关于这次地产圈的史诗级的买卖世茂现在再去接盘福晟您怎么看

世茂海峡号称是福州规模第一，福晟号称是福州市中心规模第一。这两个称霸福州的房地产公司，如今戏剧性地整合在了一起。

世茂整体收购福晟，是过去一年，房地产行业的最大并购案,这也是地产圈又一场史诗级的交易。尽管没有披露交易金额，甚至连具体的交易项目都未敲定，但从去年12月17日媒体爆出福晟集团将旗下地产项目整体出售，到1月10日潘伟明率队赶赴上海洽谈签约。

作为这场重量级买卖的收购方，许世坛并未拔高自身姿态，他强调，“不是谁收购谁”，双方是合作，将输出世茂福晟品牌，将千亿货值地产开发项目，这次合作涉及两家上市公司，合计约4000亿货值，创立了新型的合作平台，这或许是继万达联手融创之后的又一次“世纪合作”。

1月13日，世茂和福晟选择在福州共同上演了这场地产圈的“周一见”。

发布会现场，一脸喜气的许世坛与年长13岁的潘伟明并排同坐，言谈间两人都十分客气，场面看着和谐。

出席的还有世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸、世茂集团执行董事、世茂海峡总裁吕翼，福晟集团董事长潘伟明、副董事长潘俊刚。尽管福州是福晟的大本营，但今天的发布会更似世茂主场。

事实上，在没有一点上市公司公告之前，双方都对合作的细节三缄其口，而今天的发布会也没能透露太多信息。

双方并未公布具体合作金额，但许世坛对外解答合作范围和项目数量， “合作是全方位的，不局限于地产开发，还涉及商业领域、福晟集团旗下核心建筑公司六建集团和物业公司福晟生活服务。项目数量非外界所言87个，而是有很多项目，同时还在持续不断的增加新项目。”

在股权比例上，前版本是，世茂与福晟合作的参与者为三方——世茂、福晟和东方资产管理有限公司，股权比例为4：3：3。许世坛澄清说，东方资产股权占比很小，主要负责整合中的金融和财务工作。

世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛表示，这一次是双方全产业链的战略合作，不是收购，是全方位的合作，不仅是地产，还有物业，旧改、商业、办公都会合作。

福晟集团董事长潘伟明表示：“福晟拥有大量优质的土地储备，在旧改、一二级联动开发等领域建立了核心竞争优势，旗下地产与建筑两大板块高度协同，与世茂双方的优势资源和能力具有非常好的互补性。”

事实上，早先，福晟集团也是因“收并购”在地产圈盛名。2015年开始，潘伟明曾组建300名成员的拿地“飞虎队”，奔赴全国拿地和收并购；至2017年，福晟因快速攻城略地，在房地产界声名鹊起，被称为地产界又一匹“黑马”。

据了解，仅在2017-2018年间，福晟在全国的收并购项目多达107个。其中，福州、深圳、郑州、长沙、武汉、天津和广州等一二线城市土地储备不少于3000万平方米。而其在深圳拥有土地储备货值逾3000亿元；在郑州，福晟已拥有的土地储备面积达2万亩。

2019年，福晟集团地产板块本来制定了900亿元的销售目标。但是，在面临着资金链危机、裁员和破产传闻之后，进军千亿的梦想也随之泡汤。据克而瑞公布《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP100》，福晟集团地产板块全口径销售额为630.2亿元，目标完成率为70.02%。

“目前，福晟有1000亿元的可售货值，而旧改资源这块，未来还有三四千亿元的货值，这是世茂所看中的。”许世坛直言。

这也代表着，曾经的“黑马”如今面临着被全盘接管的局面，而福晟引以为傲的“飞虎队”所并购项目也要全部交由世茂执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼来操盘。

关于世茂集团

作为一家国际化、综合性的大型投资集团，经过30年的发展，世茂集团在香港和上海分别拥有世茂房地产（00813.HK）及世茂股份（600823.SH）两家上市公司。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛致辞

如今，世茂集团携手全球超120个城市，以多元业务战略布局海内外，业务版图涉及地产、酒店、商业、主题娱乐、物管、文化、金融、教育、健康、高科技、海外投资等领域，形成了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。

