2019年北京出资商场大宗买卖总额866亿元创历史纪录

2020年1月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今天发布《2019年北京房地产商场回顾及2020年商场展望》。陈述指出，北京优质写字楼商场、优质零售物业商场、仓储物流商场、商务园区商场及出资商场，呈现如下特色：

优质写字楼商场：

2019年全年优质写字楼供给总量超90万平方米，前史上仅次于2009年；其间，甲级供给量高达71.3万平方米，创前史新高，推升商场空置率至13.8%，创2011年以来最高水平；

从职业类型来看，金融、TMT、专业服务等职业依然是商场去化的首要动力；2020年，国内外微观经济环境的明亮有望提振企业决心并施行较活泼的房地产战略；

全年非中心区域净吸纳量占全市比仅为34%，同比显着下滑；但高租金性价比及商场对新式商务区长时间开展的决心将推动其项目招商和入驻逐步步入正轨；

面对2020年供给顶峰的压力，商场租金有望持续下行，租借本钱的回落亦将推动搬家和晋级需求的放量，此外，业主们也会活泼投入资金对现有楼宇晋级改造以应对新项目带来的竞赛压力。

优质零售物业商场：

2019年，仅国贸东楼、北京SKP南馆两个代表性新项目入市，总体量8.5万平方米，显着提高中心商圈的集聚性和掩盖力；百货业态持续歇业改造，代表性项目算计四个总体量达7.6万平方米；

年底空置率有所上升，到达6.5%，同比上升1.9个百分点。全年购物中心首层均匀租金同样本比上涨1.5%，中心、次级和非会集商圈均有必定起伏的添加。

2020年，消费商场的细分解对职业提出了更高的要求，将推动业主和零售商进行进一步精细化运营的革新。

仓储物流商场：

2019年全年新交给项目四个，新增仓储面积18.2万平方米，散布于马驹桥、通州、亦庄以及房山等四个子商场；全年净吸纳量录得9.0万平方米，同比下降58%；

尽管全体商场有退租状况呈现，但中心区位的高标仓依然紧缺，业主仍有决心调高租金，全年均匀租金同样本比上涨3.7%；

2020年，全年仅有一个6.6万平方米的新增项目交给，可租面积紧缺，估计空置率下降，租金有望上涨但涨幅有所放缓。

商务园区商场：

2019年新交给商务园区面积57.2万平方米，创近六年新高，仅次于2013年的前史顶峰；全年净吸纳量为25.7万平方米，较2018年减缩25%；

TMT职业依然是需求主力，占全市新增需求的44%；2019年金融类企业在商务园区异军突起，新租奉献到达18%；生物医药企业占比12%。因为全体新租需求承租才能偏低，加上经济波动、金融环境不稳定导致散租租户减退面积，部分业主倾向经过下降租金报价或供给特价房源的方法招引租户，均匀租金全年同样本比下降1.6%；

2020年，新增供给将进一步加大至前史最高位超越90万平米，供给压力加之需求并未见强势痕迹，空置率将大幅提高，租金仍有下行危险。

出资商场：

2019年，北京出资商场大宗买卖总额到达创前史纪录的866亿元。境外出资者是北京商场最为活泼的买家类型，出资额占比到达31%，并在近两年坚持上升气势；

写字楼始终是出资者重视的要点，且在零售物业和酒店项目的买卖中，商改办、酒改办项目的出资额占比近半，显现出资者关于北京工作商场基本面坚持达观。

一．优质写字楼商场

——供给端：供给顶峰压力之下，高品质项目更具耐性。

2019年全年优质写字楼供给总量超90万平方米，前史上仅次于2009年；其间，甲级供给量高达71.3万平方米，创前史新高，推升商场空置率至13.8%，创2011年以来最高水平。

另一方面，全体需求疲软，全年净吸纳量仅录得12.1万平方米，为曩昔5年前史最低。CBD中心区域和金融街高品质新项目的连续交给，招引了很多企业搬家落户。但2019年曾经入市项目全体净吸纳量为负，这些项目的入驻体现呈现分解：超甲级写字楼最为稳健；其他甲级写字楼，跟着租金的调整和晋级需求的开释，下半年退租现象逐步缓解；而乙级写字楼全年的净吸纳量录得-9.6万平方米，创前史新低。供给顶峰和新租动力缺乏的两层压力之下，全年同样本比全体租金增速为-1.4%，创2010年以来的最大跌幅，其间乙级商场为-2.1%。

