新大正新航道争夺物管蓝海2030年市场规模或将达2万亿

2019年12月3日，新大正（002968，SZ）正式登陆深交所，成为继南都物业之后，国内第二家A股上市的物业管理公司。

一份最新多个方面数据显示，2018年底，全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，经营收入7043.63亿元，物业服务企业数量12.7万家。

截至目前，国内共有2家A股上市的物管公司，另外还有10余家在港交所上市的物业管理公司，新三板挂牌的物业管理公司50多家。

相比一些依托地产业的物业管理公司，刚刚上市的新大正选择错位布局，开辟新航道，着重发展“非住宅”这片千亿蓝海。公开信息显示，预计到2030年，我国物业管理整体市场规模将达到2万亿。

公开资料显示，新大正着重发展学校、园区、商业、公共等综合物业，以及保安、保洁等专项物业。2016年~2019年6月末，新大正非住宅物业计费面积在总面积中占比分别为83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。

未来市场或将达2万亿规模

房地产行业的稳步发展，为物业管理带来了一片蓝海。

物业管理行业在我国《产业结构调整指导目录》中，归属于鼓励类第三十七项“其他服务业”。随着我们国家城镇化进程的加快和房地产行业的加快速度进行发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，以及满足人民日益增长的物质文化美好生活的需求方面的独特价值和作用日益显现。

2019年10月15日，中物研协发布的《2019物业服务企业发展指数测评报告》显示，2018年底，全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，经营收入7043.63亿元，物业服务企业数量12.7万家，从业人员数量983.7万人。

报告指出，以2010年指数基期值为100点，2018年物业管理行业发展指数达到247.2点，相比2010年提高147.2个点，指数复合增长率11.98%，物业管理行业发展指数保持持续稳定提升的态势。

华创证券一份研报显示，预计2030年物管面积和营业收入将分别达395亿平方米、2.2万亿元。

巨大的市场，也引发了行业间的整合和并购。

随着长期资金市场介入（2014年6月30日，彩生活在香港主板上市，成为国内率先上市的物业服务企业），行业掀起收购兼并的浪潮，优质企业积极寻找合适的中小物业服务企业，以扩大自身的管理规模，进军目标区域市场，丰富物业建筑类型。

根据历年物业百强企业研究报告显示，2015年，百强企业总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为3.85亿平方米，占百强企业全年管理面积总增量（17.41亿平方米）的22.11%，成为百强企业管理规模迅速扩大的重要途径。进入2017年，并购回归理性，更加高效，但仍然是物业企业规模突围、提速发展的重要手段。百强企业的并购行为更加谨慎，对潜在标的选择更加严格，主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购。

华创证券认为，随着国家大力提倡后勤社会化，推动高校、医院、航空、政府机关等多种业态逐步打开后勤物业管理市场化招投标道路，并且由于国家对地方审计的加强监管等措施，促使地方政府机关后勤服务的进一步市场化，推动了机构类物管业务的加快速度进行发展，并有望为市场化物业管理公司带来巨大的发展空间。

行业集中度正在提升

新大正上市前，国内仅有一家专业物业管理的A股上市公司，十数家登陆香港证券交易所的上市公司，新三板挂牌公司已经超过五十家。其他大型非上市物业管理企业包括万科物业发展有限公司、招商局物业管理有限公司等。

得益于政策、关联房地产公司的支持、企业市场化拓展能力的增强及长期资金市场的助推，500强物业服务企业积极推进全国化布局，管理半径不断拓宽，管理规模快速提升。

2018年，500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%，集中度进一步提升。

随着综合实力的提高，龙头企业和中等规模物业管理公司的差距在逐渐拉大。《2019中国物业服务百强企业研究报告》多个方面数据显示，百强企业市场占有率占比约为38.85%，行业集中度短期内得到了很大的提升，不过未来，仍然还有提升的空间。

物业管理行业目前较分散，据中物研协数据，2018年全国的物业服务企业共计12.7万家，行业格局分散。华创证券认为，随着房地产行业的三重集中度提升，物业管理作为房地产的后周期行业，同样将迎来集中度大幅提升的过程。除了行业目前本身较分散，驱动物业管理行业集中度的因素，主要有四个：

1.开发背景：拥有开发背景的兄弟房企市占率大幅提升，带动物业公司的市占率提升；

2.资金优势：物业公司密集上市，长期资金市场介入，开拓融资渠道，强化收并购能力，加剧存量市场的集中度提升；

3.品牌力：市场对企业品牌的认知度逐渐提升，对潜在竞争对手进入市场形成较大壁垒；

4.运营能力：一方面，物业公司需要保证一定的人员配置，保障服务质量从而增加客户粘性，同时需要有效管控成本，因而市场化格局下，会加速头部公司的成长和尾部公司的淘汰。

