北京部分商住二手房成负财物卖房款不行归还银行贷款

近来，我国证券报记者造访北京多个商住所楼盘发现，绝大大都商住二手房楼盘成交价比较2017年3月高位时几近腰斩，不少业主因着急出手不得不再三降价，所卖房款乃至已无法归还当年的银行告贷。

2017年3月26日，北京市住所和城乡建造委员会出台《关于进一步加强商业、工作类项目办理的布告》，自此商住所全面限购。现在，限购方针出台3年有余，成交量比较峰值跌落超越95%。

价格现腰斩

“除了特别好的地段，北京二手商住所多半以上成交价跌了50%左右。现在大都二手商住所成交价格和2012年前后价格差不多。”一位在北京从事商住所生意近10年的中介人士对我国证券报记者表明，“限购方针出台前，同一地段的商住所价格与住所平起平坐。3年过去了，住所尽管也限购，可是价格依然小幅攀升，商住所价格却呈现大幅跌落，现在均价遍及不及同一地段住所价格的一半。”

2017年3月限购方针出台前，个人生意商住所能够正常告贷，许多出资者其时告贷份额超越六成。跟着房价跌落过半，现在市值现已达不到银行告贷总额。换句话说，即使卖完房子，也无法悉数归还其时的银行告贷，导致许多房源无法正常免除银行质押。

在近期成交的商住二手房中，上述现象举目皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例，我国证券报记者查询该小区最新成交记载发现，业主此前购买单价为3.5万元/平方米，现在实践成交价为1.9万元/平方米，成交价与房子原值比较跌幅挨近50%。因为业主银行告贷份额较高，其实践收到购房者交给的悉数房款后，依然不行银行告贷归还额。中介不得不别的掌管签定三方协议，以告贷方法让购房者多交给一部分现金给业主，用于归还银行告贷以免除质押。

“假如不是着急用钱，不或许这么割肉卖掉，赔得实在太多了。”多位在近期出售商住所的业主对我国证券报记者表明，“其时买这种房子的人，一部分是为了出资，还有一部分是没有购买住所资历的人买来自住。其时不限购，既能够自在生意，也能够高份额告贷，所以身边许多经商的人都挑选买这类房子。现在着急用钱，赔得再多也要出手。”

不能告贷是主因

针对形成上述问题的原因，我国证券报记者多方采访了解到，限购方针出台后，商住所只能全款购买，购买门槛提高，卖房的人远远多于购买者，供需失衡，是导致价格大幅跌落的根本原因。此外，限购方针施行以来，商住所的工作特点被进一步清晰，寓居功用被淡化，此前流入商住所的热钱逐步退出，也是商住所价格继续走低的一大原因。

限购方针规定，北京地区二手商住所需求公司或交税、社保缴足5年的个人出资者全款购买。一手商住所则只能由公司全款购买，个人不能购买。但在许多中介的协助下，个人经过注册空壳公司也能够购买一手商住所。为了进一步约束此类投机现象，政府对许多商住所新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求，有的楼盘土地出让时要求商住所单套最小面积不得小于200-500平方米。进一步提高准入门槛，使得购房者需求进一步被遏止。

“许多商住所其时在建的时分，打的便是擦边球。无论是容积率、密度、物业办理、全体环境仍是装饰、配套都是依照住所规范制作的。不少商住所是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外，和普通住所没有差异。所以约束方针出台前，小户型商住所特别简单卖。”多位商住所出售人员对我国证券报记者表明。

“其时公司的出售都喜爱去商住所楼盘卖房子，因为能够告贷，又不限购，且一居室小户型许多。只需地段和开发商略微有点亮点，特别简单卖，根本便是一抢而空。每个商住所出售都能够很轻松地做到百万以上的出售成绩。”回想当年商住所出售盛况，某头部房产中介出售王红（化名）依然难掩激动。

在低首付、高告贷、低总价、不限购、可寓居等多重利好要素招引下，本来用于工作特点的商住所，逐步成为住所的替代品，出售价格也一路水涨船高。限购方针出台前，商住所价格在短短的几年时刻，价格翻了一倍，与同一地段住所平起平坐。商住所出售之炽热，可见一斑。

“2017年3月限购方针出台后，前期卖商住所的出售在接下来的一年里，根本什么也没干，都在处理胶葛和退成绩。最多的出售退了200万成绩。”王红介绍，“我自己退了50万成绩。限购方针忽然出台，因为归于合同中的不可抗力，许多本来有资质的客户也纷纷表明不要了，这类胶葛一向继续到楼盘清盘停止。”

捡漏房源增多

我国证券报记者调研发现，现在挂牌卖出的二手商住所同一小区报价相差巨大，报价单价高的房源比单价低的房源高出一倍不止。

“现在商住所的行情是，假如着急卖，必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”坐落六环外某商住所出售中介对我国证券报记者表明，“商住所业主中很大一部分归于私家业主，受疫情影响，这类业主许多着急用钱，变现需求空前。这导致近期许多商住所楼盘呈现捡漏房源，为了赶快成交，挂牌价格一降再降。”

据了解，在疫情期间，许多中介为了招引购房者，改进了前期出售方针，要求房源报价与实在成交价之间的不同不能超越3%，不然出售人员成绩将受必定的影响。在此布景下，着急出售的房源成交价和报价之间的距离被再三缩小，导致捡漏房源激增。“接近签约的房源体系报价根本没有水分了。”

但有意思的是，记者造访了解到，现在在售的新盘商住所中，有的依然能够卖给个人，价格远远高于同地段商住二手房均价。出售人员泄漏，限购方针出台前，开发商或许预见到有限购方针出台，有备无患，将其时还在建造的新房悉数过户到了内部职工名下，提早走了网签程序。房子建好后，因为地段好、精装饰、不占用购房资质、还能够卖给个人，所以价格比同地段二手商住所高出一倍不止。“这类房子比较稀缺，归于特别时期的特别产品，假如跟同地段住所比，也算是一种捡漏。”上述出售表明。(作者：董添)