北京土拍升温优质地引发房企抢夺

年代周报记者 王宏 发自北京

张亮（化名）从没想过，有一天自己也会成为上市公司的借主。

“现在还有1个亿工程款没有结清。”3月1日，张亮对年代周报记者表明。

张亮地点的北京某工程公司，客户为某民营上市房地产企业，总资产超越2000亿元，过往协作一向很顺畅。但自2019年下半年起，已协作了4年之久的房企，资金开端严重。

事实上，张亮所遇状况并非特例。据克而瑞研报显现，95家典型房企年内到期债款到达5000亿元，且行将到来的3月是本年第一个偿债高峰期，待偿总额到达330亿元。

在债款承压布景下，开年以来，北京土拍商场虽然放出了12宗“不限价”的土地大礼包，其间不乏海淀四季青、海淀西北旺这样的赢利空间高的优质地块。但除了融创和绿郊外，均为资金实力雄厚的国企和央企成功拿地。

2月29日，北京华夏地产研讨院剖析称，在售楼处封闭、出售阻滞、方针扶持没有明亮之际，绝大多数房企承受着较大的资金压力。面临高额的竞买确保金和土地出让金，资金充分的央企、国企融资本钱低，资金压力相对较小，有才能“抄底”土地商场。

北京土拍升温

1月20日，金茂和海益嘉别离竞得海淀四季青中坞村两宗纯商品房地块。这是2016年以来，海淀初次出让不限价地块。方位的稀缺性，超越7万元/平方米的楼面价，让海淀诞生了新地王。

随后的2月份里，热心参加的房企、被推高的竞拍轮数、不断攀升的溢价率，让北京土拍商场再度点着。

2月11日，中交与华润联合体通过40轮竞拍，以22.89%的溢价率取得了通州马驹桥地块；14日，绿城在11家房企的竞赛中，以29.8%的溢价率拿下了昌平区东小口地块；18日，绿城再度以49.78%的溢价率拿下通州区台湖镇地块，因为现场竞赛剧烈，竞拍一度从竞地价转入竞自我克制阶段。

中指研讨院的多个方面数据显现，曩昔5年，北京住所用地溢价率继续走低，至2019年已低至12.47%。而2020年前两个月19.48%的土拍溢价率，是5年来初次呈现上升。

年代周报记者计算发现，房企的热心参加和北京土地供给结构改变密切相关。在开年以来拍出的16宗住所用地中，有12宗为不限价地块，4宗为限竞房用地。

限竞房用地曾是北京土地商场的干流。但开发商对限竞房用地的热心并不高，会集供给的2018年土拍商场上不少流拍，即便到2019年也有不少以底价成交。

“许多企业考虑到北京拿地性价比不高，而去其他城市拿地。北京取消了限价后，房企拿地活跃性也提高了起来，从本年绿城在北京活泼拿地就可看出。”3月1日，易居研讨院研讨总监严跃进对年代周报记者表明。

2月28日，北京新年后又挂牌4宗地，出让总价为118.75亿元，这中心还包含两宗“限地价+竞自我克制”的住所用地。

“北京是京津冀商场的灯塔，在北京拿地相对安稳，特别在房地产下半场今后，可选择的城市和区域太少。”3月1日，某TOP30房企出资部负责人李晓（化名）对年代周报记者表明。

资金富余者先行

虽然北京土地商场升温显着，但从有所斩获的房企状况去看，央企和国企成为拿地主力。

年代周报记者计算，在2020年北京成交的16宗地中，除融创和绿郊外，悉数为国企和央企摘得。

在国企、央企之外，能拿到地亦是规划较大，资金富余的龙头企业。

“现在开发商资金遍及缺乏，绿城应该是储藏资金比较充分了。”李晓向年代周报记者表明。

依据中指研讨院的多个方面数据显现，2020年前两个月，拿地金额前三的房企拿地总金额较2019年同期添加19.8%。TOP50房企拿地总额2861亿元。香港置地、绿城以及华润置地别离坐落拿地前三强，保利开展、龙湖集团紧随其后。

年代周报记者注意到，拿地较为活跃的龙湖集团，资金也相对富余。

据2019年中报显现，陈述期内龙湖在手现金为580.7亿元，均匀假贷本钱为4.56%，与华润、中海等头部央企融资本钱相等，且已接连4年维持在5%以下。

3月2日，龙湖集团相关负责人对年代周报记者表明，拿地方面，将控制在适合的土地储藏规划，项目获取的区位既聚集一二线城市，也环绕都市圈内城市群周边适度布局，期望在全国五大区域可以做到均衡布局。此外，还会依据出售及回款的详细状况来灵敏调整出资方案。

一二线城市土地商场回暖

虽然没有北京升温敏捷，但在各地利好方针影响下，上海、温州、福州等地土地商场热度也有所上升。

华夏地产研讨院数据显现，2月全国一二线城市共成交168宗住所用地，占300城总成交量的20%。

“从实践拿地状况看，房企环绕要点城市群和中心都市圈的布局力度显着加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为显着。与之相对应的，三四线及以下城市是土地流拍会集地。房企的布局志愿下降，商场趋冷是这些城市土地降温的首要的要素。”58安居客研讨院分院院长张波近来向年代周报记者表明。

据中指研讨院多个方面数据显现，2020年前两月内，全国10个城市土地成交总额到达2567亿元，其间上海成交总价619亿元，同比添加112%；温州成交总价125亿元，同比添加1085%；南京成交总价120亿元，同比添加408%。

“包含北京在内的一二线热门城市，未来的抗跌性会更强，未来一旦方针放松，商场的热度来会很快提高。并且在房地产后续方针及商场改变不确定性增强的环境下，出于避险认识，关于一二线热门城市的拿地动力也会显着增强。”3月2日，张波向记者剖析称。

对此，安全证券近来也作出类似判别，估计后续各地有望加大供地数量及质量，并下降土拍门槛提振土地商场参加度，供地添加以及竞赛对手的削减，有望带来土地性价比上升，央企、国企及资金足够房企将迎来较好拿地窗口期。