近年来，尽管物业服务企业数量仍有增加，但物业服务行业的集中度仍逐年提升，市场占有率逐渐向优质企业集中。2013~2016年间，百强企业的全国市场占有率从16.28%上升至29.44%。2018年，百强企业市场占有率持续走高，达到38.85%。

但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。

近年来，随着我们国家新型城镇化的推进以及中国房地产市场加快速度进行发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。

国家统计局发布的多个方面数据显示，2017年末我国城镇常住人口81347万人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为58.52%，比上年末提高1.17%。2017年全国房地产开发企业房屋竣工面积达10.15亿平方米，存量房市场规模再创新高。行业领先企业主要集中在人口密集，住房需求激增的一二线城市，2017年城市群竣工面积占全国竣工面积比重由高至低分别为长三角、成渝、长江中游、珠三角，以及京津冀城市群，总占比为58.67%。

《2018全国物业管理行业发展报告》多个方面数据显示，2017年TOP100物业企业管理面积均值达到3020.30万平方米，比2015年的2361.48万平方米增加了59.57%，在管项目数量均值为183个，相比2015年增加了29个，企业管理规模呈加速扩张态势。

TOP100企业经营能力继续提升，2017年营业收入1804.27亿元，相比2015年的1135.61亿元增加了58.88%，净利润均值为5455.42万元，相比2015年的3916.93万元增长39.28%。

新大正的新航道

2019年12月上市的新大正是一家以非住宅业态为主的第三方物业管理公司。根据招股说明书和公司官网，自1998年于重庆成立以来，公司一直从事物业管理相关服务。业态布局快速多元化，从最初的大正大厦项目出发，扩展至公共、园区、医养、公园、场馆、地铁、航空机场、政府机关、企事业单位办公楼、学校、住宅、商场等多种类型的城市项目。

新大正招股书显示，公司发展区域布局逐步全国化，当前新大正的主营业务大致上可以分为两块：一是占营收超99%的物业服务收入，二是利润贡献微小的餐饮服务收入，截至2019年6月底，新大正物业收入接近9亿元人民币，为重庆、四川、贵州、云南、湖南、湖北、陕西、江苏等全国各地客户提供物业服务。

虽然公司业务遍布全国，但新大正的收入来源主要还是倚靠重庆“大本营”。招股书显示，2016年~2019年6月底，新大正在重庆实现的主营业务收入分别为5.45亿元、6.53亿元、7.31亿元、3.85亿元；同期，重庆地区业务收入占总营收比重分别为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%，占比虽逐年下降，但依然保持在高位。

全国物业管理行业中，新大正综合实力排名跻身全国前20强，公众场馆和学校细分业态全国领先。根据中指院的榜单，新大正公司在中国物业服务百强企业中，由2016年的第29名提升至2019年的第18名。根据物协和易居的榜单，公司2019年还被评为公众场馆和学校两个细分业态物业服务领先企业。

具体到物管企业竞争激烈的重庆，公司的竞争力更为突出。根据中指院的数据，2018年末重庆在百强企业管理面积中占到3.49亿平方米，全国最多，且在百强企业榜单中占据23席，数量位居全国前列、西部首位，竞争较为激烈。而公司2018年末重庆在管面积为3500万平方米，占比达到10%，若不考虑住宅项目占比将更高。公司综合实力位居重庆物业管理行业第3名，仅次于龙湖物业和金科物业，而后两者均是具有开发商背景、以住宅为主的物管公司。

根据招股说明书，截至2018年末重庆地区合计65所高校，公司在管其中的19所，占比29%，而其中公立高校39所，公司在管其中的16所，占比41%;在重庆38个区、县、自治县中，公司承接其中11个行政区域(主要集中在城市核心区域)的政府机关物业项目。

公司异地拓展进程平稳。2019H1公司重庆在管面积占比61%，较2016年末下降4个百分点;重庆物管营收占比77%，较2016年末下降9个百分点，且是逐年下降。公司全国化拓展较为平稳，主要因为重庆物管市场规模足够大，市场足够开放。如前所述，根据中指院的数据，2018年末重庆在百强企业管理面积中占到3.49亿平方米，全国最多。

但这并不代表公司异地拓展能力不强。根据公司披露的2019年12月3日投资者关系活动记录表，在非住宅领域，尤其是公共建筑和城市公共空间业态中，一方面往往通过招投标取得合同，合同周期普遍2~3年，并且可能约定半年左右考核期、一年的不满意不续约条款等;另一方面通常会在招标文件中要求提供类似服务的项目经验证明，口碑的重要性更加凸显。公司凭借深耕重庆，以及在公共、学校、航空类业态中积累的口碑优势，有望助力未来异地拓展。根据公司官网，公司2019年中标北京大兴国际机场保洁项目，创下公司迄今为止最大合同金额，这便是公司异地拓展能力的明证。 文/苏小宁

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