以“成为行业引领者，打造百年世茂”为愿景，世茂正持续为客户在居住、生活、消费、商务、旅游等方面提供高层次的品质体验，与城市共成长，与人民同幸福。

以下为世茂、福晟合作新闻发布会现场采访实录：

现场提问：在前十强里面，世茂的复合增长率应该是今年最快的，48%，而且今年世茂的并购能力非常强，你觉得世茂的核心竞争力是什么？2020年，你觉得未来世茂还会保持怎样的增长率呢？

许世坛：我自己觉得对中国房地产来说还是很难的一年，但是从总量来说还是增加到16万亿，也是历史最高的。我们正真看到供应量是增强比较多，许多开发商面临着库存的压力，面临着去化的压力，也面临着利润进一步受压的压力。

这样的一个问题怎么解，我记得2019年的时候，我也跟很多媒体、投资者朋友在说以前的中国房地产是大鱼吃小鱼，下一步是大鱼吃大鱼，整合的时候。为什么2019年世茂增长很快，我觉得是两点，前十规模都比较大，我们基数小一点，增长大是正常的。主要是做平台的整合，我们这边做了很多的平台整合。我们没觉得这是收购，比如我们跟泰禾也好，跟很多的合作方都是双赢，而且双方都持有股份，我们会占比较大的股份。

我们比较弱的就是产业链还没有做好闭环，我们跟福晟的合作就可以把这个产业链做闭环。我们如果有上游，施工企业就是上游，就可以整合上下游的更多的资源整合，我觉得这个是很重要的。

还有一块就是刚才潘主席提到的旧改，有几千亿的旧改资产，这个利润是很高的，旧改也是释放最弱的。我举个例子，世茂有一万多亿的土地储备，如果在全国前十的开发商也是排第七八的，旧改要排到二十以后，但是如果加上福晟4000亿，我们可能就是在前五、六了，所以在这一块补了一个很大的短板。

未来地产除了大鱼吃小鱼，或者大鱼吃大鱼，今天是中国地产一个新的出路，除了传统的收并购，还有一个新的渠道，就是建立一个合作共赢的新的平台。我们跟福晟建立一个合作共赢的新平台。

2020年怎么看？我相信2020整个市场还会在15万亿以上，不一定会达到16万亿，但是会挑战。我很看好的是二三线，可能很多媒体会说这个利润会很低或者资金压力很大，我觉得要看你怎么看，如果我们销售得好资金压力就不大。利润是否很低？可能前两年福晟会卖便宜一点，可能有资金的压力，我们新的品牌就得卖贵一点，当然卖贵一点不是说对用户不好，卖贵一点我们的产品要提升，我们要做好一点，我们要投入。

所以我觉得这个资产我们还是很看好，可以赚钱的，不单单是1000多亿，还有未来要赚大钱。这1000多亿我们也会联合金融机构去做很多的财务上、融资上的重组和配合，这个也是我们最近会做的。做完以后也是让这个企业的竞争力得到很大的提升。

总体来说我觉得2020肯定是很有挑战的一年。开发商前十的增速会更慢，现在看去年的数据已经降到十几个点了，我相信未来就在十几个点左右，但是我相信世茂会快一点，所以比平均的前十的速度会快一点。

福晟是一家全产业链发展公司，其在建筑领域的六建公司，发展良好，而建筑正是世茂的短板。

此外，福晟在全国拥有很多优质的旧改资源，估计有3000-4000亿规模货值，这是世茂的短板，这也是双方值得合作的地方。

关于福晟集团

福晟集团创建于1993年，是一家地产、建筑两翼协同，涉足贸易、物业管理等领域的大型综合性企业集团，算得上是地产界很多企业的老师，旗下项目遍布福州、长沙、深圳、广州、中山、东莞、珠海、郑州、天津等全国20多个省市。

秉承“美好生活，专筑为您”的理念，福晟集团致力于通过高品质、多元化的产品和服务，打造稳健生长的百年老店。

福晟旗下的福建六建集团堪称是“优质资产”，其创建于1950年，辖有建筑工程、工程设计及勘查、钢结构等20多个经济实体，施工项目遍及福建、北京、河南等25个省市。

在商业方面，福晟商业先后开发有福晟·钱隆广场、福晟金融中心等产品线。目前，运营的自持商办物业面积达200万平方米。吕翼表示，世茂在物业运营上具有经验和能力，两家合作后，计划将福晟现有物业租金收入提升50%。

