房价要跌别让心情牵着理性的鼻子走

今日，“一线城市房价下跌”登上了百度热搜榜，一下子触动了很多人的神经。

图片来自：百度搜索

中国地产协会主办的全国房价行情多个方面数据显示，今年3月份，有121个城市二手房价环比下跌，就连具有象征意义的北上广深四大一线城市也全部下跌。其中上海领跌5.85%，每平方米跌3401元位居全国首位。

数据来源：国家统计局

注：环比表示连续2个统计周期内的量的变化比，反映本期比上期增长了多少；同比正常的情况下是今年第n月与去年第n月比。

值此疫情影响全球之际，似乎意料之中的“房价下跌”又在意料之外。毕竟在高房价的今天，很多无房族、刚需族盼星星盼月亮，终于盼来了房价的下跌迹象。尤其是一线城市的房价难得下跌，以致于直接上了热搜，国人敏感的神经又被撩拨起来了。

现在，关于房价是涨是跌的前景讨论，又在网上炸开了锅。

支持房价不涨的理由主要是：受新冠肺炎疫情蔓延全球的影响，实体经济受损，失业增多，房贷断供甚至房地产企业倒闭都有可能发生，房价受累而下跌。

然而，也有声音说，目前的下跌只是短暂的回调，甚至是假摔，房价还会涨的。

图片来自：摄图网

目前来看，仁者见仁，智者见智，似乎都各有道理，但真相只有一个。那到底，我们该如何看待目前的房价下跌迹象？又应该怎样理性地看待房价呢？

首先，我们需避免情绪化。目前，就中国而言，相对于居民的可支配收入，房价确实比较高，这令很多人在讨论房价的时候，不可避免地自带很多情绪，一言一语都强烈地传达着自己的愿望。但是，请注意，房价的涨跌并不以个人意志为转移，倒是情绪会极度影响一个人的理性判断。

其次，理性判断更受制于认知水平。这要求我们突破个人的认知局限，并运用综合分析，归纳演绎等方法论，从多个角度，多种因素做多元化的分析判断。

一、中国房屋供求不平衡

自中国80年代兴起商品房以来，房子便作为一种商品流通于市场，其价格自然要受供求关系影响。

早在2013年，西南财经大学调查后表示，我国城镇住宅整体空置率达到22.4%，已显示住宅过剩。因为按照国际惯例，空置率在5%-10%之间是合理的；10%-20%之间就危险了；超过20%就属于商品房严重积压了。

事实上，2013年至今，中国房地产市场一直保持上涨势头，多数大中城市涨幅普遍都在一倍以上。在住房过剩的情况下，国内房价一直上行，很重要的原因就是不平衡，尤其表现在：东西部地区房屋的供求不平衡，城乡房屋不平衡，有钱人和普通人持有房屋不平衡方面。

改革开放以来，我国人口流动的大方向是南下或从西往东，这导致西部人口大量外流，致空出房子没人住。而东南部发达地区人口持续流入，进而打破原有房子的供求关系。当房子的建造速度赶不上人口流入速度，势必会在短期内推涨房价。

同时，中国的城市化建设在进行，农村人口转向城市的流动还在持续，大量农民离开土地进城打工，在造成乡村房屋空置的同时，也造成城市的房屋紧张，进而推动房价上涨。

再者，全世界就属中国人最爱买房，不仅给自己买，还要为子孙后代买。有钱人更是关注居住的环境、质量与舒适度、教育医疗等配套设施，改善性需求的换房行为也推动着房价上涨。

此外，这些年很多人因炒房发家致富，老百姓看到房子有利可图，而在投资渠道十分有限的情况下，开始囤房炒房，这也进一步加剧房价上涨。

二、疫情期间的成交量不能如实反应市场供求关系

3月份，全国二手房的价格环比下跌，但并不能真正反应房地产市场的供求关系。其中，最重要的原因就是疫情之下，人们的正常生活被打乱，人与人之间的许多交易活动不得不按下“暂停键”，房地产市场受影响很大：售楼处关门，小区封闭不让看房，复工复产重重防护，人们的线下交易更为凋敝，外加很多企业现金流紧张，想必不少人很容易推个结论：现在这样的一种情况下成交的二手房，大概率是卖家急着用钱了。

