房屋买卖胶葛怎么处理参阅珠海这些事例

又到了一年一度的“315”消费者权益日。在购买房屋的时候，大家是否遇到过房屋纠纷，如开发商推迟办理房产证、房子还未入住却出现质量上的问题……这些糟心的事里，该如何合法维护自己的权益？南方+对此采访了两类常见的房产案件，并咨询法官意见，供各位参考。

案例一：

验房发现质量上的问题

法官：卖方需履行保修义务

2018年2月，王先生与某房地产公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定王先生向房地产公司购买一套现房，总房款65万余元。合同约定房产地公司应当在2018年12月31日前，将经综合验收合格、分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。房地产公司自商品住宅交付使用之日起按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量上的问题，房地产公司应当履行保修义务。

2019年4月，该房地产公司通知王先生可以收楼。王先生在办理收楼手续前进行房子现状查看时，发现入户大门损坏变形无法正常开关、入户花园窗户拉手损坏、拦扶腐锈断裂、厨房顶部排水管漏水、阳台排水管卡扣损坏与管道老化，需要整修。经与该房地产公司沟通协商无果后，王先生诉至斗门法院，要求该房地产公司支付维修费。

房地产公司辩称：原告王先生购买的案涉房屋为现房，已对该房进行实地查看，且案涉房屋已竣工验收备案多年，原告在购买案涉房屋时是知道房屋可能存在一定的瑕疵，而如今原告却以房屋存在质量上的问题提起诉讼，完全违背了双方签订《商品房买卖合同》的初衷和诚实信用原则。

斗门法院经审理后认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。原告按照约定支付了房款，但被告向原告交付的案涉房产存质量瑕疵，影响原告的正常居住使用，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应按照合同的约定承担保修责任。

关于维修费用的金额，原告主张为14100元，被告并不认可，辩称需经鉴定方能确定，对此法院认为，因原告主张案涉房产存在的质量瑕疵并非隐蔽工程，均为通过一般人的生活经验即可得知，为避免当事人的诉累（鉴定、评估等），法院酌情确定被告赔偿原告维修费用8000元。

最终，斗门法院判决被告某房地产有限公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告王先生维修费用8000

元。一审宣判后，原被告双方均服判息诉。

【法官说法】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量上的问题极度影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量上的问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

本案中，房地产公司与王先生签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，开发商有义务将符合双方合同约定的、质量合格的房屋交付给买受人。房屋出现一般质量上的问题时，应首先由出卖人承担修复责任，在要求出卖人履行维修义务不能的情况下，买受人可自行或者委托他人修复，相关修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果房屋出现严重质量上的问题极度影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

案例二：

购买商场物业却无法办证

法官：购买虚拟产权式商铺应谨慎

市民王女士购买了凤凰路某商场5楼的商铺，本以为从此可以过上每月收租的“包租婆”生活，没想到最终要对簿公堂。

2016年10月14日，原告王女士认购凤凰路某商场5楼一处商铺，并交付定金。2016年10月20日，王女士与代理销售该物业的商某公司签订了认购书，最重要的包含该物业建筑面积为10平方米，成交总价为43.28万元；开发商扬某房产公司已办理包括该物业在内的整体房产证，并整体委托给扬某广场公司统一招商管理和租赁；该物业交付使用后365个工作日内与开发商签订买卖合同，办理该物业不动产权证等内容。

认购书还约定，若商某公司未按时将该物业交付王女士，需支付相关违约金。在商某公司严重违约的情况下，王女士可收回已付定金和房款，王女士已收取的租金回报不予退回，合同自动解除。

签订认购书当天，王女士向商某公司支付了剩余房款38.28万元，并与负责该物业统一招商管理的扬某广场公司签订《物业代理出租合同》，合同约定代理出租期限为2016年10月20日至2025年8月30日，扬某广场公司按月支付租金。

事情本来还算顺利。然而，从2018年5月起，王女士就再没有收到过相关租金，而且在约定期限内，商某公司也没有为王女士办理该物业的不动产权证。

香洲法院经审理查明，案涉物业所在的某商业广场5楼于2016年1月4日被设立抵押，抵押人为被告扬某房产公司，抵押权人为案外人某银行中山分行。该商业广场5楼于2007年办理房地产权证，登记权利人为扬某房产公司，但2017年12月14日，某商业广场5楼已被香洲法院查封。

此外，根据珠海市住房和城乡规划建设局《关于征求办公用房分割转让和登记的复函》的意见，该案所涉房屋因无原规划报建的单元分界线或实体墙体，无法办理分割登记，且扬某房产公司亦未向该中心申请办理上述房屋的分割登记。

香洲法院经审理后认为，原告王女士与被告商某公司签订的认购书系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告商某公司、扬某房产公司之间为销售代理关系，且原告王女士签订认购书时清楚该销售代理关系，认购书直接约束原告王女士和被告扬某房产公司。原告要求受托人商某公司承担相应责任，缺乏依据，法院不予支持。

被告扬某房产公司在明知案涉物业已经抵押的情况下，在销售时故意隐瞒这一事实，且案涉物业实际上无法办理分割登记，而扬某房产公司亦从未向珠海市不动产登记中心申请办理上述房屋的分割登记，导致原被告之间的合同目的实际无法实现，综合考虑原告的履约情形、被告的违约情形以及原告的损失等各因素，被告应向原告赔偿损失。

最终，香洲法院判令解除原告王女士与被告商某公司于2016年10月20日签订的认购书，并判令被告扬某房产公司向原告王女士返还房款43.28万元，赔偿原告王女士12.98万元。

【法官说法】

目前，出售虚拟产权式商铺的情况越来越常见。与该案所涉物业类似，这些商铺一般为商场中的某一部分，没有独立号牌，也没有物理空间隔断，市民购买这种虚拟产权式商铺后往往无法行使完全的物权。承办法官提醒，购买这类虚拟产权式商铺时应谨慎，正确看待租金收益承诺，了解清楚物业是不是真的存在被抵押、查封的情况，以免遭受损失。

【采写】何丽苑

【通讯员】梁倩雯 林碧娜

【作者】 何丽苑

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端