而福晟生活服务集团作为福晟集团下属独立运营的物业公司，管理区域包括福建、广东、上海、天津等城市。许世坛特意指出，目前，世茂正在分拆物业板块赴港上市。而福晟物业如果并入到世茂物业板块中，将迅速扩大世茂物业的管辖面积和规模。

世茂与福晟达成合作后，首要面临的问题就是福晟的债务重组。

作为曾经的“黑马”，由于过于激进的扩张，福晟在2019年爆发流动性危机。据福晟合并报表透露，截至2019年6月底，其短期债务443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元，即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。

说实话，福晟作为一条大鱼，为什么就被吃了呢？要知道，福晟2019年的销售额，卖了将近700亿。

一切都源于2017年的那个赌局。2017年，房地产行业已经大爆发，深圳从2015年开始，16年初均价就飙到广州的两倍，随后上海、南京爆发地王潮，合肥、郑州、西安.....城市轮动效应很明显。在行业内谨慎了将近二十多年的福晟潘伟明，眼看着这样好的行情，实在是忍不住了，决心冲一冲，于是赌上全部身家，组织飞虎队全国抢地，宣布十年后要实现8800亿的销售额。

为什么说潘伟明谨慎了20年呢？原来，从1993年潘伟明和其兄潘超文创立云星集团起，潘伟明就立下了那个被业界称为“地产运作法宝”的“福晟五不拍原则”。

福晟五不拍原则：不拍利润率低于15%的土地；不拍建筑面积低于10万㎡的土地；不拍风水不好的土地；不拍无信心拆迁的土地；不拍“地王”项目的土地。

而到了2017年，不论是难拆迁的旧改，还是价格高昂的地王项目，福晟都觉得能够“以时间换空间”。也正是在这一年，福晟花了800亿，拿到了3200亿元货值的土地，在所有房企新增土地货值中排第七位。与之相对应的，是四十几位的销售额排名。

本来嘛，销售排名跟不上拿地排名节奏，并不是什么太大的错误——在地产行业，拿地容错度其实很高的，基本上捂一捂，等待周边再出一块高价地，自己的地就不觉得贵了。

然而，那可是2017年！10月份，著名的“房子是用来住的，不是用来炒的”的论断出现，形势急转直下。

而与之类似，万科2014年宣布了合伙人计划，恒大2015年宣布100天拿100个项目，融创2016年宣布并购莱蒙国际的计划，他们的做法跟福晟类似，都是不遗余力去拿项目，唯一的区别就是福晟晚了一年，在2017年还去全国抢地。

没错，只晚了一年。这就跟炒股一样，股价从年头炒到年尾翻了十倍，临到头出货了，福晟宣布来接盘。

如今，世茂来接福晟的盘了。

另外，自去年9月开始，福晟就一直陷入“破产”、“裁员”传闻中。更有媒体爆料，福晟曾向政府申请破产但未通过，为此，才由政府出面找来世茂、东方资产共同接盘，而接近这笔交易的人士处获悉，此次三方世茂、东方资产、福晟的股权比例大致为4:3:3。

对此，许世坛并未正面回应，“福晟虽然规模很大，但大部分没上市，我们要做完尽调才会公告，现在处于前期阶段，但必须先把新品牌做好。”

据观点地产新媒体了解，东方资产是四大AMC之一，即国家发起成立的专门为收购银行不良资产的金融机构，一开始为四大银行服务，逐渐发展到各大银行不良资产包的收购。

而在今天活动现场，东方资产、信达资产、招商证券、中泰证券、东新证券、厦门信托等金融机构也有派代表出席，另外包括中国工商银行、建设银行、招商银行、光大银行等15家银行机构的代表。

据了解，由于并未整体上市，除了福建传统的民间借贷，信托、基金等“短债长投”的融资模式就是福晟集团主要的资金来源。

多个方面数据显示，截至2019年中期，福晟集团负债总额高达741.34亿元。其中，短期债务为443.47亿元，占总债务比例为59.82%，而同期货币资金仅为72.91亿元。

