忽然解约杭州一小区80多套长租房我爱我家这么说

“业主你好，你托管给我们公司的房屋，我们公司单方面决定违约。”最近，杭州萧山区美哉美城小区的80多名房东陆续收到这样的电话或短信通知。

这是怎么回事呢？原来，这个小区的80多名房东在2017年把房子租给我爱我家后，被对方拿去做了长租公寓。现在，突然出现这么大量的违约，房东们在群里“炸了窝”：有担心我爱我家经营状况的，也有担心万一处理不好，要陷入与中介和租客的纠纷中……

就此，记者进行了深入采访。

缘起

我爱我家欲解约80余套房源

给出两个方案供房东选择

2017年，沈女士在美哉美城小区买了一套房。当时，长租公寓兴起，多个中介公司找上门收房。“一番对比后，我考虑到我爱我家品牌比较大，最终选了它。”沈女士说。

记者了解到，当时我爱我家在美哉美城集中收了80余套房，房东大多在当年10月与我爱我家签订了《房屋出租托管合同》，租期为5年。后来，我爱我家又陆续收了一些房源，数量最多时有100多套。

另一名房东周先生也一样选择了我爱我家。根据周先生与我爱我家签订的合同，他这套82㎡的房子，以毛坯房托管给我爱我家，由我爱我家出钱将房子装修后出租。我爱我家则按季付租金，第一年月租金大约6700元，之后每年月租金递增200元。2020年的月租金已增至7100余元。同时，有2个月免租期用来装修外，每年还有1个月的免租期。

关于“违约责任”部分，双方合同中约定，若我爱我家违约，须向房东赔付违约金约2.7万元。若房东违约，除了要赔付相同金额的违约金外，还须赔偿装修费等15万元。

沈女士和周先生都考虑到，自己装修然后出租也累，这样托管给承租方能省很多事，同时他们也满意我爱我家出的价格。所以，两年多来，大家一直相安无事。但今年3月底，沈女士突然接到我爱我家工作人员打来的电话，“他们以收房价格太高为由，要单方面解约。”

一开始，沈女士没有接受。3月31日，我爱我家给沈女士发了一条短信，给出两个方案供她选择。两个方案都表示赔偿违约金，不同的是，方案一需要业主接手现有租客；方案二是由我爱我家清退租客，同时我爱我家会拆除房间内所有装修、家电进行变卖，以赔偿租客的违约金。

“水电费我都算不清，每个租客的租期还不一样，我哪有能力去接管租客？再说，我平时要上班，根本没那个时间精力。”沈女士表示，不想选方案一，但对于方案二，她又希望我爱我家能尽量保留现有的房屋装修，“不要拆除得乱七八糟的”。

房东

建维权群互通有无

不少人无奈选择同意解约

就在沈女士还在犹豫时，我爱我家工作人员又和她说，“如果我不作出选择，他们将强制按照方案二来处理。”对于我爱我家的这一操作，沈女士觉得不能接受。最近，沈女士为此事建了一个微信维权群，将70余名同样情况的同小区房东拉进了群。

记者在微信维权群里注意到，像沈女士一样不愿意接管租客的业主不在少数。其中有很多业主说，因为人在外地，自己来管理很不方便。也有一些业主说，自己已提出愿意适当降低租金，或者延迟免租期，但我爱我家表示仍然要解约。

同时，有部分业主选择直接上门与租客取得联系，告知目前的情况。沈女士就是其中之一。

4月1日晚上7点多，沈女士从拱墅区赶到萧山见租客。当时，3个租客都在家，但他们都表示，完全不知道中介要与房东单方面解约的事情。聊到最后，沈女士只好选择先把租客微信加上，以方便后面沟通。

但维权群里还有部分业主一直态度坚决，表示不接受任何方案，要求我爱我家继续履行合同。

在记者正常采访期间，陆续有业主同意接受我爱我家的解约，并选择接受原有的租客。沈女士昨天和记者说，她也是因为就此事反复与我爱我家沟通，“因为觉得太累了，无奈选择了同意与他们解约。”

