北京新建商品住宅成交36718套成交量库存双双创新高

假如用一个字描述2019年北京房地产商场,那就是难。在严厉的限购方针、巨大的供给下，大部分住所项目面临着去化、盈余难题。但正是在这样的境况中，北京新建商品住所成交走出一波开展周期中的小顶峰，成交量到达36718套，创3年来新高。与此同时，库存高企，高达75081套，创5年来新高。

限竞房成交占半

北京华夏地产的核算多个方面数据显现，2019年北京新建商品房总成交额3681.28亿元，比较2018年上涨48%，创下2015年来成交额的次高，仅不及2016年；共成交69623套，比较2018年添加26544套，超越2018年和2017年，不敌2015年和2016年的水平。

其间，寓居类产品（不含回迁房，普宅、豪宅、别墅、共有产权房等）成交3280.4亿元，比较2018年上涨63%，相同创下2015年来成交额的次高；出售62146套，比较2018年添加27394套，超越2018年和2017年，不敌2015年和2016年。在成交均价方面，环比2018年跌落1118元/平方米，达45966元/平方米，不及2017年和2018年，超越2015年和2016年。

刨除共有产权住所等，2019年北京新建商品住所共成交2663.2亿元，创5年来新高，比较2018年上涨49%，成交套数36718套，添加13136套，超越2017年和2018年，创3年来新高。

成交量大涨背面，是比较前几年，这两年北京新房供给添加以及相匹配的购房需求开释，这中心当然还有新房与二手房商场的博弈。

贝壳研究院首席商场剖析师许小乐表明，北京新房成交量添加，可是二手房呈现了近一万套成交量下滑，也就是说，北京的住所商场在2019年呈现了新房和二手房商场的需求转化，其间的原因就在于很多价格相对较低而且地段较好的限竞房项目的入市，招引了部分客户由二手房商场转向新房商场。

2019年北京限竞房成交量达20914套，占比57%，占有北京新建商品住所的半壁河山。据北京华夏地产数据显现，2019年北京限竞房商场全体表现为供需两旺，共有73个项目有网签记载，成交额1108.67亿元，是2018年的4.94倍。详细看来，2019年北京有14个新建住所项目成交额打破30亿元大关，其间9个为限竞房项目。在普宅成交额排名前10中，限竞房占有7席，是商场主力。

库存已超7万套

与成交量走势相同的是，北京新建商品住所商场库存也呈上扬趋势。北京华夏地产数据显现，到2019年底，北京新建商品住所库存为75081套，创下5年来新高。其间，限竞房供给是主力，2019年北京限竞房商场供给面积环比2018年添加37%，供给套数添加10684套，供给套数在2019年12月创下新高，共有5570套限竞房新房源入市。

华夏地产首席剖析师张大伟以为，限竞房是北京楼市最近2年库存井喷的最底子原因。从数据来看，2018年以来，全北京算计供给的新建住所有9.5万套，其间5.44万套是限竞房，占全体商场供给的68%。而限竞房到现在为止只签约了2.48万套，库存积压改写了历史纪录。

张大伟还表明，北京楼市库存严峻积压，底子原因除了限竞房的井喷供给外，与信贷方针过严有关，现在北京新建住所中90%以上都对错普通住所，限竞房均匀单套签约金额530万元，底子都要依照首套房40%、二套房80%核算首付，这使得全北京商场呈现全体去化难的现象。

或酝酿更大规划价格战

限竞房全体去化缓慢的原因除了上述供给井喷、购房方针过严等，还呈现了二八现象。少量优质项目的定价较低，大受欢迎，比如坐落三环至四环内的金融街·融府，出售均价不超越66555元/平方米，洛悦苑出售均价不超越61881元/平方米，坐落四环到五环的橡树澜湾和国风长安，出售均价不超越54378元/平方米。再如上一年出让的大兴旧宫地块，五环内靠地铁，出售均价不超越54715元/平方米，这使得之前本来有志愿购买周围其他项目的看房者，开端等候。

但是单个优质项目大卖难掩全体去化一般的实际，张大伟剖析，北京限竞房显着扎堆，区域会集在青龙湖、亦庄、大兴等，尽管现在大部分项目规划规划比较之前都有提高，但在资金回笼的诉求下，假如方针不改动，后续会酝酿大规划价格战。

而价格战会让北京限竞房开发商的盈余局势愈加尴尬。张大伟说，全体来看，现已入市的北京限竞房项目中有80%现已亏本，即便未来快速卖完，依照出售周期看，也只能削减亏本，而假如后续持续价格战，亏本面很或许会扩展。不过，后续再入市的土地大部分溢价率显着下降，估计亏本面有或许下降，但限竞房商场的竞赛惨烈现已不免。

58安居客房产研究院分院院长张波表明，北京限竞房全体去化难的问题很难在2020年得到底子改进，一是项目的同质化竞赛严峻，供给又偏会集，这一现象并不会因为不限地块入市而改动；二是受调控从严影响，北京房价全体不会呈现快速上涨，不会导致用户会集性抢购限竞房。

■个盘事例

总额最高

中海寰宇全国成交达106.1亿元

2019年北京普通住所商场总成交额1911.92亿元，环比2018年上涨45%，共成交32186套，环比添加12050套，总成交面积355.39万平方米，环比上扬51%，均匀成交价53798元/平方米，环比跌落2175元/平方米，套均价594万元/套，环比削减59万元/套。其间，中海寰宇全国出售额接连两年位居北京榜首，2019年出售金额是106.1亿元，共签约1509套，均价62325元/平方米。其次是橡树澜湾、西城天铸限竞房项目，出售金额分别是63.39亿元、49.76亿元，签约套数分别为1218套、595套。

单价最高

万柳书院超19万元/平方米

2019年北京豪宅商场（单价8万元/平米以上住所）总成交额457.55亿元，成交1664套，总成交面积45.7万平方米，均匀成交价100117元/平方米，跨进10万元/平方米台阶，套均价2750万元/套。其间，排名榜首的是恒大丽宫项目，出售金额是41.53亿元，签约29套，均价是101954元/平方米，其次是北京壹号院，签约101套，出售金额是39.58亿元，均价是134020元/平方米。第三名是华润昆仑域，签约128套，均价107834元/平方米，金额28.22亿元。值得重视的是，海淀区的万柳书院成交均价最高，达193841元/平方米。

新京报