15万人离别深圳白石洲当地官员称每次旧改都会诞生一批亿万富翁

新增建造用地已简直不行能，存量土地成为深圳追求开展的打破口。从前承载着数以万计外来人口“深圳梦”的白石洲城中村，在深圳庞大的城市更新方案中，将成为前史。

白石洲内不见天空的楼宇。拍摄/ 熊平平

文 |《财经》特约作者 熊平平

修正 | 朱弢

本文为《财经》与腾讯新闻独家协作内容，谢绝转载。

2019年5月31日，房东的一纸布告，让陈水兵一时手足无措，布告称整个白石洲北四村租客要悉数清退，他们租住的房子将在2020年撤除，“这是政府定的，谁也改不了”。

来深圳打工十余年的陈水兵，一向租住在白石洲，30平方米，2100元/月，忽然的清退，意味着他要带着一家老小六口人从头寻觅落脚地。

坐落深南大路旁南北两边的白石洲，地处关内最中心的地段，东邻华裔城国际之窗、欢乐谷，西与高新科技园仅隔一站地铁，周边华裔城房价每平方米15万元。中心地段加上低价的房租，这片0.6平方公里的土地招引了15万外来人口租住于此，是深圳最闻名的“城中村”。

其实，白石洲北四村拆迁早在2014年就被列入深圳市一级规划，下手白石洲城市更新单元项目的是绿景地产，作为承包多个“城中村”撤除重建项目的本乡地产商，绿景地产经过与白石洲利益各方博弈，总算“搞惦”大都房东，清退布告标志着白石洲被拆迈出实质性一步。

从前承载着数以万计外来人口“深圳梦”的白石洲，在深圳庞大的城市更新方案中，将成为前史。

十五万租客的梦始之地

白石洲由上白石、下白石、塘头、新塘、白石洲五个自然村组成，从地铁1号线白石洲站出来，穿过巨大的榕树林，顺着沙河路往北走，经过几家店肆，便进入白石洲北四村。这儿人山人海的人群络绎不绝，沿街是各类衣食商铺，“活泼”是一切初来者对白石洲的第一印象。

从商铺后的巷子持续深化，白石洲的真面目才得以闪现——数百幢高楼严密相邻，楼与楼的间隔只稀有厘米，阳光照不进来，置身其间，犹如进入森林之中。

陈水兵是日子在这儿的15万人口之一。他二十来岁就从湖南耒阳老家来深圳营生，2006年进入了沙河一家工厂作业，工厂宿舍安排在白石洲村乡民的楼里，10平方米的小屋，6个职工挤在一同，“那时刚出来，能有当地住就不错了，没想着条件好不好”。

陈水兵就这样一向在白石洲作业日子，从一无一切开端，渐渐有了积储，2010年成婚生子。婚后他在白石洲租了一间30平方米的两室一厅，爸爸妈妈、两个儿子再加上他们夫妻，一家六口寓居，由于处在一楼，阳光差，三四月回暖地利湿润阴冷，但租金廉价，早年1500元/月，近来逐步涨到了2100元/月。

“两个孩子都在这屋里出世长大，一家人都在一同，也是一个完好的家。”陈水兵告知笔者，两居室十分狭小，厅内放置了一件旧沙发、一张饭桌和一张双层床，但屋内洁净整齐，墙上贴满两个儿子的奖状，“咱们在这儿住了九年”。

一家六口人挤在白石洲，忍耐艰苦条件，背面是一笔经济账：陈水兵是滴滴司机，每天下午4点出门开车，直到第二天清晨4点回家，一个月收入1.2万元，妻子在家邻近的饭馆作业，每月薪酬3500元，父亲在做环卫工，也有3500元月收入。每月有近2万收入，加之村内物价廉价，刨去房租水电，一家人每月可存下近1.5万元。而在耒阳老家，一家人一年5万元都挣不到。

挑选白石洲，陈水兵、妻子、父亲都有作业，两个儿子都能在家门口上学，他们对未来充满期望——在耒阳县城买一套房，儿子初中可在县城上学，自己未来老了能住在城市。

大学毕业生陈萍2018年也搬进了白石洲。1993年出世的陈萍，大学就读武汉一所高校，2016年大学毕业后来深圳，在高新园一家互联网公司作业。刚毕业时租住在宝安中心邻近的高楼，10多平方米的小房间，每月房租近3000元。

