力高集团高息假贷负重前行

作者：廖海彬

2019年年底，力高地产集团有限公司（01622.HK，下称“力高集团”）发布布告称，发行2020年到期的2.5亿美元的优先收据。该收据自2019年12月10日起计息，年利率约为11.5%。

伴随着国家方针对房企融资端进一步收紧，力高集团面对高本钱、期限短的融资窘境。一起，其2年内到期债款占比高达93.69%，偿债顶峰的降临将会进一步限制其开展。

营运才能削弱

2019年12月2日，力高集团发布了2019年1-11月未经审阅营运数据。多个方面数据显现，力高集团连同其隶属公司及合营公司在上一年1-11月累计完成合约出售金额241.98亿元，累计完成合约出售面积229.9万平方米。

除了单个年份增速较高，力高集团的出售额一直都处于平稳添加的状况。由图1可知，力高集团在2014年-2018年的签约出售金额分别为31.95亿元、40.57亿元、101.35亿元、131.97亿元、219.86亿元，出现逐渐上升的趋势，增速却时高时低。多个方面数据显现，力高集团在近四年内的同比增速分别为26.98%、149.82%、30.21%、66.60%。

直到2018年，力高集团才开端很多拿地，不断扩大土储。虽然力高集团并未发布每年的拿地金额及面积，但从其发布的期末土地储备总建筑面积可看出其在近两年拿地大幅添加。

多个方面数据显现，到2018年底，力高集团持有总建筑面积为999.64万平方米的土地储备，添加起伏高达104.58%。其间，经过招拍挂及收并购等方法，力高集团进驻湖北武汉、浙江宁波、江苏南通、江苏姑苏等4个城市。

到2019年6月30日，力高集团持有总建筑面积为1242.62万平方米的土地储备，较年头添加24.31%。2019年半年报显现，力高集团于2019年上半年经过股权收买、招拍挂等方法获取广东佛山、广东清远、江苏泰州、江西南昌、河北石家庄等18幅土地，新增土地储备总建筑面积约290万平方米。

因为土储面积的增速高于签约面积的增速，直接导致土地储备倍数有所添加。从2016年-2018年，力高集团的土地储备倍数分别为3.11、3.92、4.02。另从近三个半年度来看，其土地储备倍数增幅更大，对应的值分别为7.87、9.85、12.60。比照发现，半年度的签约出售面积远不及完好年度的一半，致使半年度的土地储备倍数添加起伏较大。

此外，力高集团的存货去化压力也有所添加。图3显现，2014年-2018年力高集团反映存货去化压力目标“存货/均匀预收账款”分别为2.87、3.65、2.14、1.67、3.05，近五年在2.68上下动摇。从近三个半年度来看，该目标为1.66、2.48、2.65，出现逐渐上升的趋势。

其间，到2019年6月30日，力高集团的存货为241.49亿元，较2018年同期添加87.41%；上半年的均匀预收账款为91.05亿元，较2018年同期添加75.43%。存货增速高于均匀预收账款增速是形成存货去化压力有所添加的根本原因。言下之意，力高集团在土地市场加速扩张时，出售成绩却未完成同步添加。

而反映力高集团营运才能的另一目标“预收账款周转率”全体出现下滑趋势，由2014年的1.61下滑至2018年的1.15。另从近三个半年度来看，该目标分别为0.74、0.33、0.17，两年间降幅为77.03%。

其间，1H2017-1H2019年力高集团的经营收入分别为30.10亿元、17.38亿元、15.03亿元，经营收入的下滑及预收账款的添加加重了预收账款周转率的下降。全体来看，力高集团的营运才能有所削弱。

从2019年11月29日最新发布的中期陈述来看，力高集团的出售成绩得到较大提高，但赢利表项目均出现不同程度的下滑。半年报显现，2019年上半年力高集团承认经营收入15.03亿元，同比下滑13.52%；完成毛利6.28亿元，同比下滑5.57%；完成净赢利3.76亿元，同比下滑40.35%；归属母公司净赢利2.84亿元，同比下滑34.24%。

