恒大变轨狮吼三年冲刺出售万亿狂砍负债4500亿

来历：地产密探（ID：real-estate-spy）

作者：密探君

受大环境影响，当时房企一向信仰的“规划为王”商业逻辑正在发作“奇妙”改变，即从“大则有时机”、“大而不倒”的崇拜中开端清醒，尤其是头部房企。

从全国房企“头部三强”之二的万科、碧桂园成果推介会看，抛给职业的重磅信息好像不多，所以外界等待成果有所“变脸”的恒大，会否有新动作，由于压力越大，爆发力就越强。

3月31日下午，恒大举办2019年度成果发布会，现场布景板上“全面实施‘高添加、控规划、降负债’开展战略”的主题词，分外注目。这绝非是一句哗众取宠的套话，更像一场“自我革新”的誓词。

图：许家印宣告恒大全面实施新战略

从成果布告看，恒大曩昔一年很忙，有喜有忧。2019年，恒大合约出售额6011亿元，同比添加9%；合约出售面积5846.3万平方米，同比增幅11.5%；合约出售均价10281元/㎡，相较2018年10515元/㎡略有下降。

在国家“房住不炒”的主基调下，恒大等头部房企是最早呼应并一向坚持这一政策的，特别强调民生产品，超高的性价比，自然会影响到价格和赢利等。

成果会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧说，“恒大是房地产调控的模范生”。

从运营成果看，上一年恒大完结经营收入4775.6亿元，同比微增2.4%；毛利1329.4亿元，毛利率27.8%；净赢利335.4亿元，同比下降50%，净利率7%；中心赢利408.2亿元，同比下降48%，中心赢利率8.5%。

留意！上一年，恒大股东应占净利172.8亿元，与2018年373.9亿元比较，确实体现欠安。到上一年末，恒大资产负债率77.9%，同比添加4.2个百分点，净负债率到达159.3%，同比添加7.4个百分点，现金余额2287.7亿元，同比添加12%。

关于净利下降，恒大此前已解说说，主要是价格较低的清尾出售楼宇在2019年交楼结转较多。不过，原因好像还不止于此。夏海钧解说：2017-2019年，恒大已超额完结对战投共1050亿元的分红许诺，2019年公司有意识地减低了赢利总额。

实际上，这是恒大回归A股商场的一个重要战略过程，恒大曾三次引进战略出资，显着增厚了股东权益，下降负债率，但有对赌协议及补偿条款。夏海钧清晰回应：恒大回归A股仍然在有序推动中，战投们乐意延期一年。

弦外之音，恒大上一年献身一些赢利也是必定的，值得的。

他泄漏：恒大现在已售未结转资源达4500亿元，2020年只需再卖1500亿元就可以完结6000亿元的收入。按10%的净利率核算，也有600亿元净赢利。信任2020年恒大仍是地产职业赢利最好的公司之一。

恒大2019年这个成果虽差强人意，但已成前史。面向未来，有关恒大的更多聚焦点也紧随布景板的“新战略”标语同时打开，可谓这次成果会的最大亮点。

成果会上，恒大集团董事局主席许家印正式宣告：“恒大从2020年开端改变开展方法，全面实施‘高添加、控规划、降负债’的开展战略，要用最大的决计、最大的力度，必定要把负债降下来。”

所谓“高添加”，在许家印眼里，恒大出售额要高速添加，本年要完结出售8000亿元，到2022年要完结出售1万亿元。

年头以来，特别是疫情突袭，房地产进入隆冬，大都房企成果呈现同比下滑。在这种布景下，恒大仍然敢“口出狂言”，底气安在？

本年以来，恒大率先打响“网上出售”全民营销革新，靠颠覆性营销完结一季度成果“开门红”：出售额1465亿，大增23%，出售回款1133亿大增55%，职业排名榜首，改写了该房企一季度出售及回款最高前史纪录。

图：恒大一季度出售及回款对照图

恒大高层泄漏：现在恒大具有2.93亿平方米土地储备，本年总可售面积1.32亿平方米，可售货值1.27万亿。依照64%的去化率保存预算，可完结出售8110亿，完结8000亿出售并无压力。

什么是“控规划”？许家印表明，便是要严控土地储备规划，完结土储负添加，未来三年的每年要下降3000万平方米左右，到2022年下降到2亿平方米左右。

关于恒大来说，降负债火烧眉毛。能自动加快“去杠杆”，足见其有先见之明，对潜在危险的高敏锐度。许家印清晰表明，恒大要把有息负债每年均匀下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿元以下。

实际上，高添加及控规划将直接关乎企业负债水平，说白了便是怎么“开源节流”。怕外界似懂非懂，许家印在现场还算了一下帐。

他说，“18年、19年，恒大出售回款每年维持在4500亿左右，假如本年完结出售8000亿，回款按7000亿核算，就会添加2500亿。恒大本年削减土储3000万平方米，就等于削减600亿开销。一增一减，就必定能完结本年有息负债下降1500亿。”

现在，楼市分解显着，要想在不确定加大的商场中力争上游，坚持抢先优势，就必须认清自己，恒大明显已提前意识到危机，革新火烧眉毛。

业内人士表明，当时恒大的最大特点是一个组合优势发力，包含出售才能强悍、土地储备足够，以及产品品质、管控才能与团队执行力都十分过硬。外界等待恒大能创始楼市新局面，引领房企新革新。

修改：密探君

文章来历：地产密探

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