一年后，陈萍发现房租占薪酬比重过高，能攒下的钱很少，每天顶峰通勤的时刻本钱也很高，她终究挑选了来白石洲寓居，仅用1500元月租，就能住上近20平方米的朝南房间，并且每天上班只需坐一站地铁或公交。

“虽有时觉得住在城中村不好听，但其实住着舒适廉价。”陈萍说，2018年末，她还自己花钱把房间从头装修了一番。

入职三年，作业勤勉，2019年3月陈萍现已进步为司理，带领一支四人的小团队，薪水和待遇都有了大幅进步。她告知笔者，期望过几年她能在深圳买下一套归于自己的房，久居深圳。

陈水兵和陈萍是典型的“深漂一族”，赤手来深，白石洲以廉价房租、快捷交通、低日子本钱，成为他们栖居之所，也是他们深圳梦开端的当地：低学历的陈水兵期望年轻时待在深圳多赚钱，供养两个孩子上大学，走出自己的阶级；高学历的陈萍则期望能走出老家县城，未来能在深圳扎下根，作业和人生取得更大的舞台。

白石洲内的楼栋水表。拍摄/ 熊平平

万人被清租

“房子找好没？搬哪里去住了？”

“还没呢，都太贵了，难找。”

这是陈水兵最近在村内每天碰见老友时的对话，租住了十年的白石洲，出门都是老朋友，曩昔碰头彼此问问最近作业，但近来的问寒问暖咱们都被作为是永久的离别——来自天南海北，由于租住在一同才知道。但他们清楚，一旦脱离了白石洲，将各奔东西。

这一改变源于2019年7月1日房东的一纸告示：因新塘村被政府归入城市更新改造，本楼已与开发商签定搬迁协议，现告知您于2019年9月1日前结清水电网络费用搬离本楼。

“刚看到告示时，咱们还不太信任这么大的村子要悉数清租。”陈水兵告知笔者，在他十多年的租住生计中，有过屡次村子要撤除的音讯，但都没有走到清租这一步，在向房东承认后，房东口头回复住所现已与开发商签约，房子只能租到8月31日，9月1日将断水断电。”

第二天，陈水兵得知清租告知不只仅粘贴在他地点村子，北四村大部分乡民都收到房东强制退租信息，他意识到，这次清租是“来真的”。

从官方记载检查，白石洲的撤除较为弯曲，2014年，白石洲曾被列入《2014年深圳市城市更新单元方案第一批方案》，但在同年5月正式发布时缺席，这以后又在7月第二批城市更新列表中从头出现，并对更新规划进行了调整和修正。

随后白石洲撤除重建进入快车道，2017年6月16日，深圳市规划和自然资源局网站发布《关于南山区沙河大街沙河五村城市更新单元规划（草案）的公示》：更新单元用地上积480148.0平方米，撤除用地上积459542.1平方米，开发建造用地上积303793.7平方米，计容积率修建面积为3479550平方米。

2018年12月28日，深圳市规划疆土委正式经过了上述规划草案，白石洲北四村的撤除重建方案有了法令授权，绿景集团成为白石洲撤除重建的主体。而查询规划，南白石洲未被列入撤除重建单元，而是列入了归纳整治规划，由当地城管委牵头进行更新改造。

“企业和房东谈补偿，大都本地房东赞同了，房东就直接给咱们下发清租令。”陈水兵说，接到清租告知后，身边大都租客挑选了脱离白石洲。

2019年9月笔者走进白石洲北四村，村子现已搬离多半，旧日住满租客的楼都大门紧锁，透过窗户不见日子物件。

“搬到哪里的都有，少量搬到南白石洲村，一套房现已涨到了3500元每月。”陈水兵说，而更多的租客搬到了更远的宝安区，或许龙华、龙岗。

搬离白石洲，关于家长作业的震动是其一，而带给租客孩子的影响是最大的，或转入其他校园，或回乡村老家，成为一切白石洲小孩未来的挑选。

教育也一度成为外界对白石洲撤除最为强烈的批判。多家媒体赴白石洲采访失学儿童，称撤除方针以献身儿童教育为价值。有艺术家还策划了一项行为艺术：在深圳与东莞的地界，一台挖掘机将数十个布娃娃从深圳铲到东莞，偏重重地扔向地上，以表达深圳将这些外来务工家庭的儿童扔掉在城市开展之外。

