5月30号之前要完结的房地产企业所得税清缴需求留意的几点

房地产开发企业有必定的特殊性，所以在其所得税汇算清缴时重视的关键也不一样，这儿对其简略介绍几点。首要方针根据是《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》（国税发[2009]31号）。

一、收到预收款

收到预收款就发作了企业所得税的交税责任。企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。一起相关的税金及附加、土地增值税能够扣除。填列《视同出售和房地产开发企业特定事务交税调增明细表》（A105010）的22行至25行。

二、开发产品竣工

开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额。填列《视同出售和房地产开发企业特定事务交税调增明细表》（A105010）的27行至28行。

三、开发产品本钱的确认

（一）日常保护费

企业对没有出售的已竣工开发产品和依照有关法令、法规或合同规则对已售开发产品（包含共用部位、共用设备设备）进行日常保护、保养、修补等实践发作的修理费用，准予在当期据实扣除。

（二）修理基金

已计入出售收入的共用部位、共用设备设备修理基金按规则移送给有关部分、单位的，应于移送时扣除。这儿清晰移送时扣除。

（三）预提费用

一般的情况下，预提费用是不答应在汇算清缴时扣除的，但关于房地产开发企业来说，规则了一些破例景象，这是由房地产开发周期比较长，结算比较慢导致的。这些破例景象包含：

1、出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的，在证明材料充沛的前提下，其发票缺乏金额能够预提，但最高不得超越合同总金额的10％。

2、公共配套设备没有制作或没有竣工的，可按预算造价合理预提制作费用。此类公共配套设备有必要契合已在售房合同、协议或广告、模型中清晰许诺制作且不行吊销，或依照法令和法规规则有必要配套制作的条件。

3、应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。物业完善费用是指按规则应由企业承当的物业办理基金、公建修理基金或其他专项基金。

（四）回迁房开销

首要回迁房制作开销答应在土地的本钱计入开发产品本钱。其次如果是公司制作自有产权的回迁房，并赔偿拆迁补偿费，则回迁房应当视同出售，一起视同出售收入作为企业的补偿开销，归于开发产品本钱。

四、自用后又出售

企业开发产品转为自用的，其实践运用时间累计未超越12个月又出售的，不得在税前扣除折旧费用。

五、统借统还的利息开销

企业集团或其成员企业统一贯金融机构告贷分摊集团内部其他成员企业运用的，借入方凡能出具从金融机构获得告贷的证明文件，能够在运用告贷的企业间合理的分摊利息费用，运用告贷的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

六、代收款

企业代有关部分、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡归入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规则悉数确以为出售收入；未归入开发产品价内并由企业之外的其他收取部分、单位开具发票的，可作为代收代缴金钱进行办理。

七、扣除凭据

企业发作的本钱费用应当凭合法有用凭据税前扣除，除前述预提费用外，一般的情况下应当以发票作为合法有用凭据，但一些非增值税应税项目开销，则能够供给其他证明开销实在合理的佐证材料。比方青苗补偿费、拆迁补偿开销等。

| 作者：陈老师（中华管帐网校答疑专家）