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奇点书院2019年西安楼市总结及2020年西安楼市预判

2020-01-21 15:19:20 阅读：6198+ 作者：责任编辑。陈微竹0371

西安楼市从2016年开端上涨，一向到现在，涨幅逾越40多个月，是近10年来西安楼市实在完成大涨幅的阶段，逾越了楼市限购三年周期的时刻段，对此，很多人关于西安楼市的开展觉得很奇特。

从2009年到2019年10年间，西安楼市商场一向有崎岖，在09年时体现较好，2011年由于限购进入低潮期，2014年进入U型探底，2015年，呈现L型探底，到2016年，房价开端拉动，商场开端回转，到2017年，西安楼市快速上涨。

比照2016年到2019年的数据，大部分项目房价至少翻了一倍，有的项目乃至翻了三倍。西安的房价在3千-4千时徜徉了大约10年，在6千-7千时也徜徉了将近10年，从2016年到现在，房价冲到了均价1.3万（这儿指住所均价）。

商场求过于供，供需量都在下降

西安限购从2017年1月1日到现在，现已逾越3年时刻，可是3年限购并没有让房价下降，截止现在，西安房价依然是稳中有增。从2017年到现在，清晰进行限购晋级有8次，从开始城六区的住所限购，到2017年4月扩展到十三个区，要求产权满两年，首付份额也提高了，2017年6月28日，对外地人进行限购，在2019年6月20日，临潼进行了限购，要求落户满一年或接连交12个月社保，非西安户籍有必要接连交纳5年社保或个税，也便是60个月，调控力度到了西部最严，简直和三亚相同，尽管方针如此严峻，依然没有彻底让西安的房价刹车。

除此，还有一些弥补性的方针，也关于限购限售有必定的牵动。

尽管西安拟定了各种严峻的方针，可是从现在的数据体现来看，这些方针并没有把西安的房价打下去。

从2015年到2019年，尽管成交量有必定的下滑，可是供应量也在下滑。

呈现商场求过于供的原因很简单。

榜首，西安市的人口基数原本很大。

第二，新增人口量十分大。前面添加了整整100万，相当于一个地级市。这些新增人口都有购房名额，加上前面的名额，所以，住所销量十分大，还有一个原因是主城区土地呈现了断供，尤其是城南跟经开，2019年西安市住所用地大幅度上升，以港务区、浐灞、高新为主。

在浐灞要想拿到一亩优质的土地，二手的，基本上牡丹价逾越一千万。更为严峻的是由于西安市的用地方针有限，西安市为了加速速度进行开展，西咸以及港务区，还有浐灞的三大中心，把方针都用在了些当地，导致其他区域用地方针十分稀缺，高新区软件新城呈现了一亩地13000/平米的农人价。

因而呈现了政府供地缺少，房企抢房向房企抢地、客户抢房的现象，所以，网络上有一部分集体进行宣扬，导致商场越来越疯狂，关于新房住所需求不断，可是在这样的一个过程中，西安市的实在开展状况与网络宣扬其实是有必定距离的。

去化周期极短，商场渐偏改进

高新区房价之所以领跑西安商场，是由于高新区供应量十分稀疏，在呈现断供的商场面前，高新区的房价很难降下来。正是由于它的供应量十分少，成交价格高，所以热门并不会集在高新区，反而会集在浐灞和港务区。曲江二期呈现10个人抢一套房、港务区呈现3000人摇号，而浐灞的万科、紫薇这些项目，呈现千人摇号现象。

购房者去三环以外，乃至绕城高速以外去摇号，反应出供应不平衡、不均衡，尤其是主城区，土地太少，所以购房者被分流到了热门板块。

从图中可看出，西安市的供应量变少，成交量仅仅微降，依然呈现求过于供，去化周期一降再降，现在去化周期在7.6个月，归于供需严重。依照住建部提出的5大管控方针，西安市有必要很多供地。截止2019年年末，普通住所存量为719万平米，去化率仅有7个多月，西安市的去化率比郑州低太多。存量最大的在浐灞和港务区，可是去化周期十分短，呈现这样的一种状况的原因是买方商场太多了。依照5大分类规范，西安市应该加速供应，这个现已被西安市政府提上日程。