面对舆论压力，绿景地产作出调整，对有孩子在深化学的家庭，最迟退租时刻可推迟至2019年12月31日，绿景、租户、房东三方签定协议。如此，陈水兵为两个孩子赢得了一学期的入学时刻。

陈水兵的两个孩子就读于城中村的民办小学南山星河校园，2019年9月1日开学时，孩子班上多名同学都转学了，大都回了老家。

陈水兵也面对着困难挑选，白石洲南村不只租金高涨，更是一房难求，只能往关外宝安、龙岗等地搬迁，但搬离后，受限于深圳教育方针，两个孩子学位难以跨区转入。

“我不行能住到宝安，每天送孩子来星河校园上学。”陈水兵说，但他又不狠心让两个小孩回耒阳老家成为留守儿童，等他们上初中，年纪再长几岁，再定心让他们回去。

对错白石洲

白石洲，这座被称为“深漂第一站”的城中村，是数十万深圳人一起的回忆，他们在这儿落脚，经过个人斗争，再脱离这儿扎根深圳，当它即将被撤除重建时，引起了巨大的评论，深圳本乡各方力气介入其间，测验影响政府的这一决议方案。

在官方方针语境中，由15万外来人口集合起来的白石洲，一向作为“城中村”来被描绘，是社会藏污纳垢、底层糜烂发作的高发地。

对此，深圳本乡戏剧家杨阡一向否定白石洲作为“城中村”的身份界说，他以为，“不管从形状仍是实质，白石洲都不是一个村，是一个城，称其为‘城中城’更为恰当。”

杨阡是白石洲最早的观察者，早在2013年就在深圳双年展上创作了舞台剧《物恋白石洲》，该剧出现了深圳城市化进程中本钱对白石洲土地空间的抢夺，“其实也预言了白石洲今日的结局”。

杨阡告知笔者，官方一向以“村”来界说白石洲，即为了撤除白石洲建构合法性，城市不该该有村，城中村应该被城市化，耳濡目染中，撤除白石洲就水到渠成。但问题的实质是，白石洲是一座由外来人口租住后自发构成的原生城市，差异于官方规划体系下的城市。

“假如咱们否定原生城市，那就是否定外来人口对城市的界说权。”杨阡说，但深圳的开展与兴起，正是由数百万外来人口建造的，其间近80％的非户籍人口租住在深圳300多个城中村中，从这个视点了解，城中村是深圳人共有的城市回忆，是一笔文化遗产，不该该任由它悄然无声地被撤除消失。

关于城中村的功用，厦门大学经济学院教授赵燕菁以为，恰恰由于有了城中村，深圳才有了制造业，深圳的城中村规划足够大，所以房租低价。据《深圳市城中村改造总体规划》核算，到2016年，深圳共有320个原行政村，建有农人房35万栋。假如按面积核算，城中村的住所面积约占全市住所面积的一半。“我跟深圳市政府说，假如你把城中村消除了，你就把制造业消除了。”

深圳修建师段鹏在研讨了深圳多个城中村后发现，深圳的工业布局是环绕城中村打开的。作为日子本钱凹地，一切企业家都乐意把工厂安置在城中村周围，可以省下巨大的用工本钱，然后推进工业高质量开展。

据段鹏的研讨，深圳的城中村从城市规划上是人口加密和空间加密的典型事例，有了高密度的人口，城市的功率就会大幅度进步，运营本钱会下降，立异也会被催生。

杨阡的妻子马立安为了寻觅白石洲的含义，曾多期约请全球学者驻村，其间一位来自印度德里的人类学家在白石洲住了两个月，临走时，这位学者提出了两个问题：我不是特别懂为什么白石洲要被撤除？撤除后，白石洲十多万租客将会去哪儿？

针对城中村问题，深圳发改委一名官员新近正面回应了笔者，他坦承深圳城中村问题极为杂乱，处理起来极为扎手，“原住民、政府和社会三者在城中村之间彼此博弈，现在现已是其时城市开展中最大的内部结构性问题”。

这名官员认可由本地乡民自建的城中村的前史奉献与价值，“深圳最大的住所确保，其实是由城中村在供应。假如政府要树立一个掩盖1000万左右人群的公共租借商场，需求万亿等级的投入，但假如其时这些万亿资金用在住所上面，而不是花在工业的扶持培养、城市的基础设施建造的改进上面，深圳的开展又会是另一番六合。”

