破解高空置率和租房难困局能寄望商改租吗

【环宇杂谈】

“商改租”是地产回归实体的体现，也是地产泡沫“软着陆”的途径，检测的是从上到下打破刚兑、承当丢失的决计。

李宇嘉

近来，深圳“商改租（住）”引起热议。关于存量商业和工作用房改为租借住所，媒体和业界举双手赞成，这也在情理之中。试想，一边是商业和写字楼空置率居高不下，一边却是租借需求嗷嗷待哺。关于深圳这个寸土寸金的城市来说，空间资源“错配”到这个程度，不纠偏实在是说不曩昔。不过，这个方针确实是老调重弹，2016年国家发动“租购并重”战略后，就屡次提出，低效搁置的商业工作可改为租借住所；刚刚曩昔的2019年12月，住建部等六部委发文要求，要拟定搁置商业工作用房、工业厂房等非住所改造为租借住所的方针。

可见，“商改租”推动得不太抱负。笔者看到的是，除少数年代久远、功用残损的老旧商办，由长租公寓、“二房东”整租后改成租借公寓外，许多商办搁置低效与新市民“租房难”并存，这个无法的实际不得不接受。曩昔十几年，互联网、金融、地产、智能科技等高溢价职业繁荣鼓起，并带旺了一批寄生于这些职业的中介服务，比方咨询、法令、管帐、设计、信息等，它们是商办的消费大户。即便因职业沉浮、企业兴衰，写字楼入驻的商家时有更新，但冬去春来，这仅仅周期性的，“铁打的商铺、流水的商家”，不变的是商办商场的兴旺。

但时下，这几个职业的盈利或触顶回落，或遭受瓶颈，寄生于这些职业的不计其数的中介也一损俱损。可是，不像制造业减缩产能相同，写字楼无法依据商场需求，动态调整面市规划，就导致了居高不下的空置率。据戴德梁行数据，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%，宝安中心片区和前海协作区的空置率别离高达40%和70%。严峻的是，连绵不断的供给还在路上，现在，前海未来5年还有近400万平方米写字楼入市，占全市供给量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深世界，还有800万平米潜在供给要入市。

前海是当地CBD泡沫、地产泡沫的缩影。国外CBD要打造几十年，咱们是“几十年太久、只争朝夕”，恨不能一夜之间跻身全球金融中心。前海这样想，深圳的四大总部基地，都这样想；深圳这样想，珠海（横琴）、广州（南沙、珠江新城），也都这样想。相距不过100公里，竟然要打造3个世界级的CBD。可想而知，雄伟的规划给海量供给打鸡血；资金下注给一波高过一波的价格打鸡血。供给远不止此，全球制造业基地遗留下来的几千个工业区，在写字楼高溢价的引诱下，在现代服务业主导的规划下，都开端向“类工作”（M0等工业研制）转型。

客观来讲，高房价对新市民不公平，特别是深圳这种人口吸附才能极强，住所供给却难以在1997平方公里的狭小空间内腾挪的城市。依据诸葛找房的《全国重点50城租金收入比查询研讨报告》，2019年上半年，上海、深圳整租一居室租金收入比别离为82.5%和78.1%。即便挑选合租，北上深的租金收入比遍及在30%以上，“买不起，也租不起”。现在，深圳许多片区商铺和写字楼的租金，已降至与同区域住所租金差不多的水平，乃至还要低。并且，商铺写字楼区位优势杰出，能处理“职住平衡”。万事俱备，方针春风也来了，是不是能成行？

不是很达观。大都商铺写字楼是房价高歌猛进年代“招拍挂”的产品，租金和出售定价，对标的是高溢价的需求。再怎样不济，每月每平米100元左右仍是要的，要高于深圳现在80元左右的住所租金。并且，租房意味着要接入明火，晚上要住人，“商改租”单就消防本钱来讲，便是一笔开支。改造后的租金，新市民能否支付得起，这是最要害的。本质上，“商改租”是地产回归实体的体现，也是地产泡沫“软着陆”的途径，检测的是从上到下打破刚兑、承当丢失的决计。不打破刚兑，回归实体也好、泡沫“着陆”也好，都无解，“商改租”也仅仅一厢情愿，而许多商办高空置率与新市民“租房难”并存，这个困局也无解。

（作者系资深房地产研讨人士）