——需求端：晋级需求成全年主线，职业细分范畴体现分解。

高品质供给入市和甲级商场租金下行为租户晋级需求发明时机窗口。从职业类型来看，金融、TMT、专业服务等职业依然是商场去化的首要动力。尽管在去杠杆的方针压力下，非传统金融职业和融资受阻的科技类企业一再呈现缩面积、退租或整合。但另一方面，银行、稳妥、基金和证券等传统金融机构新租和扩租需求仍较为活泼，并奉献多宗大面积成交，成为全年商场尤其是中心区域的头号新增需求来历；TMT尽管需求增速自下半年开端放缓，但其头部企业依然是全体商场需求引擎之一；专业服务业的需求首要体现在搬家晋级和扩租等方面。

2020年，国内外微观经济环境的明亮有望提振企业决心并施行较活泼的房地产战略。其间，中国金融职业对外敞开力度的加大，以及北京各区政府对金融职业给予的鼓舞方针都将带动其租借需求的提高；2019年下半年多家科技巨子和独角兽企业在北京的战略布局落地，也预示着这些企业本身及其上下游将为写字楼租借商场注入新的生机。

——新式区域需求有待培育，中心区域迎改造晋级潮。

中心商务区可租面积添加的外因和部分新式商务区商务气氛和基础设备短缺的内因效果下，全年非中心区域净吸纳量占全市比仅为34%，同比显着下滑。2020年，北京写字楼商场估计入市的近百万平方米新增供给中，有57%坐落非中心区域，仍将面对较大的去化压力。但高租金性价比及商场对新式商务区长时间开展的决心将推动其项目招商和入驻逐步步入正轨。中心商务区新增供给首要仍来自CBD，中服地块的供给量较2019年有所回落，但叠加现有可租面积，对全体中心区域的竞赛压力将有增无减。为减缓新项目带来的商场压力，部分老旧楼宇已发动改造晋级，估计2020年将有更多项目跟进。

世邦魏理仕华北区顾问及买卖服务|工作楼|租户部主管 张冀苏指出：“ 2019年是近10年以来最具应战的一年。面对经济放缓、需求放缓及商场供给顶峰的到来，大部分业主自动调整租借战略，租金价格也从张望坚持逐步转变为理性下调；面对2020年另一轮供给顶峰的压力，商场租金有望持续下行，租借本钱的回落亦将推动搬家和晋级需求的放量，此外，业主们也会活泼投入资金对现有楼宇晋级改造以应对新项目带来的竞赛压力。”

二．优质零售物业商场

——商场进入存量年代，消费商场细分解检测职业运营才能。

2019年，仅国贸东楼、北京SKP南馆两个代表性新项目入市，总体量8.5万平方米，均为CBD商圈地标性项目的扩建，开业后商场反应火热，为CBD供给放量后行将入驻的很多工作人口供给了更丰厚的高端消费场所和服务配套挑选，有助提高中心商圈的集聚性和掩盖力。百货业态持续歇业改造，或转型工效果途、或转型社区型购物中心，代表性项目算计四个总体量达7.6万平方米。

从需求业态看，餐饮类尤其是茶饮小吃，服务类别中的艺术类和儿童类教育训练、健身运动类、照相馆较为活泼。零售类别中，美妆、运动野外服饰、电子科技类产品、新能源车相对活泼；潮牌、轻奢是老练商圈购物中心服饰类晋级抢手方向；快时髦体现欠佳。受政府“首店经济”方针推动，多家知名品牌开设旗舰店或品牌形象店，例如：华贸中心的鬼塚虎旗舰店、in88的乐高旗舰店等，而新增国际品牌会集在潮牌、野外运动、饰品类。受经济形势和业主方品牌调整方案两方面的影响，年底空置率有所上升，到达6.5%，同比上升1.9个百分点。全年购物中心首层均匀租金同样本比上涨1.5%，中心、次级和非会集商圈均有必定起伏的添加。

世邦魏理仕华北区董事总经理 刘焕丽表明：“2019年在经济下行压力下，北京消费商场依然坚持平稳添加。政府开展夜经济、首店经济，鼓舞传统商圈晋级改造，以及出台多项促消费方针，有用推动零售物业商场开展。2020年，消费商场的细分解对职业提出了更高的要求，将推动业主和零售商进行进一步精细化运营的革新。新增供给量将持续偏少且首要会集在非中心区域，其间丽泽、房山等区域新项目的开业，将添补这些区域商业设备的缺乏。中心圈的晋级和传统百货的改造持续同步推动，将更好地习惯当时消费方法和结构的改变。”

