俩月连发135次方针扶持房地产楼市能否回暖?

为纾困房企、恢复楼市，中央、各地政府及有关部门均出台了针对房地产行业的扶持政策。

据中原地产数据，在2月75次打破历史纪录的基础上，3月共发布了60次房地产相关政策，多集中于降低房屋预售门槛、为房企减税降费、人才购房松绑、缓交公积金等。克而瑞指出，就需求端来看，随着疫情影响逐步散去，购房者信心将有明显提升，前期积压的购房需求将稳步释放。

今年一季度，尤其是前两个月，房地产行业受疫情冲击严重。根据克而瑞数据，1-2月，房地产行业的各项指标数据诸如房地产销售金额、销售面积、开发投资额、新开工面积全面下行，创近20年来新低。例如前两月的商品房销售面积为8475万平方米，商品房销售额为8203亿元，同比分别下降了39.9%和35.9%，环比均下降6成。

中央：多次降准释放流动性

4月14日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

房地产企业一直是城镇老旧小区改造的重要参与者。中央提出鼓励社会资本参与改造运营，也就从另一方面代表着房地产企业在各城镇的城市更新中将起到更加重要的作用，房地产市场也将更加健康地发展。“这样也能够理解为是一种轻资产的运营模式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，“从改造的内容看，主要是2000年底前建成的住宅区，即房龄超过20年的小区，此类小区本身在二手房买卖方面面临压力，后续改造后相关的买卖和出租情况会由所改善，能够对物业价值百科增值等带来更好的机会。类似改造本身也带动了相关产业的发展，体现了刺激内需和投资的政策导向。”

除此次对具体领域的支持外，节后央行还多次通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性。例如，2月3日，央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作，并在短短两周内央行向市场投放巨额流动性达3万亿元，明确释放货币政策转向积极的信号。3月30日，央行开展500亿元7天期逆回购，中标利率下调20个基点至2.2%。

一季度，央行两度降准，释放长期资金约1.35万亿元。1月6日，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元。3月16日，央行对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，并对符合条件的股份制银行再额外定向降准1个百分点，共计释放长期资金约5500亿元。这些政策，均有助于房地产企业缓解资金压力，降低融资成本，稳健可持续经营。

有必要注意一下的是，3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，赋予省级人民政府更大用地自主权，要求在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

业内普遍认为，这在某种程度上预示着，除了永久基本农田以外，相关农用地若是要转变为建设用地的相关权限将得以下放，土地性质转变空间增大，有助于促进城市群的发展及土地市场的升温。

地方：人才购房松绑、降低预售门槛

4月14日，南昌市人民政府办公厅印发《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见的通知》，称全面取消在南昌市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制，实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的“零门槛”准入政策。

具体而言，第一，允许在南昌市租赁房屋人员申请落户在派出所社区集体户；第二，放宽落户地址限制，允许在部分非住宅（公寓、商住楼）和单位自建员工宿舍地址上落户；第三，全面将户口迁入我市城镇地域审批权限下放至派出所，实行准迁业务“一门办、即时办”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策明确了实现群众进城落户“零门槛”的政策导向，是当前全国各大城市中落户政策最为宽松的一次，类似政策也对后续全国各类城市的户籍政策有积极的影响，或意味着今年户籍放松将成为房地产交易市场的一波新的红利。

事实上，4月9日，国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。落户即意味着拥有当地购房资格，因此未来相关城市的购房需求或许将有所上升。

今年以来，多个地市推出人才落户、购房松绑相关政策，据中原地产统计，3月全国接近20城市发布了各种人才政策，大多数都带有购房相关条款。例如，天津对落户到天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城的北京转移来津项目放宽落户、购房限制；南京放宽了高校毕业生落户限制，研究生及以上学历、45周岁以下本科学历凭学历证书即可落户。

此外，各地还通过降低房屋预售门槛等直接为房企纾。例如，上海、西安、无锡、南昌、南京等城市均出台规定，允许房企分期缴纳土地出让价款、变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期、调整履约监管方式、容缺办理相关规划许可手续等。

多地政策一日游

在各地纷纷出台政策刺激房市的热潮下，部分城市的政策不免因触碰红线而被勒令撤回。

2月21日，驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%，一周后便被撤回。

3月3日，广州市政府印发《坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会持续健康发展目标任务若干措施的通知》，提到“商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元、不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象”，次日被撤回后重新发布，删除了该部分内容。

3月12日，宝鸡市发布《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》称，各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万，未满12个小时就被撤下。

3月15日，济南市新旧动能转换先行区管委会发布《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》，提及“预售监管资金即征即返”、“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的不受济南市限购政策约束”，两天后该单位便称相关表述不准确并删除。

3月24日，海宁市政府新闻办官方微博发布消息称：“3月25日至4月24日云上房博会期间，非海宁户籍人口在海宁限购一套住房政策暂不执行”，不到两小时便被删除。海宁市有关部门解释称：“为了尽最大可能避免引起过度解读，最后撤回了这一政策。”此后海宁市住建局重申“房住不炒”。

最近的一次则是发生在青岛。4月11日，青岛市发布《“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则》提到：“由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算；出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理相关手续后，就可对新购住房的买卖合同予以网签备案。”4月14日，有关部门重新发布了该文件，将相关联的内容撤销。

严跃进分析称，这再一次说明过大尺度的放松依然会面临压力，进一步说明虽然近期各地楼市面临压力，但是突破房住不炒的政策依然是不允许的。

据此可以认为，后续的政策走势有几个特征：第一，放松的大方向不改变，但不允许出现过大尺度的调整，尤其是市场反应过激的政策要更加谨慎出台；第二，政府可以主动搭建平台鼓励房企促销，这是目前相对来说还是比较可靠和有效的楼市刺激政策；第三，商业银行贷款额度总体上在增加，这是后续各个城市可以依赖的刺激住房消费的政策。

克而瑞分析称，展望未来，2020年房地产信贷政策中性偏积极，房企融资环境或将分类放松，大中型品牌房企或将明显受益，融资成本有望适度下移；居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升，压力城市限贷政策或将适度松绑，放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减；地方“因城施策”，一线以及热点二线城市调控政策仍需从紧执行，厦门、宁波、台州、珠海等压力二三线城市或将放松调控，上饶、岳阳等弱三四线城市更可能刺激购房需求。