关于城中村从前的奉献，该官员称，城中村建房的原住民也是得到了实惠，房租是一部分，而每一次的旧改都会诞生一批亿万富翁。

他将城中村比作硬币，有A面、B面，“它在必定时期是A面的东西大过B面，但是在现在这个前史时期，是B面的负面东西压过了正面的东西。”

所谓的B面包含：城中村的空间格式会限制城市开展；基础设施缺乏会带来整个城市的影响，比如说本来城中村都是没有污水管埋在地下的，所以环境价值很大；繁殖底层糜烂，城中村违建带来巨大的黑恶势力，藏污纳垢，存在较大公共安全危险。

而拆了城中村，外来人口住哪里？深圳正逐步加大公租房建造，方案“十三五”期间建造40万套公租房，承载的人口在150万－200万之间。

城中村的产权困境

拆迁白石洲，有必要支付贵重的价值，这一价值背面是深圳城中村的产权困境。

要理清白石洲的产权状况，有必要整理白石洲的前史和深圳土地方针头绪。中山大学社会学系副教授张永宏对白石洲的前史曾作过整理和研讨。据他介绍，1978年前，白石洲被划为公营沙河农场，隶归于公营光亮农场，沙河农场规划远大于今日白石洲面积数倍，东到华裔城东，西到大沙河，北到北环大路，南到深圳湾，多达数十平方公里。1978年改革开放后，沙河农场转制，建立了沙河集团，沙河集团开端卖地，今日华裔城的地产、国际之窗、欢乐谷都是从沙河集团买下，而沙河的农人也不再种粮食，在巨大的租房需求下，改“种”房子。

与此同时，1992年成为深圳一切城中村开展史上极为要害一年，深圳在关内推广乡村城市化，一切乡村土地一概统转为国有土地，农人除了取得一笔钱银补偿，村团体还会取得5％的开展用地以及宅基地。

因而，深圳各村建立股份公司，农人变股民。但由于沙河农场归于公营农场，难以取得和农人相同的股民身份和补偿权益，为此，白石洲原住民曾多年向各级政府反映状况，期望取得平等开展权益，这一问题直至2009年才得以处理。

虽然身份悬而未决，但在深圳高速开展的激流中，白石洲原住民掀起了多轮建房高潮，各家先是拆掉瓦房老宅，在旧址建造高楼，后来开端大规划侵吞公共土地扩建、加高楼层，如此几轮大规划扩建，白石洲构成了今日千楼彼此“牵手贴面”的局势。

由于前史欠账，以及白石洲杂乱的土地、房屋产权联系，在测验多轮查办违法修建无果的状况下，历届政府也只能挑选默许原住民靠“种楼”获取房租收益的行为。

白石洲仅仅深圳城中村产权困境的一个缩影。

改革开放后，三来一补加工交易工业在深圳加快速度进行开展，用地量剧增，为了处理这一问题，1992年深圳要求三个月内把悉数关内土地城市化，时刻短、方针粗、操作快，如此为深圳各村的征地补偿留下了巨大前史欠账，青苗补偿、5％返还开展用地在许多村成为“糊涂账”。

虽然村里土地被划为国有，但政府一时难以开发建造，乡民在利益没得到妥善确保的状况下，就自发侵吞已被划为国有的用地建房，并且但凡违法侵吞国有土地种房子的村团体都取得巨大开展，而遵法村庄反而吃亏，如此也助推了更多原住民和村团体违法建房。

而深圳的房价也一路攀升，从2005年开端到2015年，十年时刻房价添加十倍以上，而2015年深圳新房均价更是从2万元直奔5万元，2016年5月全市新房均匀价格55871元每平方米，同比添加96％，其间中心区房价从4万元每平方米直接翻番到达8万元每平方米，单个高端楼盘每平方米已达10万元每平方米。

虽然城中村存在违法修建，但现实是，土地在原住民手中，地上修建物产权归原住民一切，并且房子也住满了人，要从原住民手中拿走这些地撤除重建，谈何容易。

深圳迭代：非拆不行？

深圳没有增量土地并非是一个新论题。2005年，面对开展问题，深圳市政府列举出“四个难以为继”，首战之地是“土地、空间有限，剩余可开发用地有限，依照传统的速度形式难以为继”。