三．仓储物流商场

——供求矛盾适度缓解，租野外溢渐成常态。

2019年全年新交给项目四个，新增仓储面积18.2万平方米，散布于马驹桥、通州、亦庄以及房山等四个子商场。全年净吸纳量录得9.0万平方米，同比下降58%。

上下半年呈现显着反差，上半年受新项目入市带动，第三方物流租户的扩租、新租较为活泼，并且有来自企业端的细分范畴需求呈现；下半年，来自电商、第三方物流的租户仍有新租、扩租买卖，但缺乏以添补因工业晋级和租野外迁带来的退租面积。全体空置率年底录得4.3%，较简直满租的2018年有显着上涨。尽管全体商场有退租状况呈现，但中心区位的高标仓依然紧缺，业主仍有决心调高租金，全年均匀租金同样本比上涨3.7%。2020年，方案交给的项目仍处于延期状况，全年仅有一个6.6万平方米的新增项目交给，可租面积紧缺，估计空置率下降，租金有望上涨但涨幅有所放缓。

世邦魏理仕华北区顾问及买卖服务|工业地产部主管 李虹指出：“2019年北京仓储物流商场高开低走，一起向河北、天津迁址的租户逐步增多，而北京项目也在此过程中逐步推动租户调整和晋级。京津冀物流商场已经由本来的北京单极化，向天津、河北协同均衡开展的方向转型。跟着河北自贸区的建立和天津新版物流空间规划布局的公布，京津冀大物流圈逐步成型并将日趋老练。咱们主张，物流需求企业应提前布局，在京津冀大物流圈的优质区位抢占商场先机。”

四．商务园区商场

——新式商务园区活泼，未来全体供给压力加大。

2019年新交给商务园区面积57.2万平方米，创近六年新高，仅次于2013年的前史顶峰。其间亦庄奉献了70%，其次是丰台科技园19%。全年净吸纳量为25.7万平方米，较2018年减缩25%。北清路、亦庄、丰台科技园三个新式子商场需求体现杰出，而中关村软件园、上地、电子城三个传统子商场全年均呈现负吸纳。

TMT职业依然是需求主力，占全市新增需求的44%，AI、大数据、互联网教育等企业活泼扩张，北清路、亦庄的新交给项目为其供给了足够的搬家晋级、新租、扩租空间；别的，2019年金融类企业在商务园区异军突起，新租奉献到达18%，来自银行、稳妥的传统金融需求在商务园区奉献多笔大面积成交。生物医药企业占比12%，为第三位需求。64%的买卖量来自于1万平米以上的大面积成交，体现商场需求更会集化。因为全体新租需求承租才能偏低，加上经济波动、金融环境不稳定导致散租租户减退面积，部分业主倾向经过下降租金报价或供给特价房源的方法招引租户，均匀租金全年同样本比下降1.6%。2020年，新增供给将进一步加大至前史最高位超越90万平米，供给压力加之需求并未见强势痕迹，空置率将大幅提高，租金仍有下行危险。

世邦魏理仕华北区董事总经理 刘焕丽指出：“进入2019年以来，商务园区商场吸纳量首要以头部TMT企业扩租、晋级或大宗买卖为主，而此类买卖更简单在基础设备逐步完善的北清路、亦庄这样的新式子商场得以满意，传统中心商务园区长时间以来的稳定性受到冲击。2020年，面对商务园区本身和来自优质写字楼商场供给的两层压力，商场面对更大应战，业主方应赶快调整租借战略，紧扣工业鼓舞和支撑方针，供给更多附加值的服务以应对未来的不稳定商场和竞赛压力。”

五．出资商场

——大宗买卖总额创前史纪录，门户城市潜力开释。

2019年，北京出资商场大宗买卖总额到达创前史纪录的866亿元。境外出资者是北京商场最为活泼的买家类型，出资额占比到达31%，并在近两年坚持上升气势；此外自用型买家依然是北京写字楼财物的重要收买方，其收买写字楼遍及向阳、海淀、丰台、通州等区域。

从物业类型看，写字楼始终是出资者重视的要点，且在零售物业和酒店项目的买卖中，商改办、酒改办项目的出资额占比近半，显现出资者关于北京工作商场基本面坚持达观。2019年也是特殊出资正式进场元年，共完结两个数据中心和一个停车场财物包的买卖，使得北京的出资挑选更趋多元化。从区位看，非中心区域占到全年买卖额比超六成，而中心区域多个稀缺财物入市，也充分调动了出资者热心。

世邦魏理仕华北区出资及本钱商场部主管 纪刚指出：“本年创纪录的大宗买卖额是北京迈入全球抢先的商业地产门户城市的重要标志，极具耐性的商场基本面和逐步增多的可售财物是本年北京对出资者的招引力地点。跟着金融范畴的进一步敞开和大宗买卖商场化程度的提高，咱们预期境内外出资者将持续活泼地在北京发掘价值百科出资的时机，并为整个商业地产商场注入新的生机。”