退房退定金隆冬之下最早扛不住的竟然是……

受疫情影响，南京二手房市场，交易情况可谓是进入到了真正的“寒冬”。

从中介和一些数据能够准确的看出，不管是成交量还是带看量都在急剧下降。不仅如此，就在刚刚我翻看一些网友的咨询问题中，不少人在咨询：我年前缴纳的二手房购买定金，还能退吗？

不仅买房人在减少，就连年前买的现在都要“退货”！我了解到，这些想要退房的咨询者们，大致分为三类：

第一类：怕降价！疫情期间，害怕房价下降，怕现在买了房付了首付之后后悔；

第二类：生活压力变大！疫情原因，公司不开工，工资大幅缩水，生活压力变大，怕承担不起房贷；

第三类：年前年后规划有变！例如，君悦湖滨小区的房子，学区范围有变，接下来小学学区有可能变为拉萨路小学分校，买房人就开始犹豫。

怕降价！付了10万定金，担心房价下降，想退房！

疫情之下，有关二手房情况咨询最多的便是：南京二手房价格会不会降价？这样的担心，影响最大的还是年前已经付了定金的买房者，一边担心房价会降，一边还对已经交的定金不甘心。

近期，就有一个网友年前购买了金浦御龙湾的房子，缴纳了10万元的定金，现在就在纠结是否要退定金。

针对这部分买房者，主要还是考虑目前南京房价的整体趋势是否有大幅下降的可能，还有小区本身的抗跌性。

从项目金浦御龙湾本身来看，优缺点都很明显：金浦作为南京本土房产品牌，口碑一般，但是御龙湾项目配套了迈皋桥小学和二十九中分校，周边配套基本到位，生活比较便捷。另外，单价在区域来说比较低，总价低，适合刚需人群首套房上车，自住来说还可以。

从周边房价能够准确的看出，基本都在3万/㎡左右，金浦御龙湾作为周边比较新的小区，房价和周围相差不大，如果会跌，未来的跌幅也有限。

另外，从大的房地产市场来看，疫情对房地产的影响可能会有短暂的影响，参照2003年的应对方法，官方会改变财政来应对经济问题，比如宽松减税、降息等，目前从近期的新政也能够准确的看出，国家慢慢的开始了行动。

不少业内人士也分析，目前疫情对房地产市场影响只是短暂的，疫情过后市场很快会恢复正常的交易状态。

生活压力变大！受疫情影响工作不稳定，房贷吃不消想退房！

很明显的一个现象，很多企业受到疫情影响，年后假期一直延迟，有的公司甚至直接倒闭，假期无限期延迟。

这个图片当时在朋友圈被疯狂转发，大家都把它当做段子，但是在真实的生活中是真实存在的。

据人民法院公告网，2020年元旦至2月10日，41天时间，全国已有96家房地产相关企业破产清算，平均下来，每天都有2-3家房企悄然倒下。

而这些企业的员工，疫情期间的收入也是大打折扣，甚至没有一点收入。与此同时，一波刚刚背上房贷的人，生活压力剧增。

其中就有这么一波人，为了应对疫情，年前买房的决定就想暂时缓缓。而有人在年前已经签订定房协议的一批人中，想收回定金。

针对这样的一种情况，我也向相关从业人员咨询到有关定金的情况，能否退还大致上可以分为以下两种情况：

受不可抗力影响不构成违约：

例如：陈女士与丈夫目前在国外发展，前阵子经由中介将家中的房子转售出去。买家支付了定金后，三方签订了《二手房买卖合同》，并约定在2月20日前完成房子的过户手续。前些日子，陈女士买好了飞机票准备归国，却不想因疫情管控，无法回到中国。因此房子过户的事情便需要延期，而买家却并不买账，要陈女士负违约责任。

【既然合同已经签订，如果双方各方没有异议的情况下，合同是成立并生效的。期间因疫情导致合同无法准时履行，视为是不可抗力因素，所以陈女士不存在违约行为。】

因自身原因造成违约定金不予退还：

例如：小王年前签定二手房购房意向书，交了十万定金，原计划首付三成，后面分期父母做担保共同还款，现春节期间疫情暴发，父母实体店关门无收入，自己仅基本工资收入，怕后期无法支付房贷，所以小王想要解除合同，并退回定金。

【因个人原因导致经济出现问题，并不属于不可抗力因素，小王的做法是违约行为，定金是不予退还的。】

综上所述，可否退还年前缴纳的二手房定金应视情况而定。

受疫情影响，且定金是在疫情发生前缴纳，提供足够的证明，双方不构成违约，可协商退二手房买卖合同定金；因疫情导致收入受一定的影响、无法按时筹集首付款等自身原因，不愿签订合同则构成违约，定金不予返还。所以上面网友咨询的问题中的三万元是没有很好的方法退还的。

学区划分有可能变动！加上疫情期间担心房价下降，想退房！

除了以上两个情况外，是非疫情情况时也会发生的状况。就是原本买的房源，因为一些规划方面的调整，买房者担心房源会因此贬值，所以纠结是否要“退货”。

就在前天2月26日，有网友咨询君悦湖滨小区情况，该网友去年已经交了5万元定金，首先是受疫情影响担心房价下降，另外，考虑到小区学区的变动，原本为雨外双学区，现在小学有可能变成拉萨路小学分校。

年前就有小道消息传出，雨外双学区不受影响的有阅城国际花园、宏图和翠岛花城，未来玉兰路以东的小区都有很大的可能性变动。消息一经释放，这几个小区的热度瞬间升高。

年前，也有市民向雨花台区人民政府咨询：听说现宁南菜场所在地将建一所学校，请问是什么学校？何时建成招生？学区如何划分？

雨花台区人民政府回复：经核实了解，目前宁南小学正在进行项目部的搭建和施工许可证办理中，力争在2021年秋季投入到正常的使用中。待学校建成交付后将划定施教区，届时该片区的施教区将做调整。

所以君悦湖滨小区的学区有很大的可能性被划入到新的学校中去。对于这部分买房人，只能提醒在买房之前一定要了解清楚情况。学区被重新划分在南京虽然是小概率的事情，但是一旦变动学区房的价值就会随之变化。

其实，大部分买房人都是低风险抵御者，这一次的事件也是发人深省。

1、学会储蓄。平时月光、不存钱、高消费高负债的，这种情况之下，会过得艰难而焦虑。

2、真正有规划的人是不会在意短期波动的，准备买房的，等疫情过去可以开始看了，买了房的，也不要担心，楼市比你想象的要坚韧；

3、一份主业收入、一份副业收入，能在失去主业的情况下还能保证“活下去”，还可以投资一套房产，增加一份租金收入，不被病毒、疫情打败。

另外，除了疫情影响外，大家在买房时也要注意周边的规划变化，尤其是学区房，他的学区划分也是很重要的一点。