深圳发改委官员表明，其实自2001年以来，历届政府在研讨深圳问题时，怎么破解深圳土地空间开展困境，一向是最底子的问题。

“深圳的市域面积1928平方公里，除掉生态用地就不到1000平方公里，现在可开发土地，总的大约就20平方公里，而成片的更少。”上述官员称。

在土地供应方面，广东省疆土规划的2020年操控方针给深圳的限额是976平方公里，深圳从2015年-2020年五年内仅剩余8平方公里净增目标，而从此前五年核算均匀来看，深圳每年均用地需求约11平方公里。

北京大学国家开展研讨院教授周其仁和他的团队早前在对深圳土地问题研讨时指出，深圳面对的一系列应战中，比较急迫的是这座城市的未建造用地已近于耗尽。对照毗连深圳的香港，开埠170年，建成区面积只占悉数土地上积的21％，不到深圳的47％的一半。内地城市中，北京建成区面积仅占全市总面积的8％，上海和广州则分别为13.5％和12.5％。

周其仁指出，“明显，深圳既没有外扩的空间，也不行能在现有城市结构内大幅度添加建造用地。要在未来的城市竞赛中胜出，深圳有必要找到新思路，寻求新的打破。”

新增建造用地已简直不行能，存量土地成为深圳追求开展的打破口，在这个布景下，城中村非拆不行。

但单纯查违撤除，并不能处理一切问题。

“所以后来深圳政府转入了城市更新，一种是归纳整治，一种是推倒重来的旧城改造，此外还有一种是功用改造。”张永宏介绍，这三种形式，深圳探究出最成功的方法是推倒重来的旧城改造类城市更新。

城中村归纳整治作业交给了市城管局，但城管局在这方面“既不专业也没动力”，所以一向发展不大。而旧城改造，经过商场化手法，既可以把留传问题处理，又添加了土地，政府还完成了民生、公共交通工程，多方获益。

但旧改并非一往无前，前期深圳的城市更新一向被房地产商使用，房地产做城市更新专门找村里的空位，旧改不触及乡民的房子。“而村委会也想发财，彼此一勾通，就把空位给了房地产商，行话叫只吃肉不啃骨头。”张永宏说。

针对这一状况，2009年深圳出台《城市更新方法》，确立了“城市更新单元规划”法令地位，即要求请求撤除重建类城市更新的“建造的用地应大于3000平方米且不小于拆迁规划用地上积的15％”，“城市更新单元内拟撤除重建规划的用地上积应大于城市更新单元总用地上积的70％，拆迁规划原则上不得包含未建造用地”，等等门槛条件。

如此束缚后，深圳的城中村改造便化解了开发商只吃肉不啃骨头的难题。张永宏介绍，深圳近年在推倒重建类城市更新过程中做得最成功的事例是华润进行的大冲村旧改。

大冲村与白石洲接近，坐落白石洲的西侧，村内曾有各类修建物1500多栋，总修建面积100多万平方米，寓居人口7万余人，2010年，华润置地与原住民签定了拆迁协议，有871户乡民可以得到补偿，超越一半的户主具有1000平方米的修建面积以及很多的钱银补偿。

“深圳一切的农人都看到大冲拆村后一夜暴富，个人与村团体财物增值，城市更新方针一会儿就深化原住民的心，各个村都抢着要旧改，还有乡民拉横幅要求旧改。”张永宏表明，深圳因而专门做了城市更新地图，分批次渐渐改。

如此，深圳市政府取得了城市更新的主动权，现在已成为深圳处理各种问题的重要抓手。

不同于内地由政府主导的城市更新，深圳的城市更新走的是一条商场化路途，由开发商作为主体，政府仅仅担任项目批阅与研讨。

在这一形式中，开发商经过商场化灵敏的手法与原住民博弈，处理了曩昔城中村改造死板局势，原住民与村团体都完成了财物增值，而政府经过支撑房地产商做城中村改造，不只取得政绩，工业商业用地、路途、校园、住所等民生工程都取得确保。

而房地产的利益则经过进步容积率来得到了确保，白石洲项目容积率终究高达11.5。

依照要求，绿景地产须在2020年12月底之前与悉数原住乡民签定拆迁协议，才干终究成为白石洲项目的开发商。

（本文将刊于2020年1月20日出书的《财经》杂志）