在2013年-2014年，西安市成交的主力户型从90平米向110、120平米改变，呈现这个改变的原因是受其时商场方针的影响，其时，政府规则70%供应规划的户型有必要是90平米以下，用来满意刚需人群、社会底层人群、包含中层次生长人群的需求，可是90平米以下两房、小三房并不能满意人们关于未来日子的寻求。

在2014年全国救市之后，全国范围内呈现了城市偏改进，西安也在其间。其时，在2014年到2015年中，小三房十分热销，两房产品逐步被抛弃，到现在，西安商场户型的主力区间在90平米到150平米之间。其间，110-150平米的面积段在扩展，干流面积段在90-130平米，占有全年成交的60%，130-150平米的产品需求量也在扩展，占比在16%左右。二胎方针，包含改进型需求的添加，以及未来人们关于未来换房本钱的预估，这些都添加了商场关于改进型需求的逐年扩展，90平米以下产品逐年削减，60平米以下的户型近乎绝迹。

今后小型开发商包含中等开发商，竞争力会越来差，还在于在规划上缺少必定的优势。

洋房产品的供需比较稳健，价格继续上涨放缓，供应量以浐灞（包含港务区）、曲江为主。2019年浐灞、港务区、长安、曲江四个区域的洋房供应量占到悉数供应的78%。全市的成交均价是15166元/平，并且西安市的洋房与小高层差异不大。规范的洋房在6-8层，西安把洋房延展到了11-12层，首要是西安的低密度土地太少了。城东、高新、曲江的均价逾越1.8万，高新区要是推出洋房，价格会在2万元左右。

别墅产品更为稀缺，长时间求过于供。秦北事情、临潼被黑之后，别墅供应的大区都呈现了对立点，导致别墅供应呈现断层。浐灞、高新、长安、曲江全年别墅供应，占全体供应量的90%，均价在2.3万/平米。

剖析完住所产品、高层洋房、别墅之后，发现越是低密度的产品越稀缺，别墅由于方针、其他方面的原因导致别墅求过于供，供应量少，高端客户买家寻求量大。洋房产品，尽管提价变缓，可是洋房产品的价格现已很高，并且仍是求过于供。住所产品呈现了热门地段求过于供，冷门地段呈现打折，包含年末有促销等，可是整个商场还在向前。

公寓逐步豪宅化，商业写字楼慎重

2018年曾经，公寓供应首要会集在城南，包含高新，可是在2019年，西安市的公寓供应首要会集在浐灞、高新热门区，高端产品频现，2万+层出不穷。2019年公寓产品的供应量是稳步增高，同比上涨32%，首要是绿洲、华南城等项目，实际上还有其他项目，比方旭辉的公园大路、世园大观，还有欧亚世界，都在供应公寓，整个片区的公寓在1万多套，商场均价在12571元/平米。

从数据上来看，2015年到2019年，西安市公寓的供求量联系还在不断的在走，其间浐灞区域便是总部经济区，包含港务区、华南城的项目，供求量联系很显着，供应量十分大。

商业商场的供求量均有所下滑，浐灞、经开成为热门区域。

2019年商业的供应量在130万平米，同比下降了13%，成交量在123万平米，成交价格在15613元/平米。城南商业成交价格最高，到达20178元/平米。

西安市商业产品除了公寓、商铺之外，还有一个产品便是写字楼。这两年，西安市一向在提振民营经济，写字楼去化作用比较显着，高新、经开、曲江是要点板块。西安市的写字楼规划是遍地开花，尽管去化的作用很显着，可是，实际上，高新的租金有所下滑，所以主张购房者在买之前必定要交流清楚。

高新、经开、曲江为全市工作热门区域，成交量占到75%，成交价格在13814元/平。分区域来看，曲江以均价2万/平领跑全市，到达榜首，高新和城南次之。

上面从方针、土地、商场几个层面现已剖析了2019年西安商场的大致方向，接下来首要是2020年商场的一些预判与购房主张。

2020年四大热门，供求方向专场

商场热门向三环外搬运，高端产品成为开荒的开路利器。

港务区为了满意三大中心的建造，有必要要很多供地，快速把港务区建造起来。

高新区，为了快速变现搞教育，包含处理高新区住所用地严重的问题。

西咸新区土地价格相对较廉价，开发商开发之后，利润率能够保证。

买房能够重视浐灞、国港、高新、西咸这4个区域。