而对交易另一方，受益于长期稳健的财务管理，也为世茂在当下的市场环境提供更多收购的余地。

据了解，仅2019上半年，世茂房地产就先后获得132亿公司债额度，并分别以6.125%、5.6%的利率成功发行20亿元美元债，同时8月签订8.38亿美元及39.94亿港元四年期银团贷款，利率为Libor/Hibor+2.98%。

回到此次交易，由于涉及两个公司和一个全新平台，财务运营和管理的融合将是一大挑战。

对此，世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸回应称，“目前要先将暂时的困难渡过去，所以在财务上我们和福晟财务团队一起做债务重组。这当中会引进世茂的一些资源，也希望通过福晟后期自己的经营能够有一个清偿能力。”

据了解，福晟曾经在全国多地并购拿下的多个项目也存在遗留的债务问题，世茂进场后，怎么样处理这些项目的债务纠纷也是一大考验。

除了债务重组，作为世茂、福晟平台未来的操盘手，吕翼表示，下一步还将对福晟进行组织架构层面的改革，并且精简架构和人员。对于福晟原有团队来讲，世茂的强势进入，人员整合和团队文化的融合也是双方面临的问题。

面对福晟目前约1000亿元的可售货值，许世坛将今年双方合作的目标定为300亿元。其表示：“今年合作平台的目标会超过300亿，我们大家都希望这一千多亿可以分四年来卖，我们不会做亏本的生意”。

现场提问：想问一下福晟集团的潘董，两家集团合作以后，世茂集团的加入对福晟未来的发展会有什么动力？

潘伟明：世茂在组织管理能力、融资能力、资金统筹、现金流，包括产品附加值都是挺强的，在行业中也是有一定的地位，也有口碑的，福晟需要这样的战略合作伙伴，来把我们的产品提升。

不是我们房子卖贵一点，而是卖出真正的价值百科所在，把附加值做出来，我们跟世茂一直在交流，一个好的面粉是做成面条还是馒头还是蛋糕？

可能在世茂的手里做出来都是不同的，福晟在一二线，包括一些优质的三线，地段是可以的，这些东西也不是说一天两天卖得贵就贵，必须要你的产品能力在那里，你没有充分的产品能力，它也涉及到资金，如果一开盘当天就一次性收回来，跟我分期包括按揭不同，所以这个刚好是世茂的强项，所以在我们的管理要提升，把产品附加值做出来，把我们的效益做出来，这个是对福晟的一个帮助。

第二个就是世茂就现金流的管理，在行业中是得到认可的，金融界也很认可，现金流管理是相当到位的，这两年可以弥补我们在过程中有着不足，将来世茂福晟绝对不会出现现金流的问题，也不会出现资金的问题。

第三个在组织架构上，世茂是强调人均效能，每一个人要做产值，比如说我给你一百人，你能够赚多少钱，创造多少利润，有多少业绩？

这个也是弥补了福晟，福晟这几年在发展中考核偏弱，世茂这块组织架构看指标，因为企业最终还是要追求利润，我们两个不会做亏本生意，肯定在目前1000多亿怎么提升它。

我们通过跟世茂交流合作，学习了很多。我相信未来的房地产可以通过两家企业的大融合，我们跟团队说，跟世茂合作一定要认同世茂的文化，起码两个文化有很多共同点，两家企业都比较务实、开放，对员工很好，我们大量十几年的员工，他们也是很多十几年的员工，所以我们文化上是相同的。另外，世茂的专业能力，大家认同，假如没有专业能力，不可能把我们的产品打造的价值百科更高。

第三个，敬业，世茂团队相当敬业，很多年轻人干劲很足，这几点对我们是很有帮助的，包括将来的旧改，大湾区上，都有很多的共同点，包括它的一些酒店，有一些博物馆这些，在我们将来的旧改中也会嵌入进去。

现场提问：有两个问题，第一个就是世茂福晟品牌双方的股份占比大概是多少？发布会上东方资产和信达有相关的人员出席，他们两个扮演的角色是什么，是不是也占有相应的股权？这次是一个全新的合作模式，世茂是为此是不是像传统收购有一种交易对价，世茂是不是也会有金钱代价的支出给到福晟那边。对于未来双方合作中，对于世茂自己的现金流，和负债有什么相关的影响？