蔡先生是较早接受我爱我家解约的，双方在4月3日签订了解除协议，我爱我家在协议上表明愿意支付违约金3万元。当时，我爱我家口头上答应蔡先生在5个工作日内支付违约金。但截至记者发稿，还没有房东收到这笔钱。

现在，蔡先生很担心违约金能否收到，“当时没想到要在协议上注明违约金到款期限。”

后来，房东们在维权群里沟通了这一情况，后签订的房东都要求我爱我家在解除协议上写明：30天内违约金到款。但又有房东在群里反映，他们去签解除协议时，被我爱我家要求，在没有收到违约金的情况下就要在“已收到违约金”的收条上签字。有部分房东在群里说，他们为了拿到解除协议，迫于无奈已签字。

回应

集体解约是出于市场原因

对租客会有相应的补偿

记者通过房东联系上了我爱我家一名负责萧山区域的工作人员，对方表示美哉美城小区集体解约的情况确实存在，但他们作出这个选择也是出于市场原因，不存在资金链断裂。

“受疫情影响，一些管家还在老家没有回来，人力不足，我们也没那么多精力去管。从经营层面来说，这80多套房子从收来就一直在亏钱，所以我们想‘剔除’这一批不盈利的房源。”该业务员介绍。

“我们也希望能妥善安置租客，尽量减小对租客的影响，如果房东愿意接管租客，这是最好的，我们会赔偿违约金，屋内的装修和家用家电等物品就直接送给房东了。”该工作人员和记者说，已经与大部分房东进行协商，同意方案一。

不过对方表示，也还是存在一部分想要“占便宜”的房东，“他们自己也算得很明白的，如果接受违约，只能拿到一笔违约金，可能觉得不如托管给我们拿到的钱多。”在他看来，这种不接受违约、坚决要求按合约履行的行为是“耍无赖”。

至于租客方面，我爱我家方面也会有相应的补偿，“我们手上的房源还是很多的，可以为租客换一套房子，适当减免租金，详细情况我们会跟租客去谈，没有一个固定标准。”

律师

解约不能影响租客权益

建议双方综合评估损失协商解决

浙江智仁律师事务所合伙人卢娉婷律师认为，我爱我家在退租这件事情上，并不能单方面解除合同。

“按照我国合同法的规定，合同一旦成立生效，对双方都有约束力，任何一方都不得任意毁约。”卢娉婷律师进一步解释，我爱我家和房东在合同第十条第五项中约定：“房东无任何违约行为，我爱我家提前解约的，我爱我家须向房东支付违约金，且房东有权解除合同。”据此，她认为，按该约定，即便我爱我家要求提前解约，房东仍可以不同意这个单方解约，而要求继续履行合同，并同时要求我爱我家支付违约金。

浙江匡智律师事务所占俊律师也认为，根据这条约定，意味着只有房东有权终止合同并索要违约金，但并未赋予我爱我家单方解除合同的权利，因此房东有权要求继续履行合同。

同时，占俊律师指出，无论我爱我家与房东是否解约，都不影响租客的利益。“因为房东与我爱我家签订的合同是房屋出租托管合同，即房东委托我爱我家出租房屋，我爱我家是房东的代理人。我爱我家与租客签订协议是代表房东出租，而不是以我爱我家的名义转租，因此该协议对房东有法律约束力，房东必须将与租客的协议履行到期。”

至于怎么样处理租房内的装饰装修用到的材料及家具、家电？北京炜衡（杭州）律师事务所律师林杏指出，我爱我家与房东并未约定托管期未届满提前解除合同时，依附于房屋的装饰装修用到的材料及家具、家电等要怎么样处理，因此双方能够直接进行协商处理。“从公平角度出发，建议结合合同实际履行的时间，综合评估各方的损失进行协商。比如，附着在建筑物主体上的装饰装修可归房东，可拆卸的家具、家电由中介处理。”

此外，林杏律师提醒，虽然短信和QQ或微信聊天记录等可当作证据使用，但如后面出现纠纷，现在沟通的员工又离职了的话，房东还需要证明该员工是长租公寓的工作人员。因此，建议双方签订书面的补充协议。