数据来源：贝壳研究院

当企业要断气了，赶紧用现金流把命续上才是最要紧的。急着卖，价格自然就得降一降了。

三、中国城镇化的人口红利尚未结束

过去20年，中国楼市走出令人震惊的大牛市，人口和城镇化带来的红利，也是主要的因素。

国家统计局数据显示，2019年末全国大陆总人口已突破14亿，常住人口城镇化率达60.60%，与发达国家80%的城镇化率还有不少距离；与此相比，户籍人口的城镇化率约为45%，发展空间还相当大。

目前，中国还有3亿农民工因不能落户城区，使得“工作寿命”减少一半。与我国城市职工一般60岁退休不同，农民工一般干到45岁左右，由于年龄问题而被迫失业，背后的原因就是房子和户籍问题。所以，未来，这部分农民工的住房需求不会消失，甚至会为了子女教育等问题，需求日渐增长。

四、不可忽略地价与房价的关系

地价与房价的关系一直被称作是面粉与面包的关系。地价是房价的基础成本之一，一宗地拍卖的最终成交价，在某些特定的程度上是会影响周边新房和二手房楼盘的定价，最终会影响周边的房价变动。

同时，宗地成交楼面价作为成本之一，势必也会影响未来宗地所建楼盘的销售价格。当然，周边新房、二手房的价格也会给地价造成一定影响。比如一地块周边楼市发展成熟，房价相对较高，会引起开发商竞拍激烈，成交楼面价自然也不往低处走。

中指研究院2日发布的《中国300城市土地市场交易情报（2020.1-3）》显示，3月份，全国300个城市土地出让金总额为2217亿元，环比减少12%，同比减少25%。其中，住宅用地出让金总额为1876亿元，环比减少11%，同比减少27%。

分城市类别看，今年一季度，一二三线城市的土地供给面积与成交面积均较去年同期出现负增长，但出让金额上出现分化。但一线城市土地出让金同比增加超四成，成交楼面均价上涨逾三成。

五、政策与信贷的力量

去年，中央经济工作会议的基本定调，一是坚持房住不炒，二是重点落实因城施策。

长期以来，每一次经济下行的时候，大家几乎都把希望寄托在房地产身上，个别地方政府确实是有这方面的冲动，但目前，国家层面已明确“房住不炒”，要摆脱房地产的路径依赖，专注结构调整和产业优化升级。

可以说，未来国家政策已不大会向房地产领域倾斜了，过快上涨的行情基本上不存在了。但疫情之下，众多房企的艰难也是有目共睹，所以维稳肯定是必要的，所以也不必担忧政府出台过于严厉的地产或信贷政策。

以前，一些地产圈大佬曾说，“看楼市的话，在中国有两个城市是风向标，第一个是深圳，第二个是杭州。上一轮房地产上涨的序幕是从2014年杭州房价开始下跌，跌了差不多九个月以后，政策开始松动，第二年深圳开始暴涨，2016年全国房价上涨，2017年三四线城市上涨，到了2018年很多小县城上涨。”

此外，房价的涨跌因素还包括刚需与改需的博弈。一个城市的房价特别是一个区域或板块的房价，与这个区域楼盘销售的产品其实也有莫大的关系。一个区域如果整体供应的产品主要为刚需产品，定价较低，在区域的平均房价上势必会相对较低。不过一旦区域内刚需产品减少，改需产品增多，房价势必会走上坡路。

写在最后

长期以来，地产圈都有一个说法：房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。政策和土地大概都能反映在CPI和GDP中。而人口方面，对发展中国家来说，我们还有一个很明显的趋势——人口向大城市集中。

温·菲利普斯曾说过：“真理是永恒不变的，而见解不过是由目击者的气质，情绪和性格所形成的看法。”

金小鹊认为，目前形势下，房价有些“高处不胜寒”，但也不必悲观，通过这次疫情与这些年来中国的整体经济运行情况，我们对国家的宏观调控能力还是要有信心的，那种大涨大跌的情况是不会出现的。但短期来看，疫情影响下的房价会有一定的承压，但随着全面复工复产，房子供求关系走向正常化，房地产市场的真正走向会进一步明朗。

就目前而言，盲目买房和投机买房都不可取，因为现在出台的各种调控政策就为了打击炒房客，但疫情影响下，楼市波动又不可避免，所以投资房产风险比较大。但如果你是刚需族，那无论未来的房子价格如何，你都得买房，这些由时间而不是价格来定的，甚至有时候买不买房，主要取决于丈母娘。