许世坛：我们世茂也是上市企业，福晟整个集团因为企业规模也很大，其实大部分是没上市的，有一小部分项目是上市公司，上市公司需要很多手续，我们做完尽调各方面才能披露。现阶段为什么今天要开这个会呢？第一是因为新闻媒体报道很多，有一些报道不太准确，我们大家都希望有一些正确的声音，希望各位媒体多支持吕董，因为他想尽快卖房，希望我们大家对这个品牌有认识，知道这个是特别好的品牌，所以今天的发布会主要是这个原因。

汤总说了，第一，世茂和福晟是全方位的战略合作，所以我们把战略合作协议签了，我们团队是以代管，品牌输出，但是我们肯定会对这些项目做一些债权的清理或者重组，现在也在做，东方资产、信达也很支持，都在合作。

我们的合作范围是全方位的，比之前你们的报道都要多，不是多少个项目，是全方位的，所以会有很多个项目，潘主席在旧改方面有很多的资源，所以多少项目我都不知道，潘主席在出差，也在增加新的项目，所以项目是很多的。

第二个是股权，我想股权主要还是世茂和福晟，金融机构对我们的支持，主要是我们两家，当然会以世茂操盘，所以这个没问题。我觉得到时候等我们做完了这些债务重组，上市公司不需要多高，所以它需要一个过程，我们现阶段只能告诉大家这个事情。现在还是前期的阶段，但是我们一定要要尽快把品牌输出做好，必须尽快地销售。

刚才汤总说的，很多媒体有误会，说世茂吃下这么大的资产，我首先说几个不同的观点。

第三个，福晟有1000多亿的资产，还有上百个商业，但是这个是可售资源，福晟之前的问题可能是短期流动性的问题，其实就是比较短期，需要换成长期的债，把贵的债换成便宜的债。我们会配合金融机构一起做这个事，不是说需要多少钱，更重要的是我觉得这个品牌做好，我们销售也没什么问题，我们今年给的指标会超过300亿。当然会比福晟之前少一点，因为我跟潘主席有个共识，不想太快，我们希望这一千多亿可以分四年来卖。

很多媒体说是不是要亏本，我跟潘主席不会做亏本的生意，肯定要赚钱，但是还需要时间，需要把贵的融资成本变成便宜的，需要把短的变成长的，需要把一些刚需的盘升级成改善型的，需要卖出溢价，也需要通过新的世茂福晟品牌，希望提供给客户用户业主一个更好的享受，也希望他们要付出一些溢价，我们也希望不要卖这么多，希望能够有一些控制，做到利润有序的提升，所以我们对这个还是有信心的。

未来十年融资是最核心的能力，特别是投资，未来投资应该追求“0库存”，在此之前的房地产模式是多拿地，多储备，拿的越多越好，但是未来房地产行业的利润将会变得非常有限，在房价上升空间有限的情况下面，地“捂”在手上是没有意义的，未来的库存，应该控制在2-3年内可以消化的水平。

小编认为，福晟之前的运作模式其实并没有什么样的问题，只是遇到了当下的调整期所带来的市场波动，从而影响了福晟的战略规划，最终才选择了与世茂的合作。

从世茂来看，30年的发展，让世茂积累了丰富的运营管理能力，在其以最大股东的身份操盘福晟集团87个项目后，在一定程度上的确可以更好地发挥这些项目的优势。未来类似世茂和福晟的合作模式也会逐渐成常态，百强房企即将进入“大合作时代”。

世茂现在再去接盘福晟，其中的风险，又是否会像福晟高价买地那样，对风险视而不见呢？世茂并购福晟，跟福晟高价拿地，骨子里并没什么不同，两者都是赌。

毕竟，福晟的高地价成本，不可能因为世茂接盘而降低了。

只不过，福晟赌输了，他没有在年轻的时候买更多的地。

而世茂，看起来好像是个赢家。但仔细想想，世茂所能做的，也就是再度给福晟以时间，去换取世茂4000亿营收的空间。

对于这次地产圈的史诗级的交易，您怎么看？

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