.24%；总成交额到达1672.1亿元，较上一年同比下降0.35%。

（近10年北京土拍数据）

伴跟着成交土地宗数、成交建造用地面积、成交总金额一同下滑的，是从前近乎于张狂的溢价率。

前两年在京拿地的房企，好像私自达成了一种默契：不管我挣不赚钱，都不能让你拿到地。

所以在土拍大厅里，常常能瞧见房企代表张狂的举牌身影，50%、70%、乃至100%全自我克制的张狂溢价率，成了前两年北京土拍的特有符号。高溢价率的张狂泡沫终究被北京土拍商场的冷淡击破。据计算多个方面数据显现，2019年北京土地均匀成交溢价率仅为9.4%，远低于2018年的14%。

时隔多年，再次跌到个位数。

（2019年北京土拍溢价率前10）

2019年溢价率最高的土地是2月2日拍出的通州新城地块，为42.4%；而全年成交的58宗宅地中，有21宗为底价成交，特别于年末，底价成交已成土拍商场常态，这与年末大部分企业的资金压力大然后抛弃拿地分不开联系，即便性价比高的土地也避免不了底价成交。

关于北京土地商场，本年开发商所体现出来的沉着与镇定，与现在商场环境休戚相关。针于下一年的北京土地价格，在高融资本钱下，估计房企对拿地的情绪将会更为慎重，下一年地价也难走高。

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冷淡的土拍商场，让房企拿地时不得不采纳更慎重的情绪。用一句话归纳2019年房企拿地特色，便是“国家队余粮富余，差钱的抱团取暖”。

纵览2019年房企在京拿地，以央企和国企为首的国家队占有肯定主导地位。其间中海在京共拿了4宗地，除了联合首钢拿下石景山区古城南街东侧地块，其他三宗地均为独立拿地，4宗地共触及土地出让金207.5亿元。

中海的“不差钱”形式，源自对产品和地块的决心。四宗地里边有两宗坐落瀛海，中海拍地时，溢价率别离高达21.64%和25.77%。至此，中海地产在瀛海镇拿下三宗地，仅拿地费用就将近百亿。比较较大大都房企慎重拿地、当心操盘的情绪，中海深度耕耘瀛海镇的决心栩栩如生。

由中海操盘的瀛海府项目，是北京榜首宗入市的限竞房项目，开盘即售罄，给限竞房商场开了个好头。近两年连续落子瀛海，敞开造城形式，一方面是中海地产对南城开展潜力的继续看好；另一方面，也源自对瀛海商场的决心，有瀛海府珠玉在前，比较中海地产接下来推向商场的项目不会太差。

中海地产一颗红心在瀛海，和中海联合打造了热盘中海寰宇全国的首钢则把拿地方针确认了大本营石景山。2019年全年，首钢在京拿下5宗地，其间三宗地坐落石景山，除住所项目联手中海外，别的两宗商业地块均为独自操盘。首钢2019年5宗地共触及土地出让金高达144亿元。

和国家队的“大手笔、不差钱”比较，2019年民营房企在京拿地比较慎重，特别是进入2019年结尾阶段，一度出现国家队“土地包圆”现象，11月份北京出让4块地，仅有世茂一家民营房企拿地；12月份出让的7宗地里，也仅有中骏42亿元拿下房山良乡限竞房地块。可见，在楼市下行阶段，具有“国家队”布景的房地产公司凭仗融资本钱低、负债率低一级优势，成为北京楼市主力军。

正如歌里唱得“联合是铁，联合是钢”，当大大都开发商不肯冒危险深陷北京土地商场，联合拿地就成了“房企拿地新趋势”。

添加盈余、下降危险、各取所长，在这样的一个过程中我们资源互补，各取所需，协作起来也称心如意。

2019年土拍商场中，联合拿地的房企俨然是一道靓丽的风景线，民企、国企、央企纷繁花式结盟拿地。在本年成交的58宗地块中，共有26宗是由房企联合体拿下，占比达44.83%，高于上一年的36.5%。

（2019年企业联合拿地一览）

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北京的土地就像《围城》里说的，里边的人想出去，外面的房企挤破头想在首都有一番作为。

近几年来，异地房企“进京赶考”的脚步从未中止，海派、粤派、渝派等纷繁前赴后继。作为全国的中心，北京是很多房企全国扩张、在北方扎根的重要标的，也是任何规模化开展的房企都不行能疏忽的区域。而要想在北京获得开展，首先是需求获得北京的土地储备。所以，进京的开发商们各显神通，用各异的方法翻开北京商场。

本年北京土拍商场也出现了许多“进京赶考的新面孔”。闽系房企禹洲地产在2月联合金茂以近20%的溢价率拿下通州一宗限竞房地块，然后顺畅进京。雅居乐和港中旅在本年年中，别离以31.8亿、30.6亿重金收入亦庄河西区两宗限竞房地块，溢价率高达40%，引发商场重视。

除此之外，北京土拍商场还出现了一些中部省份国企身影。10月，南昌市政联合融创斩获大兴孙村一宗限竞房地块。紧接着，11月，山西通建也以30.7亿独立拿下亦庄路东区限竞房地块。足以见得，作为一线城市的排头兵，北京商场仍然是全国房企侧重重视的区域。

其间最引人注意的，是来自香港的恒基地产，别离在5月和9月拿下孙河两块地。作为北京仅有一个先规划后建造的纯低密高端居住区，孙河板块从不缺热度，自2012年首拍后，一向备受开发商和商场追捧，最早拍出的几宗地溢价率飙升，而近两年推出的限竞房也深受购房人信任。

跟着恒基大举进军孙河板块，留给外人的疑虑只剩下两个：两块地的新房终究会卖多少钱？现在孙河板块尚有6个项目处于在售阶段，恒基该怎么打造产品，才能在区域内坚持竞争力？要知道，孙河不单单是热土，更是修罗场！

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土拍从来被誉为“楼市晴雨表”，某些特定的程度上标志着城市一段时期内的楼市状况。2019年楼市关于一线城市而言，走势分解严峻，除深圳房价坚持上行外，北京、上海、广州房价都出现某些特定的程度的动摇调整。

楼市调整，一方面源自价格约束，以北京为例，2019年入市新房以限竞房为主，因为限竞房在拿地时确认了价格约束，遍及低于周边新房价格，部分新房乃至倒挂二手房价格。其次，因为限竞房的会集入市，商场可供挑选多，部分项目出售时遇到阻止，采纳了“降价促销”完结成绩的手法，进一步加深了新房价格下调。而在方针方面，跟着房地产商场全体环境偏紧，房产职业资金定向监管偏严，房企担负资金压力，也会选用“下降价格”的方法，力求快速回笼资金。

关于行将到来的2020年，跟着更多不限价新房入市，势必会带动部分区域房价上涨，该区域将会集在“不限价地块”很多拍出的城六区规模；而关于出售困难的远郊区而言，在没有严峻利好发作时，出售状况依旧难有改观。全体来看，在“房住不炒”的大布景下，北京楼市会依据商场需求来做调控，全领会处在较平稳阶段开展。

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