比较之下，反映盈余才能的目标“期间费用率”则出现添加趋势，2019年上半年该目标为24.29%，较2018年同期添加7.31个百分点。经营收入下滑的一起期间费用却在添加，是导努力高集团的期间费用率走高的根本原因。在2019年上半年，力高集团的期间费用为3.65亿元，同比添加23.68%。费用率的上升，势必会挤压力高集团的赢利空间。而营运才能的削弱则会直接影响力高集团的现金流入，从而限制其偿债才能。

2年内到期债款高达93.69%

营运才能下滑，遭受偿债顶峰将至，力高集团面对现金流压力。2016年，力高集团踏入百亿门槛后，反映其杠杆水平的两大目标开端添加，而目标的添加源于不断攀升的负债规划。核算显现，2014年底-2018年底力高集团的有息负债分别为27.61亿元、32.21亿元、36.29亿元、72.43亿元、110.60亿元，四年间增幅高达300.58%。到2019年6月30日，力高集团的有息负债规划为156.13亿元，较年头添加41.17%。

由图5可知，2014年底-2018年底力高集团调整后的资产负债率分别为74.13%、71.54%、67.93%、70.00%、76.18%。到2019年6月末，该目标为76.61%，较年头添加3.43个百分点。

相较于调整后的资产负债率，力高集团的净负债率变化起伏更大。其于2014年底-2018年底的净负债率分别为71.25%、29.49%、0.76%、50.72%、47.93%，到2019年6月30日，该目标为51.42%，较年头添加3.49个百分点。

有息负债规划的攀升不只导努力高集团的杠杆继续扩大，一起还推高其融本钱钱。图6显现，力高集团于2014年-2018年承认的本钱化及费用化融本钱钱分别为2.44亿元、3.74亿元、2.83亿元、4.10亿元、7.53亿元，五年增幅到达208.61%，其本钱化告贷的加权均匀年利率却有所下滑，分别为9.18%、9.63%、8.55%、7.49%、7.13%。

别的，规范排名发现，到2019年6月末力高集团的有息负债156.13亿元中，1年内需求归还的告贷金额为94.72亿元，占比60.67%；1-2年需求归还的告贷金额为51.56亿元，占比33.02%；2-5年需求归还的告贷金额为9.85亿元，占比6.31%。核算显现，力高集团2年内到期债款占比高达93.69%。由此可知，力高集团的负债结构并不合理，而行将到期的偿债顶峰迫使其不得不加速融资节奏。

12月4日，力高集团发布一则发行债款证券的布告。布告显现，其发行2020年到期的2.5亿美元11.5%优先收据。早在2019年上半年，力高集团接连屡次发债融资。力高集团于1月10日发行2020年1月21日到期的2.5亿美元13.5%优先收据，用于为其若干债款再融资；于4月23日发行2021年5月2日到期的1.8亿美元9.875%优先收据，用于为其若干债款再融资及其他一般公司用处。

力高集团还于2019年1月24日提早换回本金总额为0.33亿美元的美元收据，其利率约为6.375%。

经过核算，到2019年6月末力高集团的货币资金为119.41亿元，现金短债比为1.26。若扣除受限制现金的话，其现金及现金等价物为92.06亿元，与短期债款比较，存在2.66亿元的资金缺口。

从图7来看，反映力高集团短期偿债才能的两大目标自2016年底到达峰值后开端下滑。到2019年6月30日，调整后的速动比率为0.87，较年头下滑7.45%；调整后的现金比率为0.43，较年头添加22.86%。

此外，经过反映长时间偿债才能的目标“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”可知，力高集团该项目标全体由2014年底的0.78下滑至2019年6月末的0.67，长时间偿债才能削弱。全体来看，力高集团的长时间偿债才能相较于短期偿债才能欠佳。

另据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券市场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50（中期）陈述》显现，力高集团绿色信誉指数62.3，绿色信誉等级B，排名职业第42位。