●提醒

注意长租公寓暴雷风险

高收低租模式不违法

对于部分房东担心再遇上长租公寓平台暴雷的情况，林杏指出，2019年起已爆出多家长租公寓因“高收低租”模式难以维持暴雷的情况。但“高收低租”作为一种商业模式，本身并不违法。而且，“高收低租”再配合租房贷，在市场占有率达到一定比例时，仍然可能实现盈利。

卢娉婷也认为，长租公寓平台以什么价格进行交易，都是平台可以自主决定的。“高收低租”虽合法合规，但也确实有导致资金链断裂的风险。一旦长租公寓公司出现一些明显的异常问题，房东、租客可以诉讼维权，并申请保全公司资产。

“但是，一般像这样的公司都没有固定资产，所以一旦公司出现一些明显的异常问题，各种维权方式的结果都可能不太好。”卢娉婷进一步解释，如果构成刑事犯罪，平台的主要负责人和直接责任人需要承担刑事责任。房东、租客可以向公安机关报案维权，但如果公司资金链断裂，房东与租客仍然存在难以追回损失的可能性。

林杏建议，房东和租客要注意选择正规可靠的房屋租赁企业、中介服务机构，通过多种渠道了解其市场口碑和客户反映，慎重做决定。同时，要多方了解市场行情报价区间，对收房价格明显高于市场、出租价格明显低于市场的情况，自觉警惕市场风险。签订租赁合同时，要仔细看租赁合同有无霸王条款、隐形条款，并建议使用杭州市租赁合同示范文本。

占俊则建议，租客应当要求中介、平台提供其与房东签订的合同及付款凭证，保证自己租期内中介已经付费。同时，不建议租客一次性支付一年的租金，而以三个月交一次为佳。对房东来说，则建议一次性预收中介半年或一年房租，拒绝拖欠。“如果出现拖欠，就应该上门和租客取得联系，让租客将房租直接交给自己。”

●新闻+

其他长租公寓平台

也有拖欠房租情况发生

小雯（化名）在杭州运河人家小区有一套60余㎡的房子，两室一厅户型，在今年年初委托给长租公寓平台巢客进行出租，自己则租住在别的地方，“以租养租”。

巢客与小雯约定，每月租金3400元，月付。刨去第一年的一个半月免租期，小雯原本应该在2月中旬收到第一笔房租，但她只收到了巢客要求延期支付房租的通知。

“巢客说受疫情影响，要求房东免租一个月，或者和下一个年度的一个月免租期进行置换。”多次协商后，3月12日小雯总算收到了第一笔房租。

记者了解到，许多与巢客签约的房东也遇到了和小雯一样的状况，这些房东分布在杭州各个小区。

不仅如此，小雯还发现巢客存在高收低租的行为，“巢客租出去的月租金才2000多元，这样下去连成本都覆盖不了吧？而且，巢客给我们房东是月付，但租客基本是半年或年付。”联想到去年长租公寓“暴雷”的新闻，小雯隐隐有些担忧。为此，小雯已上门与租客说过，租客要继续住下去的话，风险自担，如果她没有按时收到巢客的房租，就会直接清场。

另一位被巢客拖欠房租的房东陈先生和记者说，他是去年跑路的长租公寓平台乐迦的受害者。陈先生有两套房用作出租，经历了乐迦跑路一事后，他选择不再把鸡蛋放在同一个篮子里。现在，陈先生一套房的中介选了巢客，另一套房的中介则选了都市房网。

近日，陈先生已陆续收到了之前被两个中介平台拖欠的房租。

●市场研判

今年租赁行情不佳

下半年可能有所改善

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，长租公寓行业今年遇到了一些新问题。因为新冠疫情，人口流动少了，租赁市场的表现不是很活跃，等等。

“因此对于长租公寓行业来讲，今年压力肯定是比较大的。现在部分中介、二房东把房源退给房东，在此时选择离场，就能说明他们感觉到成本比较高，压力比较大。”

同时严跃进认为，到下半年长租公寓行业的情况可能会好一点，且未来整个行业的发展也肯定会更加理性。“至少不会再这么盲目扩张，后续好的话，很多长租公寓品牌会上市，这也会加剧一些品牌的细分化。”