2019二手房市场年报北京房价不再是内地榜首

2019年北京房地产方针环境进一步严峻，方针层面并没有放松。自2017年“317调控”后，改进需求遭到大幅按捺，2018年9月和2019年年初公积金借款方针收紧，刚需开释受阻。除了方针面的压力，2019年二手房还面对大量限竞新房的分流。那么从更长时刻来看，北京二手房商场处在什么方位？房价究竟跌没跌？客户和业主的心态发生了怎样的改变？根据最一线的商场目标，贝壳研究院从6个维度复原了最实在的2019年北京二手房商场。

成交：月均成交腰斩

2017年这轮调控前，北京二手房月均成交2.1万套，调控后月均1.1万套。2019年全市二手房网签量14.5万套，同比2018年下滑5.5%。调控后的三年北京全市二手房成交量维持在15万套左右的低位，较2016年27万套的峰值下滑近半。

图：北京全市二手房成交量（套）

数据来历：贝壳研究院

房价：由单边涨到震动稳，累计跌幅超越10%

不同于调控前房价一路上涨，调控后成交均价随成交量的动摇而小幅上涨、跌落，2019年全年均价与2018年相等。2019年12月北京二手房成交均价5.9万元/平，较调控当月前史峰值跌落12%，且2019年末北京房价不再是“内地榜首”。

图：北京二手房成交均价（元/平）走势

数据来历：贝壳研究院

区域体现：价格体现回归价值，核心区房价坚硬

在调控前的商场上行期，外围城区如通州、大兴及门头沟等房价涨幅显着。而调控后，中心城区体现出杰出的抗跌性，与2017年一季度比，2019年四季度西城区跌幅不到6%，海淀、东城及向阳等房价跌幅亦相对较小，而外围城区跌幅靠前。

图：北京各城区2019Q4二手房成交均价较2017Q1累计变化

数据来历：贝壳研究院

买房者：从“永久涨”到“再等等”

高压方针下房价跌落，购房者堕入张望，不再被惊惧的商场心情触动，而是多看多选。调控前北京购房者买到一套房子均匀需求40天，调控后成交周期继续拉长至三个月以上，客户快速成交率亦由64%降至36%。

购房者在买卖中的方位逐步提高，反映其价格商洽力的议价空间由调控前不到2%的水平升至2019年末5%的水平，北京二手房商场正在由“卖方商场”向“买方商场”过渡。

图：北京链家购房者成交周期及快速成交率走势

数据来历：贝壳研究院

买房者：从“一夜提价20万”到“不好卖”

购房者的张望导致商场上可售房源积压，业主卖房难度加大。2019年末北京链家库存房源的去化周期达18.5个月，业主想卖掉手中的房子均匀需求近4个月。业主为出售所持房产要根据带看反应数次下调报价，2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万/套，而成交房源均价为500万/套，意味着从商洽到成交过程中，业主还需求降价近20万。回忆调控前夜“卖家报价728万，买家从7点砍价到夜里11点，745万成交”，买卖双方的方位发生了交换。

图：北京链家二手房业主调价中调涨、调降次数占比

数据来历：贝壳研究院

换房者：从“手中有房，再换不愁”到“换不动”

调控后“双认”重压下，换房者负重前行。2019年北京换房者中年纪在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付不只让换房年纪后移，且换的越来越差。2019年换房后套均面积扩展16.6平，比调控前19平左右的水平有所缩小。可见“换房不只难、还换得小”。

图：北京链家换房者换房后面积均匀扩展值（平）

数据来历：贝壳研究院

2020已来，北京二手房商场步入调控后第四个年初，方针不会有大的放松，商场供需矛盾极大平缓，商场预期平稳，北京二手房商场将连续低位安稳态势，估计2020年全年二手房成交量仍旧安稳在15万套左右，价格动摇在5%以内。