三四线城市房价或将腰斩马光远斗胆猜测曹德旺直抒己见

自古以来，中国普通老百姓都有“落叶归根”的思想。而所谓的“根”，就是一套属于自己的房子。因为没有房子，身体和灵魂无处安放。因此，有关房子的事情长期以来都是大家最关心的话题。二十年前，三四线城市房价还仅仅几百元/平米，现如今大部分三四线城市房价已经在10000元/平米以上，普通工薪阶级根本无力承受如此高房价。更为关键的是，很多城市房价依然在上涨。

大约10年前，笔者所在的小县城房价刚刚2000元/平米出头，可如今房价已经突破10000元大关。也就是说，10年时间当地房价翻了将近5倍，然而同期居民人均收入并没有相同的涨幅。过去10年，大部分三四线城市房价都翻了几番，而支撑房价快速上涨的重要的因素无疑是棚改带来的购房需求激增。同时，炒房客和开发商也在某些特定的程度上助推了三四线城市的房价。

总体来说，过去棚改确实某些特定的程度上推动了房价上涨，但是真正让房价高不可攀的很可能是开发商和炒房客的联手操作。很长时间，开发商卖房都遵循“涨价卖房”的原则，不管房子好不好卖，每隔几个月就涨房价。因为在开发商看来，涨价可以营造一种“供不应求”的假象，有利于他们卖房。与此同时，炒房客积极囤房炒房的行为很好地配合了开发商的操作。

随着三四线城市房价慢慢的升高，刚需渐渐失去买房的“资格”。当然，这种现象也引起了全社会的重视。为了解决高房价问题，“房住不炒”提上议事日程，楼市调控也慢慢变得严格。经过三年多的调控，房地产市场开始逐渐降温。多个方面数据显示，2019年64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11370元/平方米，同比上涨9.2%，涨幅进一步收窄，部分三四线城市房价甚至出现了较为明显的回调。

当时间步入2020年，一场突如其来的黑天鹅事件彻底打破了现有的平衡，短短2个月时间已经有近百家房地产相关企业倒下。为了缓解资金压力，以恒大为代表的开发商纷纷选择“让利促销”卖房，房价开始出现“货真价实”的下降。有多个方面数据显示，今年1月份三四线城市房价上涨仅0.1%，2月份预计由涨转跌。对此，许多持有三四线城市房产的业主开始担心，未来三四线城市的房价难道要“腰斩”？

笔者认为，未来三四线城市房价大概率将持续下行。原因主要有以下3点：一是大部分三四线城市人口呈现持续外流趋势，随着人口持续减少，未来购房需求将逐渐减弱；二是目前三四线城市普遍存在房子过剩的情况，这主要体现在高空置率方面，多个方面数据显示160个三四线城市平均住房空置率超过20%，远高于正常水平；三是随着“房住不炒”持续深入，炒房客逐渐退出三四线市场，房价支撑因素进一步减弱。

关于三四线城市房价未来走势，独立经济学家马光远早前已经做过大胆预测。马光远明确表示三四线城市的房子供应过剩，已经失去了投资的价值。马光远还预测，从大周期讲，房地产过去二十年中最大的转折点已经在2019年到来，2020年，大量的三四线城市会量价齐跌。很明显，马光远并不看好三四线城市房子未来的投资价值。因为很多城市房子不仅供大于求，而且人口还在不断流失，未来房价只有降价一条出路。

不仅仅是经济学家马光远不看好三四线城市未来房价走势，中国实业大王、慈善家曹德旺也多次明确表示不看好房地产的未来。曹德旺曾直言不讳表示，未来房子很也许会出现卖不掉、租不出去的尴尬局面。因为有钱人手里持有多套房产，而真正有需求的人又买不起，房子只能在有钱人之间流转。此外，曹德旺还建议不要搞太多的房地产，因为在他看来国家间的竞争主要是在高科技领域和实体行业。

结论：短期内三四线城市房价不会出现较大程度的下降，但长远来看三四线城市的房子已经失去投资价值，未来有很大的可能性长期处于下行通道。因此，除非是刚需自住，否则谨慎在三四线城市买房投资。大家觉得说得对吗？欢迎下方评论区留言讨论。

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